मामले की पृष्ठभूमि
विवाद गया स्थित एक छोटी दुकान से संबंधित है जिसका माप उत्तर‑दक्षिण 24 फुट तथा पूर्व‑पश्चिम 10½ फुट है। यह दुकान स्वर्गीय हबीबुर रहमान खान द्वारा खरीदी गई संपत्ति का हिस्सा थी। 13.10.2006 को हेपेटाइटिस‑बी के कारण उनके निधन के बाद उनके पीछे उनकी विधवा (वर्तमान वादिनी), तीन पुत्र – आरिफ हबीब खान, फैज़ खान और आसिफ हबीब खान – तथा एक विवाहित पुत्री रेशमी हबीब खान रह गईं।
वादिनी के परिवार को कपड़े के व्यवसाय में अच्छी प्रतिष्ठा वाला व्यापारी परिवार बताया गया। परिवार की एक दुकान, जिसमें पहले सलाहुद्दीन नामक किरायेदार बैठता था, 19.03.2010 को खाली हुई। उस खाली हुई दुकान में बड़े पुत्र आरिफ हबीब खान ने तैयार कपड़ों का व्यवसाय शुरू किया।
वादिनी के अनुसार उसका दूसरा पुत्र फैज़ खान स्नातक की पढ़ाई पूरी कर चुका था, परंतु उसके पास कोई काम नहीं था और वह “बेकार बैठा” था। फैज़ वर्तमान वादित दुकान में महिलाओं और बच्चों के रेडी‑मेड गारमेंट्स का व्यवसाय शुरू करना चाहता था, जिसे सबसे उपयुक्त स्थान बताया गया। वादिनी का आरोप था कि उसने अपने किरायेदार प्रतिवादी से दुकान खाली करने का अनुरोध किया। उसने पहले छह महीने की मोहलत मांगी, किंतु अंततः 31.05.2010 को दुकान खाली करने से इनकार कर दिया।
इसी आधार पर वादिनी ने मुनसिफ‑I, गया की अदालत में वाद संख्या निष्कासन वाद संख्या 08/2010 दायर किया, जिसमें फैज़ खान के प्रस्तावित कपड़े के व्यवसाय के लिए दुकान की वाजिब और bona fide (सत्यनिष्ठ/सद्भावनापूर्ण) व्यक्तिगत आवश्यकता का दावा किया। उसने यह भी कहा कि नए व्यवसाय के लिए वादित परिसर में शो‑केस, रैक, शेल्फ, काउंटर और ट्रायल रूम जैसे संरचनात्मक परिवर्तन कराना आवश्यक है।
प्रतिवादी ने वाद का प्रतिवाद किया। उसने वादिनी की व्यक्तिगत आवश्यकता के दावे को नकारते हुए किरायेदारी की एक अलग तस्वीर प्रस्तुत की। उसका कहना था कि वादिनी के दिवंगत पति ने उसके पक्ष में 25.01.1994 की एक इक़रारनामा (चिह्नित Ext.A) निष्पादित की थी। इस दस्तावेज़ में कथित रूप से 35 वर्ष, अर्थात 2028 तक, मासिक ₹1300 किराए पर किरायेदारी निश्चित की गई थी। प्रतिवादी ने यह भी कहा कि उसने स्वर्गीय हबीबुर रहमान खान को ₹3,25,000 “एडवांस किराया” के रूप में दिया था और उसे 35 वर्ष की निश्चित अवधि के किरायेदार के रूप में बैठाया गया था।
प्रतिवादी के अनुसार इक़रारनामा के बाद उसने अगस्त 2006 तक नियमित रूप से किराया दिया, जिसकी रसीदें स्वर्गीय हबीबुर रहमान खान द्वारा जारी की गईं। हबीबुर के निधन के बाद वादिनी ने कथित रूप से उस पर ₹2,00,000 और अग्रिम देने तथा किराया बढ़ाकर ₹4,000 प्रति माह करने का दबाव डाला, अन्यथा वह निष्कासन का वाद दायर करेगी। स्वयं को प्रताड़ित महसूस करते हुए उसने ₹1,800 प्रतिमाह की दर से मनी‑ऑर्डर द्वारा किराया भेजना शुरू कर दिया। उसने यह भी दावा किया कि फैज़ खान बेरोजगार नहीं था और व्यक्तिगत आवश्यकता का आधार mala fide (दुराशयपूर्ण) है।
प्रतिवादी द्वारा एक अतिरिक्त लिखित बयान भी दायर किया गया, जिसमें कहा गया कि फैज़ खान सऊदी अरब चला गया है और वहां सिलाई की दुकान चला कर आजीविका कमा रहा है। यह भी निवेदन किया गया कि उसी भवन की पहली मंजिल पर दुकान खोलने के लिए उपयुक्त स्थान उपलब्ध है, जहां फैज़ कपड़े का व्यवसाय शुरू कर सकता है, और यह कि वादिनी के पास कई अन्य दुकानदार कमरे भी हैं जो पहले से ही किराये पर दिए गए हैं।
दोनों पक्षों के साक्ष्य दर्ज करने के बाद, वाद की सुनवाई करने वाली न्यायालय ने 22.04.2014 को वाद डिक्री कर दिया। उसने माना कि वादिनी की अपने पुत्र फैज़ खान के लिए दुकान की आवश्यकता वाजिब और bona fide है और प्रतिवादी को 60 दिनों के भीतर वादित परिसर खाली कर कब्जा सुपुर्द करने का निर्देश दिया। इसी निष्कासन डिक्री के विरुद्ध किरायेदार ने पटना उच्च न्यायालय में सिविल रिवीजन संख्या 90/2014 दायर की।
न्यायालय ने क्या जाँचा और क्या निर्णय दिया
पटना उच्च न्यायालय, माननीय न्यायमूर्ति नवनीत कुमार पांडेय की पीठ ने निष्कासन डिक्री के विरुद्ध दायर इस सिविल रिवीजन पर सुनवाई की। किरायेदार का मुख्य आक्षेप दो बिंदुओं पर था: पहला, कि उसे इक़रारनामा के आधार पर 35 वर्ष की संरक्षित किरायेदारी प्राप्त है; दूसरा, कि फैज़ खान के लिए भू‑स्वामी द्वारा ली गई व्यक्तिगत आवश्यकता वास्तविक नहीं है।
किरायेदार की ओर से यह तर्क दिया गया कि Ext.A, दिनांक 25.01.1994 की इक़रारनामा स्पष्ट रूप से दर्शाती है कि किरायेदारी 35 वर्ष के लिए 2028 तक निश्चित है। किरायेदार के अनुसार यह कोई औपचारिक “किरायानामा” या पंजीकृत पट्टा नहीं, बल्कि उसके और स्वर्गीय हबीबुर रहमान खान के बीच मौखिक समझौते की शर्तों को लिपिबद्ध करने वाला केवल एक मेमोरेंडम है। उसने यह दलील दी कि केवल मेमोरेंडम होने के कारण इसका पंजीकरण अनिवार्य नहीं था और इसे पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 49 के तहत सहायक (कोलेट्रल) प्रयोजन हेतु देखा जा सकता है।
किरायेदार के अधिवक्ता ने निवेदन किया कि भले ही दस्तावेज़ पंजीकृत न हो, फिर भी कम से कम किरायेदारी के स्वरूप और अवधि दिखाने के लिए इसे ग्राह्य माना जाना चाहिए। इस आधार पर उसने कहा कि कथित 35‑वर्षीय अवधि समाप्त होने से पूर्व वादिनी निष्कासन की माँग नहीं कर सकती।
वाद‑न्यायालय पहले ही इस पक्ष को अस्वीकार कर चुका था, जिसने Ext.A को एक वर्ष से अधिक की अवधि के लिए अपंजीकृत पट्टा‑दस्तावेज़ मानते हुए पंजीकरण के अभाव में अवैध एवं अप्रभावी ठहराया था। उच्च न्यायालय ने इस पहलू की विस्तार से जाँच की और यह देखने के लिए उन कानूनी प्रावधानों का हवाला दिया जिन पर वाद‑न्यायालय ने भरोसा किया था।
वाद‑न्यायालय ने पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 17(1)(d) तथा स्थानांतरण संपत्ति अधिनियम, 1882 की धारा 107 पर भरोसा किया। ये प्रावधान यह अनिवार्य बनाते हैं कि एक वर्ष से अधिक की अवधि के लिए अचल संपत्ति के पट्टे पंजीकृत विलेख द्वारा ही किए जाएँ। उच्च न्यायालय ने उल्लेख किया कि वाद‑न्यायालय ने अपने निर्णय के पैरा 9 से 15 में इस प्रश्न पर विस्तार से विचार किया और यह निष्कर्ष निकाला कि पक्षकारों के बीच हुआ समझौता कानून के अनुसार पंजीकृत न होने के कारण अप्रभावी और अवैध है।
इस दृष्टिकोण की पुष्टि करते हुए उच्च न्यायालय ने माना कि संबंधित किरायेदारी को 2028 तक के निश्चित‑अवधि पट्टे के रूप में नहीं माना जा सकता। इसके स्थान पर स्थानांतरण संपत्ति अधिनियम, 1882 की धारा 106 लागू की गई। धारा 106 यह उपबंध करती है कि कृषि अथवा विनिर्माण प्रयोजन के अतिरिक्त अन्य किसी भी उद्देश्य के लिए किया गया पट्टा, अन्यथा सिद्ध न होने पर, मासिक (मंथ‑टू‑मंथ) किरायेदारी माना जाएगा। चूँकि वादित दुकान का उपयोग स्पष्ट रूप से व्यावसायिक (कपड़े के व्यापार) प्रयोजन के लिए हो रहा था और कोई वैध निश्चित‑अवधि पंजीकृत पट्टा अस्तित्व में नहीं था, न्यायालय ने माना कि यह केवल मासिक किरायेदारी है।
पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 49 के संबंध में किरायेदार की दलील पर उच्च न्यायालय ने यह उल्लेख किया कि वाद‑न्यायालय ने सर्वोच्च न्यायालय के निर्णय Satish Chand Mukhan and others v. Goverdhan Das Byas and others (AIR 1984 SC 143) पर भरोसा किया था। उस मामले में यह निर्णय दिया गया था कि पट्टे की शर्तें ऐसा “सहायक उद्देश्य” (collateral purpose) नहीं हैं जिसके लिए अपंजीकृत पट्टा‑दस्तावेज़ का सहारा लिया जा सके। इस नज़ीर पर भरोसा करते हुए उच्च न्यायालय ने वाद‑न्यायालय के निष्कर्ष का अनुमोदन किया कि Ext.A का उपयोग 35‑वर्षीय किरायेदारी सिद्ध करने के लिए नहीं किया जा सकता।
जब यह कानूनी स्थिति बरकरार रखी गई कि किरायेदारी मासिक है, तब उच्च न्यायालय ने व्यक्तिगत आवश्यकता और वादिनी की bona fide आवश्यकता के प्रश्न की ओर रुख किया।
वादिनी का दावा था कि उसका दूसरा पुत्र फैज़ खान स्नातक के बाद बेरोजगार था और वादित दुकान में महिलाओं और बच्चों के रेडी‑मेड गारमेंट्स का व्यवसाय शुरू करना चाहता था। प्रतिवादी ने इसे झूठा बताते हुए आरोप लगाया कि फैज़ वास्तव में दुबई (अतिरिक्त लिखित बयान में सऊदी अरब का उल्लेख) में सिलाई की दुकान चला रहा है और वादिनी झूठी व्यक्तिगत आवश्यकता का बहाना बनाकर दुकानों को खाली करा कर पुनः किराये पर देती रहती है।
उच्च न्यायालय ने साक्ष्यों का परीक्षण किया। वादिनी की ओर से छह साक्षियों की जिरह की गई: पी.डब्ल्यू.1 चून्नी सिंह ने नगर निगम होल्डिंग कर की रसीदें (Ext.1) सिद्ध कीं, जिनसे यह साबित हुआ कि परिसर वादिनी का है। पी.डब्ल्यू.2 स्वयं वादिनी थीं और पी.डब्ल्यू.3 उनका बड़ा पुत्र आरिफ हबीब खान था, जिसने मई से अगस्त 2012 तक के किराए के लिए भेजे गए मनी‑ऑर्डर कूपन (Ext.2 से 2/C) सिद्ध किए। पी.डब्ल्यू.4 अबूतरब मोहम्मद बशीरत, पी.डब्ल्यू.5 फैसल नेजामी, पी.डब्ल्यू.6 क्वानैन खान और पी.डब्ल्यू.7 फैज़ खान, जिसके लाभ के लिए दुकान माँगी गई थी, सभी ने वादिनी के पक्ष का समर्थन किया।
प्रतिवादी की ओर से आठ साक्षी प्रस्तुत किए गए। डी.डब्ल्यू.2 स्वयं प्रतिवादी थे। डी.डब्ल्यू.4 वीरेंद्र सिंह ने 06.09.2006 की किराए की रसीद (Ext.B) सिद्ध की। डी.डब्ल्यू.6 बलिराम सिंह और डी.डब्ल्यू.7 उमाशंकर प्रसाद ने विभिन्न मनी‑ऑर्डर रसीदें (Ext.C से C/22) सिद्ध कीं। अन्य साक्षियों में डी.डब्ल्यू.3, जो प्रतिवादी की दुकान का कर्मचारी था, भी शामिल था।
उच्च न्यायालय ने प्रतिवादी के पक्ष में फैज़ खान की मौजूदगी के संबंध में एक बड़ी विसंगति नोट की। लिखित बयान में प्रतिवादी ने दावा किया कि फैज़ दुबई में सिलाई की दुकान चला रहा है। किंतु पी.डब्ल्यू.2 (वादिनी) और पी.डब्ल्यू.3 (उसका बड़ा पुत्र) की जिरह के दौरान बचाव पक्ष ने यह सुझाव रखा कि फैज़ दिल्ली में काम कर रहा है, जो लिखित बयान से भिन्न था। यह विसंगति, वादिनी के दावे को झूठा बताने वाले किरायेदार के कथन को कमजोर करती है।
किरायेदार ने यह तर्क भी दिया कि वादिनी प्रायः व्यक्तिगत आवश्यकता के आधार पर परिसर खाली कराती है और बाद में उन्हें पुनः किराये पर दे देती है। विशेष रूप से यह कहा गया कि सलाहुद्दीन ने पहले वादिनी के बड़े पुत्र के व्यवसाय के लिए दूसरी दुकान खाली की थी, परंतु बाद में वह दुकान किसी और को किराये पर दे दी गई। वाद‑न्यायालय ने सलाहुद्दीन के मौखिक साक्ष्य पर विचार किया था। सलाहुद्दीन, जिसकी उम्र दुकान खाली करने के समय लगभग 65–70 वर्ष थी, ने कहा कि उसने अपनी अक्षमता के कारण दुकान छोड़ दी। उसने यह भी स्वीकार किया कि उसने वर्तमान वाद दायर होने से छह महीने पहले दुकान खाली की थी।
उच्च न्यायालय ने नोट किया कि यह साक्ष्य वास्तव में यह दर्शाता है कि वर्तमान वाद के लंबित रहने के दौरान वादिनी ने अपने वाणिज्यिक परिसरों को अन्य किरायेदारों को किराये पर नहीं दिया। यह उस आरोप के विपरीत था कि वह व्यक्तिगत आवश्यकता के आधार का दुरुपयोग कर रही है।
उच्च न्यायालय ने आगे देखा कि वादिनी की ओर से प्रस्तुत साक्षियों ने स्पष्ट रूप से कहा कि फैज़ खान बेकार बैठा था और उसके पास कोई काम नहीं था। इसे और अन्य समग्र परिस्थितियों को ध्यान में रखते हुए न्यायालय ने वाद‑न्यायालय के इस निष्कर्ष से सहमति व्यक्त की कि वादिनी को अपने पुत्र के व्यवसाय के लिए वादित परिसर की आवश्यकता उचित एवं सद्भावनापूर्ण है।
अंततः न्यायमूर्ति नवनीत कुमार पांडेय ने यह निर्णय दिया कि वाद‑न्यायालय ने न तो अपंजीकृत इक़रारनामा पर किरायेदार की निर्भरता को अस्वीकार करने में और न ही वादिनी की व्यक्तिगत आवश्यकता को स्वीकार करने में कोई अवैधता, अनियमितता या अनुचितता नहीं की। फलस्वरूप, सिविल रिवीजन खारिज कर दी गई और भू‑स्वामी के पक्ष में पारित निष्कासन डिक्री की पुष्टि कर दी गई।
यह निर्णय क्यों महत्वपूर्ण है
यह निर्णय बिहार और अन्यत्र लंबी अवधि की दुकानों की किरायेदारी से संबंधित भू‑स्वामियों और किरायेदारों, दोनों के लिए महत्वपूर्ण है। यह स्पष्ट करता है कि कई वर्षों के लिए किरायेदारी निश्चित करने का दावा करने वाला कोई अपंजीकृत दस्तावेज़, एक वर्ष से अधिक की अवधि के पट्टों के लिए पंजीकरण की कानूनी अनिवार्यता को निरस्त नहीं कर सकता। उचित पंजीकरण के अभाव में ऐसे प्रबंधों को केवल मासिक किरायेदारी के रूप में माना जा सकता है।
किरायेदारों के लिए यह निर्णय चेतावनी है कि एकमुश्त “एडवांस किराया” देना या अनौपचारिक समझौतों पर निर्भर रहना, यदि दस्तावेज़ विधिसम्मत नहीं है, तो स्वयमेव दीर्घावधि सुरक्षा की गारंटी नहीं देता। भू‑स्वामियों के लिए यह पुष्टि करता है कि जब भू‑स्वामी को वास्तव में अपने परिवार के किसी सदस्य की आजीविका के लिए परिसर की आवश्यकता हो, और आवश्यकता वाजिब एवं सद्भावनापूर्ण सिद्ध हो, तो न्यायालय निष्कासन का आदेश दे सकते हैं।
यह मामला यह भी रेखांकित करता है कि यदि किरायेदार भू‑स्वामी के पारिवारिक हालात के बारे में परस्पर विरोधी दावे करता है, तो ऐसी विरोधाभासी बातें उसके बचाव को गंभीर रूप से कमजोर कर सकती हैं। अन्य दुकानों के खाली होने और उनके उपयोग के संबंध में भी साक्ष्यों की बारीकी से जाँच की जाएगी; इन्हें महज़ mala fide मान कर नहीं चला जाएगा।
कानूनी प्रश्न और उनके उत्तर
- प्रश्न: क्या 25.01.1994 की अपंजीकृत इक़रारनामा के तहत किरायेदार के पास 2028 तक संरक्षित निश्चित‑अवधि किरायेदारी थी?
उत्तर: नहीं। न्यायालय ने माना कि एक वर्ष से अधिक की अवधि के लिए और अपंजीकृत होने के कारण यह समझौता अप्रभावी और अवैध है; किरायेदारी केवल स्थानांतरण संपत्ति अधिनियम, 1882 की धारा 106 के तहत मासिक थी। - प्रश्न: क्या वादिनी द्वारा अपने पुत्र फैज़ खान के लिए बताई गई व्यक्तिगत आवश्यकता वाजिब और सद्भावनापूर्ण थी?
उत्तर: हाँ। मौखिक और दस्तावेजी साक्ष्यों के आधार पर, तथा किरायेदार के संस्करण में पाए गए विरोधाभासों को ध्यान में रखते हुए, न्यायालय ने यह निष्कर्ष बरकरार रखा कि वादित परिसर पुत्र के कपड़े के व्यवसाय के लिए उचित और bona fide रूप से आवश्यक है। - प्रश्न: क्या वाद‑न्यायालय की निष्कासन डिक्री में ऐसी कोई अवैधता, अनियमितता या अनुचितता थी, जिससे पुनरीक्षण अधिकार क्षेत्र में हस्तक्षेप अपेक्षित हो?
उत्तर: नहीं। पटना उच्च न्यायालय ने ऐसा कोई दोष नहीं पाया और इसलिए सिविल रिवीजन को खारिज कर दिया।
न्यायालय द्वारा उद्धृत मामला
- Satish Chand Mukhan and others v. Goverdhan Das Byas and others, AIR 1984 SC 143 – यह सिद्धांत उद्धृत करने के लिए कि पट्टे की शर्तें ऐसा “सहायक उद्देश्य” (collateral purpose) नहीं हैं जिसके लिए पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 49 के अंतर्गत किसी अपंजीकृत पट्टा विलेख का उपयोग किया जा सके।
मामले का विवरण
मामला संख्या: Civil Revision No. 90 of 2014
मामले का शीर्षक: Sunil Kumar v. Anjum Shireen
न्यायालय: High Court of Judicature at Patna
कोरम: Hon’ble Mr. Justice Nawneet Kumar Pandey
उच्च न्यायालय के निर्णय की तिथि: 03.09.2024
चुनौती के अधीन अधीनस्थ न्यायालय का आदेश: मुनसिफ‑I, गया की अदालत द्वारा निष्कासन वाद संख्या 08/2010 में दिनांक 22.04.2014 को पारित निर्णय और डिक्री
उद्धरण: 2024 (4) PLJR 296
अधिवक्ता:
याचिकाकर्ता/किरायेदार की ओर से: Mr. Md. Waliur Rahman, Mr. S. P. Singh
प्रतिवादी/भू‑स्वामी की ओर से: Mr. Abdul Mannan Khan, Mr. Avinava Kumar, Mr. Hafiz Shahbaz
मामले का स्वरूप: व्यक्तिगत आवश्यकता के आधार पर निष्कासन वाद में पारित निष्कासन डिक्री के विरुद्ध सिविल रिवीजन
पूर्ण निर्णय की लिंक: Patna High Court Judgment in Civil Revision No. 90 of 2014
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