मामले की पृष्ठभूमि
विवाद पटना के बुद्धा कॉलोनी क्षेत्र में स्थित बोरींग रोड, गोरखनाथ लेन के एक आवासीय संपत्ति से संबंधित है। वादी, जो बाद में पटना उच्च न्यायालय में याचिकाकर्ता बनीं, ने स्वयं को इस संपत्ति की वास्तविक स्वामिनी एवं काबिज बताया।
उनके कथन के अनुसार, यह संपत्ति मूल रूप से इंदिरा देवी, मृतक दीननाथ प्रसाद की पत्नी, के स्वामित्व में थी। इंदिरा देवी, जो वादी की सास थीं, ने दिनांक 14.01.1971 के पंजीकृत बिक्री विलेख के माध्यम से यह भूमि खरीदी थी और अपने स्वयं के धन से तीन मंजिला आवासीय मकान का निर्माण कराया था। उनका नाम नगर निगम के अभिलेखों में दर्ज था और वे अपने पुत्रों से अलग रह रही थीं।
वादी ने कहा कि वह अपनी सास की देखभाल करती रही थीं। इन सेवाओं के प्रतिफलस्वरूप सास ने दिनांक 04.05.2012 का पंजीकृत उपहार विलेख निष्पादित किया, जिसके द्वारा अपनी स्वयं अर्जित संपत्ति वादी को उपहारस्वरूप दी। इस विलेख के आधार पर, वादी का कहना है कि वह संपूर्ण संपत्ति के कब्जे में आ गईं और नगर निगम के अभिलेख भी अनुसार परिवर्तित कर दिए गए।
प्रतिवादी, जो निकट संबंधी हैं और झारखंड सरकार में कार्यरत हैं, ने अपनी माता (इंदिरा देवी) से अपने बच्चों की शिक्षा हेतु घर के एक हिस्से में अपने परिवार के रहने की व्यवस्था करने का निवेदन किया था। उन्हें मुकदमे वाली परिसरों के एक हिस्से में रहने की अनुमति दी गई।
वादी के पक्ष में उपहार विलेख निष्पादित होने के बाद, उन्होंने अपनी व्यक्तिगत आवश्यकता के आधार पर प्रतिवादी से परिसर खाली करने का अनुरोध किया। उनके अनुसार, प्रतिवादी ने प्रारंभ में कुछ महीनों के भीतर खाली करने का आश्वासन दिया, लेकिन बाद में न तो खाली किया और न ही वह किराया अदा किया जिसके बारे में उनके बीच कथित रूप से सहमति बनी थी।
इस इनकार का सामना करते हुए, वादी ने सिविल न्यायालय के समक्ष शीर्षक बेदखली वाद संख्या 78 वर्ष 2012 दायर किया। उस वाद में उन्होंने प्रतिवादी को मुकदमे वाले परिसर से बेदखल करने, चार माह के बकाया किराया 28,000/- रुपए (विद्युत बिल को छोड़कर) एवं लंबित वादावधि ब्याज के साथ वसूली, तथा प्रतिवादी को परिसरों का हकांतरण करने या उसके भौतिक स्वरूप में परिवर्तन करने से रोकने के लिए अस्थायी निषेधाज्ञा की मांग की।
प्रतिवादी ने हाजिरी लगाई, लिखित बयान दायर किया और वादी के दावे के विरुद्ध कड़ा रुख अपनाया। उन्होंने उनके बीच किसी भी प्रकार के मकानमालिक–किरायेदार संबंध के अस्तित्व से इनकार किया। उन्होंने यह भी कहा कि वे पहले ही अपने भाइयों एवं बहनों के विरुद्ध उसी संपत्ति में शीर्षक की एकता एवं कब्जे की एकता का दावा करते हुए उप न्यायाधीश-1, पटना की अदालत के समक्ष शीर्षक बंटवारा वाद संख्या 315 वर्ष 2012 दायर कर चुके हैं।
प्रतिवादी ने यह अतिरिक्त आरोप भी लगाया कि वादी के पक्ष में दिनांक 04.05.2012 का उपहार विलेख जाली है। इस प्रकार, उन्होंने केवल किरायेदारी से इनकार ही नहीं किया, बल्कि सीधे-सीधे वादी के शीर्षक को ही चुनौती दे दी।
इसी पृष्ठभूमि में, लिखित बयान प्राप्त होने के बाद, वादी ने 30.06.2016 दिनांकित एक संशोधन आवेदन बेदखली वाद में दायर किया। उन्होंने वादपत्र में संशोधन कर वैकल्पिक प्रतिकर के रूप में अपने शीर्षक के आधार पर राहत जोड़ने की मांग की। वे चाहती थीं कि यदि अंततः न्यायालय यह पाए कि मकानमालिक–किरायेदार संबंध नहीं है, तब भी उन्हें स्वामित्व के बल पर बेदखली का डिक्री मिल सके।
दोनों पक्षों की सुनवाई के बाद, माननीय उप न्यायाधीश-8, पटना ने 15.12.2016 के आदेश द्वारा संशोधन आवेदन अस्वीकार कर दिया। ट्रायल कोर्ट ने यह माना कि प्रस्तावित संशोधन केवल शीर्षक के आधार पर प्रतिकर जोड़ने का प्रयास है और यदि इसे अनुमति दी गई तो यह बेदखली वाद की प्रकृति को इस प्रकार बदल देगा जो बिहार भवन (पट्टा, किराया एवं बेदखली) नियंत्रण अधिनियम, 1982 (“बीबीसी अधिनियम”) के अंतर्गत अनुमेय नहीं है।
इस आदेश से आहत होकर, वादी ने सिविल मिजिलेनियस जूरिस्डिक्शन संख्या 666 वर्ष 2017 में पटना उच्च न्यायालय का दरवाजा खटखटाया।
न्यायालय ने क्या परखा और क्या निर्णय दिया
पटना उच्च न्यायालय के समक्ष, याचिकाकर्ता की ओर से माननीय वरिष्ठ अधिवक्ता ने तर्क दिया कि ट्रायल कोर्ट ने संशोधन को गलत रूप से अस्वीकार कर दिया। उन्होंने यह इंगित किया कि मूल वाद, शीर्षक बेदखली वाद संख्या 78/2012, बेदखली, किराया वसूली एवं निषेधाज्ञा के लिए दायर था। प्रतिवादी द्वारा मकानमालिक–किरायेदार संबंध से इनकार करने और उनके शीर्षक को चुनौती देने के बाद, याचिकाकर्ता के अनुसार, स्वामित्व के आधार पर वैकल्पिक या न्यायसंगत प्रतिकर के रूप में बेदखली की मांग करना आवश्यक हो गया।
याचिकाकर्ता के अधिवक्ता ने यह प्रस्तुत किया कि वादी अपनी सास से प्राप्त दिनांक 04.05.2012 के पंजीकृत उपहार विलेख के बल पर संपत्ति की विधिक स्वामिनी हैं, जबकि उनकी सास ने इससे पूर्व दिनांक 14.01.1971 के बिक्री विलेख से भूमि अर्जित की थी और भवन का निर्माण कराया था। प्रतिवादी द्वारा दायर बंटवारा वाद में स्वयं उनका दावा यह दर्शाता है, वादी के मत में, कि वे भी उसी संपत्ति में अधिकार जता रहे हैं, जिससे शीर्षक विवादित हो गया।
इसी आधार पर अधिवक्ता ने तर्क दिया कि वादी को वादपत्र में संशोधन करने की अनुमति दी जानी चाहिए, ताकि यदि न्यायालय अंततः मकानमालिक–किरायेदार संबंध स्वीकार न करे, तो भी वह अपने शीर्षक के आधार पर बेदखली की मांग कर सके। यह भी तर्क दिया गया कि ऐसा संशोधन वाद की प्रकृति को नहीं बदलेगा। उनके अनुसार, दावापत्र के आदेश VII नियम 7, जो वैकल्पिक एवं न्यायसंगत प्रतिकरों से संबंधित है, के तहत, बेदखली किरायेदारी के आधार पर और वैकल्पिक रूप से स्वामित्व के आधार पर, दोनों प्रकार से मांगी जा सकती है।
याचिकाकर्ता के वरिष्ठ अधिवक्ता ने यह भी कहा कि बेदखली मामलों में मकानमालिक और किरायेदार का संबंध sine qua non (अनिवार्य पूर्वशर्त) होता है। किंतु यदि न्यायालय यह पाए कि ऐसा संबंध अस्तित्व में नहीं है, परंतु वादी का शीर्षक सिद्ध है, तो दावापत्र के आदेश VII नियम 7 के तहत न्यायालय उचित न्यायालय शुल्क की अदायगी की शर्त पर शीर्षक के आधार पर भी बेदखली का डिक्री दे सकता है। उनका कहना था कि ट्रायल कोर्ट ने इस शक्ति का प्रयोग नहीं किया और गलत रूप से यह माना कि संशोधन से वाद की प्रकृति बदल जाएगी।
पटना उच्च न्यायालय के न्यायमूर्ति अरुण कुमार झा ने इन दलीलों पर गंभीरता से विचार किया। उन्होंने यह नोट किया कि बेदखली वाद एक विशेष विधि, अर्थात बीबीसी अधिनियम, के अंतर्गत दायर किया गया था। केंद्रीय प्रश्न यह था कि क्या ऐसे वाद में वादी को वादपत्र में संशोधन कर शीर्षक की घोषणा और केवल उसी आधार पर बेदखली की मांग करने की अनुमति दी जा सकती है।
न्यायालय ने सर्वप्रथम माननीय सर्वोच्च न्यायालय के स्थापित विधि सिद्धांतों का संदर्भ लिया। यह विचार किया गया कि बीबीसी अधिनियम जैसे किसी विशेष अधिनियम के अंतर्गत दायर बेदखली वाद में सामान्य रूप से पक्षकारों के शीर्षक का प्रश्न प्रासंगिक नहीं होता। किराया नियंत्रण क़ानून के अंतर्गत कार्यरत किराया नियंत्रक या सीमित अधिकारिता का प्रयोग करने वाली सिविल अदालत केवल उसी अधिनियम में निर्दिष्ट आधारों पर ही बेदखली का डिक्री पारित कर सकती है।
पटना उच्च न्यायालय ने यह इंगित किया कि ऐसे बेदखली वादों का दायरा अत्यंत सीमित होता है। भले ही वादी अपना शीर्षक सिद्ध कर दे, यदि वह विशेष अधिनियम के अनुसार आवश्यक किरायेदारी अनुबंध को स्थापित नहीं कर पाता, तो वाद विफल हो जाएगा। इस सिद्धांत के समर्थन में न्यायालय ने सर्वोच्च न्यायालय के तीन निर्णयों का हवाला दिया:
न्यायालय ने स्पष्ट किया कि इन निर्णयों से यह विधि स्पष्ट हो जाती है कि किराया नियंत्रण कानूनों द्वारा शासित बेदखली वादों में शीर्षक का विवाद न्यायालय के मूल अधिकार क्षेत्र के बाहर है। अधिक से अधिक, शीर्षक के प्रश्न पर केवल इस सीमा तक और केवल प्रसंगवश विचार किया जा सकता है कि क्या मकानमालिक–किरायेदार संबंध अस्तित्व में है या नहीं।
अदालत ने इसके बाद सर्वोच्च न्यायालय के एक अन्य निर्णय Tribhuwanshankar v. Amrutlal, (2014) 2 SCC 788 का उल्लेख किया। उस मामले में सर्वोच्च न्यायालय ने ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट के अधीन नियमित सिविल अदालत में दायर बेदखली वादों और विशेष किराया नियंत्रण अधिनियमों के अंतर्गत दायर वादों के बीच अंतर स्पष्ट किया। जबकि ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट के अधीन मामलों में कभी-कभी वैकल्पिक प्रतिकर अनुमेय हो सकते हैं, वहीं जब अधिकारिता किसी विशेष किराया कानून द्वारा सीमित हो, तो स्थिति भिन्न होती है।
न्यायमूर्ति अरुण कुमार झा ने यह भी नोट किया कि Tribhuwanshankar में यह स्पष्ट किया गया कि किराया संबंधी मामले से निपटने वाली अदालत शीर्षक के प्रश्न पर केवल इस सीमा तक विचार कर सकती है कि किरायेदार द्वारा मकानमालिक के शीर्षक के इनकार की bona fide (सद्भावना) है या नहीं। यह स्वामित्व संबंधी दावों के पूर्ण निपटारे का मंच नहीं है।
इन सिद्धांतों को वर्तमान मामले पर लागू करते हुए, पटना उच्च न्यायालय ने यह माना कि बीबीसी अधिनियम के अंतर्गत अधिकारिता का प्रयोग कर रही ट्रायल कोर्ट वादी के शीर्षक की जांच इस उद्देश्य से नहीं कर सकती कि केवल स्वामित्व के आधार पर बेदखली का डिक्री प्रदान किया जा सके। ऐसा करना बीबीसी अधिनियम द्वारा प्रदत्त अधिकारिता से परे होगा, जो बेदखली केवल किरायेदारी से जुड़े निर्दिष्ट वैधानिक आधारों पर ही अनुमति देता है।
चूंकि बीबीसी अधिनियम केवल शीर्षक के आधार पर ऐसे वैकल्पिक या न्यायसंगत प्रतिकर प्रदान करने की अनुमति नहीं देता, अतः न्यायालय ने निष्कर्ष निकाला कि इस संदर्भ में आदेश VII नियम 7 दावापत्र लागू नहीं किया जा सकता। यह प्रावधान किसी विशेष अधिनियम द्वारा निर्धारित अधिकारिता की सीमा को बढ़ा नहीं सकता।
उच्च न्यायालय ने इसलिए ट्रायल कोर्ट से सहमति व्यक्त की कि संशोधन की अनुमति देने से बीबीसी अधिनियम के अधीन सीमित बेदखली वाद को व्यापक शीर्षक वाद में परिवर्तित कर दिया जाएगा। यह वाद की प्रकृति में मौलिक परिवर्तन होगा, जो अनुमेय नहीं है।
निर्णय के अनुच्छेद 10 में न्यायालय ने स्पष्ट रूप से कहा कि अधीनस्थ न्यायालय, जो बीबीसी अधिनियम के अधीन अधिकारिता का प्रयोग कर रहा है, वादी के शीर्षक के प्रश्न पर विचार नहीं कर सकता, क्योंकि इस प्रकार का कोई वैकल्पिक प्रतिकर अनुमेय नहीं है और न ही कोई न्यायसंगत प्रतिकर दिया जा सकता है। परिणामस्वरूप, आदेश VII नियम 7 दावापत्र के प्रावधानों को इस बेदखली वाद पर अप्रयोज्य माना गया।
इसी तर्क के आधार पर, पटना उच्च न्यायालय ने संशोधन आवेदन को अस्वीकार करने वाले 15.12.2016 दिनांकित ट्रायल कोर्ट के आदेश को बरकरार रखा। यह माना गया कि ट्रायल कोर्ट ने वादी की वादपत्र में शीर्षक की घोषणा एवं स्वामित्व के आधार पर बेदखली की मांग जोड़ने की प्रार्थना को अस्वीकार कर सही किया।
अंततः, उच्च न्यायालय ने सिविल मिजिलेनियस याचिका को खारिज कर दिया और चुनौती को निराधार पाया। तथापि, न्यायालय ने यह स्पष्ट कर दिया कि पक्षकारों के हक, शीर्षक एवं हित का प्रश्न खुला है। याचिकाकर्ता को यह स्वतंत्रता दी गई कि वह अपने किसी भी अधिकार को कानून के अनुसार स्थापित करने हेतु अलग से उचित विधिक कदम उठा सकती है, जो स्वाभाविक रूप से किसी उचित शीर्षक या बंटवारा वाद के माध्यम से होंगे, न कि बीबीसी अधिनियम के अंतर्गत दायर बेदखली वाद में संशोधन द्वारा।
यह निर्णय क्यों महत्वपूर्ण है
यह निर्णय बिहार में बीबीसी अधिनियम के अधीन मकानमालिकों और पारिवारिक संपत्ति विवादों में उलझे पक्षकारों के लिए महत्वपूर्ण है। यह स्पष्ट करता है कि किराया नियंत्रण कानून के अंतर्गत दायर बेदखली वाद को बीच में ही वादपत्र संशोधन के जरिए पूर्ण शीर्षक विवाद में परिवर्तित नहीं किया जा सकता।
यदि कोई मकानमालिक बीबीसी अधिनियम के तहत बेदखली वाद दायर करता है, तो वाद का मुख्य फोकस मकानमालिक–किरायेदार संबंध और अधिनियम में वर्णित विशिष्ट बेदखली के आधारों, जैसे किराया बकाया या व्यक्तिगत आवश्यकता, पर होना चाहिए। यदि किरायेदार मकानमालिक के शीर्षक से इनकार करता है या सह-स्वामित्व का दावा करता है, तो बेदखली न्यायालय शीर्षक पर केवल सीमित रूप से, मात्र इस बात तक विचार कर सकता है कि इनकार वास्तविक है या नहीं। वह केवल स्वामित्व तय कर बेदखली का डिक्री पारित नहीं कर सकता।
वादकारों के लिए इसका दोहरा संदेश है। प्रथम, उन्हें प्रारंभ से ही सही प्रकार का वाद चुनना चाहिए। यदि मुख्य विवाद इस बात पर है कि संपत्ति का वास्तविक स्वामी कौन है, तो अलग से शीर्षक या बंटवारा वाद आवश्यक हो सकता है। द्वितीय, भले ही दूसरी ओर से यह आरोप लगाया जाए कि उपहार विलेख या बिक्री विलेख जाली है, फिर भी बीबीसी अधिनियम के अधीन बेदखली न्यायालय उस शीर्षक विवाद का पूर्ण एवं अंतिम निपटारा करने का उपयुक्त मंच नहीं है।
निर्णय यह भरोसा भी देता है कि मात्र इस कारण कि बेदखली वाद में संशोधन से इनकार कर दिया गया, पक्षकारों के शीर्षक अधिकार समाप्त नहीं हो जाते। उच्च न्यायालय ने विशेष रूप से कहा है कि याचिकाकर्ता स्वामित्व के संबंध में अपने अधिकारों को स्थापित करने हेतु उचित कार्यवाही में कानून का सहारा लेने के लिए स्वतंत्र है।
विधिक प्रश्न और उनके उत्तर
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प्रश्न: क्या बिहार भवन (पट्टा, किराया एवं बेदखली) नियंत्रण अधिनियम, 1982 के अधीन दायर बेदखली वाद में वादी वादपत्र में संशोधन कर आदेश VII नियम 7 दावापत्र के तहत केवल शीर्षक के आधार पर वैकल्पिक प्रतिकर के रूप में बेदखली की मांग कर सकता है?
उत्तर: नहीं। पटना उच्च न्यायालय ने माना कि बीबीसी अधिनियम के अंतर्गत दायर बेदखली वाद में न्यायालय की अधिकारिता सीमित है और वह केवल शीर्षक के आधार पर बेदखली देने हेतु शीर्षक की जांच या निर्णय नहीं कर सकता। ऐसा संशोधन वाद की प्रकृति बदल देगा, जो अनुमेय नहीं है। आदेश VII नियम 7 दावापत्र बीबीसी अधिनियम के दायरे से बाहर स्थित न्यायसंगत या वैकल्पिक प्रतिकर को प्रदान करने के लिए लागू नहीं होता। -
प्रश्न: क्या बीबीसी अधिनियम के अधीन बेदखली न्यायालय पक्षकारों के बीच स्वामित्व संबंधी विवाद का निपटारा कर सकता है?
उत्तर: केवल प्रसंगवश और अत्यंत सीमित रूप से, इस सीमा तक कि मकानमालिक–किरायेदार संबंध है या नहीं अथवा किरायेदार द्वारा शीर्षक का इनकार bona fide है या नहीं। वह केवल स्वामित्व के आधार पर बेदखली का डिक्री पारित नहीं कर सकता और न ही व्यापक शीर्षक विवादों का पूर्ण निपटारा कर सकता है।
न्यायालय द्वारा उद्धृत मामले
- LIC v. India Automobiles & Co., (1990) 4 SCC 286
- Ranbir Singh v. Asharfi Lal, (1995) 6 SCC 580
- Rajendra Tiwary v. Basudeo Prasad, (2002) 1 SCC 90
- Tribhuwanshankar v. Amrutlal, (2014) 2 SCC 788
मामले का विवरण
मामला संख्या: Civil Miscellaneous Jurisdiction No.666 of 2017
मामला शीर्षक: Poonam Kumar @ Poonam Singh v. Umesh Singh
उद्धरण: 2024(1) PLJR 763
न्यायालय: High Court of Judicature at Patna
पीठ: Hon’ble Mr. Justice Arun Kumar Jha
निर्णय की तिथि: 11-12-2023
अधिवक्ता:
- याचिकाकर्ता की ओर से: Mr. Dronacharya, Senior Advocate
- प्रतिवादी की ओर से: निर्णय पाठ में उल्लेखित नहीं
मामले का स्वरूप: शीर्षक बेदखली वाद संख्या 78 वर्ष 2012 में संशोधन आवेदन की अस्वीकृति को चुनौती देने वाली सिविल मिजिलेनियस याचिका, जो बिहार भवन (पट्टा, किराया एवं बेदखली) नियंत्रण अधिनियम, 1982 के अंतर्गत दायर है।
निर्णय का लिंक: Patna High Court Judgment
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