मामले की पृष्ठभूमि
यह मामला राजेंद्र नगर, पटना में स्थित एक आवासीय भूखंड की दीर्घकालिक पट्टे से संबंधित विवाद से उत्पन्न हुआ। प्लॉट नंबर 157, ब्लॉक-बी, टाइप-सी, क्षेत्रफल 377.22 वर्ग गज का मूल आवंटन एक पुण्य कला सिन्हा नामक व्यक्ति के पक्ष में किया गया था। यह आवंटन उस समय की विकास प्राधिकरण द्वारा निष्पादित एक पट्टा विलेख के तहत किया गया था।
पट्टा विलेख में एक विशिष्ट शर्त निहित थी। खंड 11 में उल्लेख था कि पट्टे की तिथि से दस वर्ष की अवधि तक, आवंटी बिना प्राधिकरण की पूर्व लिखित सहमति के भूखंड को बिक्री, विनिमय या किसी अन्य प्रकार से हस्तांतरित नहीं कर सकेगा। इसमें यह भी कहा गया था कि उत्तराधिकारी या संबंधी को उपहार के रूप में हस्तांतरण या वसीयत द्वारा हस्तांतरण हेतु किसी सहमति की आवश्यकता नहीं होगी।
अलग से, पटना क्षेत्रीय विकास प्राधिकरण विनियम, 1978 का नियम 20 प्राधिकरण द्वारा पट्टे पर दी गई भूमि के हस्तांतरण को नियंत्रित करता था। यह प्रावधान पट्टे की तिथि से दस वर्ष के भीतर प्राधिकरण की अनुमति के बिना किसी भी पट्टे वाली भूमि के हस्तांतरण पर रोक लगाता था। इसमें यह भी व्यवस्था थी कि प्राधिकरण प्रीमियम की धनराशि ब्याज सहित लौटाकर भूमि को पुनः अपने अधीन ले सकता है, और आगे यह भी प्रावधान था कि यदि हस्तांतरण की अनुमति दी जाती है, तो आवंटी को प्राप्त प्रीमियम से अधिक विक्रय मूल्य के 50% के बराबर म्यूटेशन शुल्क अदा करना होगा, जो मूल प्रीमियम के न्यूनतम 10% से कम नहीं होगा।
समय के साथ यह भूखंड मूल आवंटी से होते हुए एक अन्य व्यक्ति, डॉ. रणवीर कुमार के हिस्से में आ गया। 17.01.2011 को वर्तमान याचिकाकर्ताओं, जो पति-पत्नी हैं, ने पंजीकृत हस्तांतरण विलेख के माध्यम से डॉ. रणवीर कुमार से इस भूखंड के पट्टाधारक अधिकार क्रय कर लिए। इस प्रकार वे राजेंद्र नगर स्थित उक्त प्लॉट के पट्टाधारक क्रेता बन गए।
क्रय के बाद, 07.06.2011 को उन्होंने भूखंड का म्यूटेशन अपने नाम पर कराने के लिए आवेदन किया। उस समय के पटना क्षेत्रीय विकास प्राधिकरण, जो अब समाप्त हो चुका है, ने उनके आवेदन की प्राप्ति स्वीकार करते हुए 1,000/- रुपये की रसीद जारी की। किंतु, एक दशक से अधिक समय तक म्यूटेशन पर अंतिम निर्णय नहीं लिया गया।
28.11.2023 को, पटना नगर निगम के एस्टेट पदाधिकारी, जिसने तत्पश्चात उक्त कार्यभार संभाल लिया था, ने पत्र संख्या 14515 जारी किया। इस पत्र में याचिकाकर्ताओं से 61,25,664/- रुपये म्यूटेशन शुल्क के रूप में तथा वर्ष 2022-23 से 2023-24 तक के होल्डिंग टैक्स के कुछ बकाए सहित कुल 61,25,689/- रुपये जमा करने को कहा गया। याचिकाकर्ताओं को निर्देश दिया गया कि वे यह राशि 15 दिनों के भीतर जमा करें ताकि उनका म्यूटेशन किया जा सके।
इस भारी मांग से आहत होकर, उक्त दंपति ने सिविल रिट अधिकार क्षेत्र मामला संख्या 2121/2024 में पटना उच्च न्यायालय की शरण ली। उन्होंने दिनांक 28.11.2023 के पत्र संख्या 14515 को रद्द करने तथा पटना नगर निगम को यह निर्देश देने की मांग की कि वह उन्हें अवैध एवं मनमाना बताए गए शुल्क पर जोर दिए बिना म्यूटेशन कर दे।
न्यायालय ने क्या परखा और क्या निर्णय दिया
माननीय न्यायमूर्ति राजीव रॉय ने 20.08.2024 को इस मामले की सुनवाई की। याचिकाकर्ताओं के अधिवक्ता ने तर्क दिया कि म्यूटेशन की मांग न केवल अत्यधिक थी, बल्कि समान भूखंडों और उसी प्राधिकरण से संबंधित पूर्ववर्ती बाध्यकारी निर्णयों के भी प्रतिकूल थी।
याचिकाकर्ताओं की मुख्य शिकायत यह थी कि मांग पत्र में यह उल्लेख नहीं था कि 61 लाख रुपये से अधिक की राशि किस कानूनी प्रावधान के तहत मांगी जा रही है। पत्र में केवल “म्यूटेशन शुल्क” तथा कर बकाए का उल्लेख था, परंतु किन विशिष्ट नियमों या धाराओं पर भरोसा किया गया, इसका उल्लेख नहीं था।
याचिकाकर्ताओं ने इसे पूर्ववर्ती वाद से जोड़ा। वर्ष 2011 में, इसी प्रकार की स्थिति वाले एक व्यक्ति संजय सिंह ने “लाभांश” या हस्तांतरण पर हुए लाभ के 50% की मांग को चुनौती दी थी, जो पूर्ववर्ती पटना क्षेत्रीय विकास प्राधिकरण द्वारा आवंटित भूमि के संदर्भ में की गई थी। यह मामला, सिविल रिट अधिकार क्षेत्र मामला संख्या 13886/2011, दिनांक 10.07.2013 को निर्णयित हुआ।
संजय सिंह के मामले में पटना उच्च न्यायालय के एकल पीठ ने 1978 के विनियमों के नियम 20 और बिहार क्षेत्रीय विकास प्राधिकरण अधिनियम, 1974/81 की धारा 93 का विस्तार से परीक्षण किया। न्यायालय ने माना कि लाभ के 50% का भुगतान म्यूटेशन शुल्क के रूप में तभी देय होगा जब प्राधिकरण से हस्तांतरण की अनुमति भी आवश्यक हो।
न्यायालय ने यह तर्क दिया कि जहां अनुमति आवश्यक नहीं है, वहां अर्जित लाभ के 50% के समतुल्य म्यूटेशन शुल्क की मांग लागू नहीं होगी। निर्णय में यह रेखांकित किया गया कि पक्षकार अपने पट्टा विलेख की शर्तों से बंधे होते हैं, और यदि पट्टा विलेख में स्वयं 50% लाभांश के भुगतान का प्रावधान नहीं है, तो बाद के किसी नियम के माध्यम से पूर्वप्रभावी रूप से ऐसा भार नहीं थोपा जा सकता।
धारा 93 पर भरोसा करते हुए, संजय सिंह के मामले में न्यायालय ने यह भी स्पष्ट किया कि पूर्ववर्ती पटना इम्प्रूवमेंट ट्रस्ट द्वारा निष्पादित पट्टा विलेखों को ऐसा माना जाएगा मानो वे पटना क्षेत्रीय विकास प्राधिकरण द्वारा ही निष्पादित किए गए हों, और प्राधिकरण उन मूल शर्तों से बंधा होगा। यह निष्कर्ष निकाला गया कि विशेष रूप से तब, जब मूल पट्टा विलेख के निष्पादन के दस वर्ष बाद हस्तांतरण हुआ हो, तो पीआरडीए नियम 20 के तहत आवंटी को अर्जित राशि के 50% से वंचित करने के लिए बाध्य नहीं कर सकता।
संजय सिंह की रिट याचिका स्वीकार कर ली गई और उस मामले में चुनौती दी गई मांग पत्र को रद्द कर दिया गया।
पूर्ववर्ती प्राधिकरण के स्थान पर आई पटना नगर निगम ने उस निर्णय को सहजता से नहीं स्वीकारा। उसने एकल पीठ के आदेश को चुनौती देते हुए पटना उच्च न्यायालय में एल.पी.ए. संख्या 512/2016 दायर किया। हालांकि, इस अपील में दो वर्ष छह दिन की लंबी देरी थी।
खंडपीठ ने देरी को माफ करने से इनकार कर दिया और कहा कि किसी भी संगठन को अवधि-सीमा के संबंध में कोई विशेष विशेषाधिकार नहीं है तथा इतनी अधिक देरी के लिए कोई ठोस स्पष्टीकरण नहीं दिया गया। खंडपीठ ने यह भी कहा कि निर्णय के दुष्परिणाम और निगम पर आने वाली किसी भी देयता की वसूली, देरी के लिए जिम्मेदार लोगों से की जा सकती है। देरी माफी याचिका और अपील दोनों को 13.12.2017 को खारिज कर दिया गया।
फिर भी असंतुष्ट रहते हुए, पटना नगर निगम ने इस प्रकरण को सुप्रीम कोर्ट में SLP (C) संख्या 12463/2018 के रूप में ले जाया। 14.05.2018 को सुप्रीम कोर्ट ने विशेष अनुमति याचिका को खारिज कर दिया, जिससे उच्च न्यायालय के आदेश यथावत रहे। कोई और कारण दर्ज नहीं किया गया, लेकिन इस खारिजी से उस विवाद का अध्याय बंद हो गया।
वर्तमान मामले में, याचिकाकर्ताओं ने तर्क दिया कि इस स्पष्ट न्यायिक पृष्ठभूमि के बावजूद, पटना नगर निगम अब भी इसी प्रकार की मांगें जारी कर रहा है, वह भी बिना किसी कानूनी आधार का उल्लेख किए। उन्होंने न्यायालय से निवेदन किया कि पत्र को रद्द किया जाए और उन्हें इतनी बड़ी राशि म्यूटेशन के नाम पर चुकाने के भार से बचाया जाए।
दूसरी ओर, पटना नगर निगम की ओर से प्रतिवादी संख्या 3 से 5 के लिए अधिवक्ता द्वारा प्रत्युत्तर हलफनामा दायर किया गया। हलफनामे में बिहार नगरपालिका अधिनियम, 2007 की कई धाराओं पर चर्चा की गई। किंतु जब संजय सिंह के निर्णय से निपटने की बात आई, तो इसमें केवल पैरा 8 में एक संक्षिप्त कथन था, जिसमें कहा गया कि उस मामले के तथ्य वर्तमान मामले के तथ्यों से भिन्न हैं।
न्यायमूर्ति राजीव रॉय ने इस उत्तर की समीक्षा की और इसे अपर्याप्त पाया। हलफनामे में यह नहीं बताया गया था कि किस प्रकार तथ्य भिन्न हैं, न ही यह स्पष्ट किया गया था कि संजय सिंह के मामले की तर्कसंगतता वर्तमान मामले में क्यों लागू नहीं होनी चाहिए। न्यायालय ने यह अवलोकन किया कि पूर्ववर्ती मामले को विशिष्ट रूप से अलग न कर पाने के कारण, नगरपालिका अधिकारियों ने वस्तुतः याचिकाकर्ताओं की इस दलील को स्वीकार कर लिया कि वर्तमान मामला भी उसी श्रेणी में आता है।
इसके बाद न्यायालय ने संजय सिंह के मामले में दिए गए केंद्रीय निष्कर्ष पर फिर से विचार किया। यह दर्ज किया कि पूर्ववर्ती निर्णय में स्पष्ट रूप से यह घोषित किया गया था कि प्राधिकरण, जो तब पीआरडीए था और अब पीएमसी है, मूल पट्टा विलेख की तिथि से दस वर्ष से अधिक अवधि के बाद हुए हस्तांतरण की स्थिति में, नियम 20 के तहत अर्जित राशि के 50% का हिस्सा मांगने के लिए आवंटी को बाध्य नहीं कर सकता। न्यायालय ने दर्ज किया कि वही स्थिति यहां भी विद्यमान है।
न्यायालय ने यह भी नोट किया कि एकल पीठ, खंडपीठ और अंततः सुप्रीम कोर्ट तक हार जाने के बावजूद, पटना नगर निगम अब भी राज्य की राजधानी में अपने खून-पसीने की कमाई से छोटा सा भूखंड खरीदने की चाह रखने वाले भोले-भाले नागरिकों से इस प्रकार की “कठोर” मांग कर रहा है। न्यायमूर्ति रॉय ने ऐसी निरंतर मांगों को उत्पीड़न की श्रेणी में रखा।
न्यायालय ने चिंता व्यक्त की कि 2018 में सुप्रीम कोर्ट द्वारा एसएलपी खारिज किए जाने के छह वर्ष बाद भी पीएमसी ने इस “अध्याय” को बंद नहीं किया है। इसके बजाय ऐसा प्रतीत होता है मानो निगम यह उम्मीद कर रहा हो कि प्रत्येक प्रभावित खरीदार को राहत पाने के लिए पटना उच्च न्यायालय का दरवाजा खटखटाना पड़े। न्यायालय ने कहा कि यह आचरण न्यायालयों द्वारा पारित आदेशों के प्रति सम्मान की कमी को दर्शाता है।
याचिका का निपटारा करते समय न्यायमूर्ति रॉय ने संस्थागत जवाबदेही के मुद्दे को भी संबोधित किया। उन्होंने पीएमसी के अधिवक्ता, श्री प्रसून सिन्हा से अनुरोध किया कि वे व्यक्तिगत रूप से नगर आयुक्त को स्थिति से अवगत कराएं। न्यायाधीश ने आयुक्त से आग्रह किया कि वह इस मामले का संज्ञान लें और ऐसी मांगों के माध्यम से खरीदारों के उत्पीड़न को रोकने हेतु आवश्यक दिशा-निर्देश जारी करें।
याचिकाकर्ताओं द्वारा मांगी गई विशिष्ट राहत पर आते हुए, न्यायालय ने माना कि तथ्यों, लागू नियमों और संजय सिंह के मामले में दिए गए बाध्यकारी निर्णय के आलोक में, पटना नगर निगम के एस्टेट पदाधिकारी द्वारा दिनांक 28.11.2023 को जारी पत्र संख्या 14515 में हस्तक्षेप आवश्यक है। परिणामस्वरूप, इस पत्र को रद्द कर दिया गया।
न्यायालय ने म्यूटेशन प्रक्रिया पूर्ण करने के लिए स्पष्ट समयबद्ध दिशा-निर्देश भी जारी किए। यह दर्ज किया गया कि याचिकाकर्ता चार सप्ताह के भीतर उचित आवेदन एवं म्यूटेशन के लिए सामान्य निर्धारित शुल्क के साथ पटना नगर निगम के समक्ष प्रस्तुत होंगे। ऐसे आवेदन दायर होने के बाद, पीएमसी पर यह दायित्व होगा कि वह अगले तीन महीनों के भीतर म्यूटेशन प्रक्रिया पूर्ण करे।
इन निर्देशों के साथ रिट याचिका स्वीकार कर ली गई। व्यय के संबंध में कोई आदेश पारित नहीं किया गया।
यह निर्णय क्यों महत्वपूर्ण है
यह निर्णय पटना में विकास प्राधिकरणों द्वारा मूल रूप से आवंटित पट्टे वाली भूखंडों के क्रेताओं, विशेष रूप से राजेंद्र नगर और समान योजनाओं में, पर प्रत्यक्ष व्यावहारिक प्रभाव डालता है।
यह स्पष्ट करता है कि जहां मूल पट्टा विलेख की तिथि से दस वर्ष के बाद हस्तांतरण किया गया हो और पट्टा विलेख में स्वयं ऐसे लाभ-वितरण का प्रावधान न हो, वहां पटना नगर निगम 1978 के विनियमों के नियम 20 के आधार पर “म्यूटेशन शुल्क” या “लाभांश” के रूप में भारी-भरकम धनराशि की मांग जारी नहीं रख सकता।
यह निर्णय नगरपालिका अधिकारियों को यह कड़ा संदेश भी देता है कि उन्हें पूर्ववर्ती न्यायालयी निर्णयों, जिनकी पुष्टि सुप्रीम कोर्ट तक हो चुकी हो, का सम्मान करना होगा। वे प्रत्येक खरीदार को एक ही निपट चुके मुद्दे पर अलग-अलग कानूनी लड़ाई के लिए मजबूर नहीं कर सकते।
साधारण नागरिकों, विशेष रूप से अपनी बचत से पट्टे वाली भूखंड खरीदने वाले दंपतियों और परिवारों के लिए यह निर्णय भरोसा प्रदान करता है। यह दिखाता है कि जब लोक निकाय बाध्यकारी पूर्व-निदर्शों के विपरीत बिना स्पष्टीकरण के अत्यधिक मांगें जारी करेंगे, तब पटना उच्च न्यायालय हस्तक्षेप करेगा।
कानूनी प्रश्न और उनके उत्तर
- प्रश्न: क्या पटना नगर निगम, मूल पट्टा विलेख की तिथि से दस वर्ष से काफी बाद हुए किसी आवासीय पट्टा भूखंड के हस्तांतरण पर, और जब पट्टा विलेख में स्वयं ऐसे भुगतान का प्रावधान न हो, 1978 के विनियमों के नियम 20 पर निर्भर करते हुए, म्यूटेशन शुल्क या समान प्रभार के रूप में 61 लाख रुपये से अधिक की राशि मांग सकता है?
उत्तर: नहीं। सुप्रीम कोर्ट तक पुष्टि किए गए संजय सिंह के पूर्ववर्ती निर्णय के अनुसार, इन परिस्थितियों में पीएमसी ऐसी मांग पर जोर नहीं दे सकता। - प्रश्न: क्या हाई कोर्ट और सुप्रीम कोर्ट के समक्ष एक ही मुद्दे पर हार जाने के बाद भी पीएमसी द्वारा समान मांगें जारी रखना उचित है?
उत्तर: न्यायालय ने इस प्रथा की कड़ी निंदा की, निरंतर मांगों को “कठोर” बताते हुए इसे उत्पीड़न माना, और ऐसी कार्रवाइयों को रोकने के लिए नगर आयुक्त से दिशा-निर्देश जारी करने का अनुरोध किया। - प्रश्न: याचिकाकर्ताओं के नाम म्यूटेशन के संबंध में न्यायालय ने क्या निर्देश दिए?
उत्तर: न्यायालय ने याचिकाकर्ताओं को चार सप्ताह के भीतर सामान्य निर्धारित शुल्क सहित उचित म्यूटेशन आवेदन दायर करने का निर्देश दिया और पीएमसी को उसके पश्चात तीन महीनों के भीतर म्यूटेशन पूर्ण करने का आदेश दिया।
न्यायालय द्वारा उद्धृत मामले
- CWJC No. 13886 of 2011, Sanjay Singh vs. The State of Bihar & Ors. (Patna High Court, decided on 10.07.2013).
- LPA No. 512 of 2016, The Commissioner, Patna Municipal Corporation vs. Sanjay Singh and Others (Patna High Court, decided on 13.12.2017).
- SLP (C) No. 12463 of 2018, The Commissioner, Municipal Corporation & Anr. vs. Sanjay Singh & Ors. (Supreme Court of India, order dated 14.05.2018).
मामले का विवरण
मामला संख्या: Civil Writ Jurisdiction Case No. 2121 of 2024
मामले का शीर्षक: Bipin Trivedi & Anr. vs. State of Bihar & Ors.
पीठ: Hon’ble Mr. Justice Rajiv Roy
निर्णय की तिथि: 20.08.2024
उद्धरण: 2024(4) PLJR 600
पक्षकारों के अधिवक्ता:
याचिकाकर्ताओं की ओर से: Mr. Siddhartha Prasad, Advocate
प्रतिवादियों (Patna Municipal Corporation) की ओर से: Mr. Prasoon Sinha, Advocate
मामले का स्वरूप: पट्टा भूखंड के म्यूटेशन शुल्क की मांग-पत्र को चुनौती देते हुए तथा म्यूटेशन के लिए दिशा-निर्देश की मांग करती हुई सिविल रिट अधिकार क्षेत्र के अंतर्गत रिट याचिका।
निर्णय का लिंक: Patna High Court Judgment in CWJC No. 2121 of 2024
यदि आपको यह व्याख्या उपयोगी लगी हो और आप बिहार में कानूनी विकासों के आपके अधिकारों पर प्रभाव के बारे में जानकारी रखना चाहते हों, तो आप आगे की जानकारियों के लिए Samvida Law Associates को फॉलो करने पर विचार कर सकते हैं।
