प्रकरण की पृष्ठभूमि
विवाद, मौजा करीमचक, थाना नं. 112, जिला भागलपुर स्थित भूमि लेन-देन से उत्पन्न हुआ। प्रतिवादी के पास पुराना खाता नं. 18/नया खाता नं. 34 तथा पुराना प्लॉट नं. 35/नया प्लॉट नं. 27 में दर्ज 2 एकड़ 40 डिसमिल भूमि थी।
दिनांक 21.10.2002 को प्रतिवादी ने वादी के पक्ष में पंजीकृत बिक्री विलेख (एक्ज़िबिट 1) निष्पादित किया, जिसके द्वारा 87 डिसमिल भूमि बेची गई। विलेख में दर्ज था कि 40,000 रुपये की परिसमापन राशि प्राप्त हो चुकी है और इन 87 डिसमिल भूमि का कब्जा वादी को दे दिया गया है।
वादी के अनुसार, बाद में पक्षकारों के बीच यह सहमति हुई कि शेष 1 एकड़ 53 डिसमिल भूमि भी बेची जाएगी। उसका दावा था कि दिनांक 02.11.2007 को प्रतिवादी ने शेष भाग के लिए 75,000 रुपये कुल मूल्य पर बिक्री के लिए एक अपंजीकृत समझौता (एक्ज़िबिट 2) निष्पादित किया। वादी का कहना था कि उसने उस समय 65,000 रुपये नकद दे दिए तथा वाद-विवाद भूमि का कब्जा भी उसे सौंप दिया गया, और 10,000 रुपये अंतिम बिक्री विलेख के पंजीकरण के समय देने थे।
उक्त कथित समझौते के तहत प्रतिवादी पर 28.02.2008 तक बिक्री विलेख निष्पादित कर पंजीकृत कराने की बाध्यता थी। वादी का दावा था कि उसने फरवरी 2008 में बार‑बार बिक्री विलेख निष्पादित करने का अनुरोध किया, परंतु प्रतिवादी उससे कतराता रहा और अंततः 28.02.2008 को मना कर दिया। वादी ने तत्पश्चात 01.03.2008 को वकील द्वारा नोटिस भेजा, जिसका कोई उत्तर नहीं मिला।
इसी आधार पर वादी ने उप न्यायाधीश, प्रथम, नौगछिया के समक्ष टाइटल सूट नं. 39/2008 दायर किया। उसने 02.11.2007 दिनांकित बिक्री समझौते को वैध और प्रामाणिक घोषित करने तथा शेष 10,000 रुपये प्राप्त कर वाद‑विवाद भूमि का बिक्री विलेख निष्पादित एवं पंजीकृत कराने का निर्देश प्रतिवादी को देने की प्रार्थना की, अन्यथा न्यायालय से इसे निष्पादित कराने का आग्रह किया।
प्रतिवादी ने लिखित बयान में दिनांक 02.11.2007 के किसी भी समझौते से इनकार किया। उसने संबंधित खाता व प्लॉट में 2.40 एकड़ भूमि के स्वामित्व तथा 21.10.2002 को 87 डिसमिल भूमि वादी को पंजीकृत रूप से बेचने की बात स्वीकार की, परंतु 02.11.2007 को 1 एकड़ 53 डिसमिल के लिए किसी समझौते के निष्पादन, 65,000 रुपये प्राप्त करने या उस भूमि का कब्जा देने से सख्ती से इनकार किया।
प्रतिवादी ने यह भी तर्क दिया कि स्वयं वादी की दलील के अनुसार भी उसका दावा एक अपंजीकृत बिक्री समझौते एवं उसके बाद कथित कब्जा हस्तांतरण पर आधारित है। उसका कहना था कि ऐसा समझौता, जब धारा 53A, ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट के साथ पढ़ा जाए, तो पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 17(1-A) के अंतर्गत अनिवार्य पंजीकरण योग्य है, अतः वाद बाधित और अव्यवहार्य है।
ट्रायल कोर्ट ने मुद्दे निर्धारित कर सुनवाई के बाद 11.03.2014 को वाद खारिज कर दिया। उसने यह माना कि 02.11.2007 दिनांकित कथित समझौता न तो वैध है न ही प्रामाणिक दस्तावेज, इसका कोई विधिक प्रभाव नहीं है, तथा वादी के पास कोई कारण‑ए‑वाद नहीं है।
इसके विरुद्ध वादी ने प्रथम अपर जिला एवं सत्र न्यायाधीश, नौगछिया के समक्ष टाइटल अपील नं. 85/2014 दायर की। प्रथम अपीलीय न्यायालय ने ट्रायल कोर्ट के निर्णय को पलटते हुए कहा कि पंजीकरण अधिनियम की धारा 17(1-A) अथवा ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट की धारा 53A का कोई उल्लंघन नहीं हुआ, 2002 के बिक्री विलेख को शेष भूमि के लिए पंजीकृत समझौता‑ए‑बिक्री के रूप में माना, 2007 के दस्तावेज को केवल पंजीकरण की तिथि बढ़ाने वाला दस्तावेज मानते हुए वाद को दिनांक 19.04.2017 को लागत सहित डिक्री कर दिया।
प्रतिवादी, जिनकी मृत्यु के पश्चात उनकी पत्नी व पुत्रगण उनकी ओर से प्रतिनिधित्व कर रहे थे, ने पटना उच्च न्यायालय में सेकेंड अपील नं. 248/2017 दायर की। उच्च न्यायालय ने अपील दाखिल कर चार महत्वपूर्ण विधि‑प्रश्न निर्धारित किए, जो इस बात पर केंद्रित थे कि क्या वाद धारा 53A तथा धारा 17(1-A) से बाधित था, क्या अपंजीकृत समझौता प्रवर्तनीय है, और क्या प्रथम अपीलीय न्यायालय को वादपत्र की दलीलों से हटकर 2002 के बिक्री विलेख को शेष भूमि के लिए संयुक्त पंजीकृत समझौता‑ए‑बिक्री के रूप में मानने का अधिकार था।
न्यायालय ने क्या परखा और क्या निर्णय दिया
पटना उच्च न्यायालय ने माननीय न्यायमूर्ति खतीम रेज़ा के माध्यम से दो प्रमुख दस्तावेजों की बारीकी से जांच की: 21.10.2002 दिनांकित पंजीकृत बिक्री विलेख (एक्ज़िबिट 1) और 02.11.2007 दिनांकित कथित बिक्री समझौता (एक्ज़िबिट 2)।
सबसे पहले न्यायालय ने एक्ज़िबिट 1 को देखा। कॉलम 5 में स्पष्ट रूप से वर्णित था कि केवल 87 डिसमिल भूमि बेची गई। कथन‑भाग में दर्ज था कि परिसमापन राशि प्राप्त हो चुकी है और इन 87 डिसमिल का कब्जा वादी को दे दिया गया है। इसमें यह भी दर्ज था कि विक्रेता के पास कुल 2 एकड़ 40 डिसमिल भूमि है, जिसमें से पश्चिमी भाग के 87 डिसमिल बेचे जा रहे हैं।
कथन‑भाग में आगे यह उल्लेख था कि पूर्वी भाग में विक्रेता का आवासीय मकान, पशुशाला, मंगर और एक महावीर मंदिर स्थित है। इन संरचनाओं को छोड़कर, शेष भूमि को उसी दर पर बेचने हेतु विक्रेता सहमत हुआ और क्रेता को 30.12.2003 तक बिक्री निष्पादित कराने का अधिकार दिया गया। परंतु न्यायालय ने कुछ महत्वपूर्ण रिक्तियां नोट कीं: इस शेष भूमि के लिए कोई अग्रिम राशि नहीं दी गई; उसका कोई निश्चित क्षेत्रफल या सीमाएँ नहीं दी गईं; और कब्जा केवल 87 डिसमिल के लिए दिया जाना दर्ज है, न कि पूर्ण 2 एकड़ 40 डिसमिल के लिए।
इसके बाद न्यायालय ने एक्ज़िबिट 2 की जांच की, जिसे उसी खाता और प्लॉट से 1 एकड़ 53 डिसमिल भूमि की बिक्री का समझौता बताया गया। इस दस्तावेज में उक्त भूमि की स्पष्ट सीमाएँ दी गई थीं। कॉलम 4 में 65,000 रुपये को परिसमापन राशि बताया गया, किंतु कथन‑भाग में 75,000 रुपये कुल मूल्य बताया गया, जिसमें से 65,000 रुपये के निष्पादन के समय प्राप्त होने का और 10,000 रुपये पंजीकृत बिक्री विलेख निष्पादन के समय, 28.02.2008 तक, देय होने का उल्लेख था।
महत्वपूर्ण यह कि एक्ज़िबिट 2 में पूर्ववर्ती बिक्री विलेख, एक्ज़िबिट 1 का कोई उल्लेख नहीं था। इसमें स्वयं को उस पूर्व समझौते का विस्तार नहीं बताया गया था और न ही वाद‑विवाद भूमि संबंधी किसी पूर्व समझौते का जिक्र था। विशेष रूप से, इसमें कहीं भी यह नहीं लिखा गया कि इस समझौते के तहत 1 एकड़ 53 डिसमिल का कब्जा दिया गया।
इसी आधार पर उच्च न्यायालय ने ठहराया कि एक्ज़िबिट 2 वाद‑विवाद भूमि के लिए पूर्णतः नया समझौता है, जो एक्ज़िबिट 1 से अलग और स्वतंत्र है। न्यायालय ने वादी का यह रुख अस्वीकार कर दिया कि एक्ज़िबिट 2, एक्ज़िबिट 1 का हिस्सा है या केवल उसके अंतर्गत प्रदर्शन की तिथि बढ़ाने वाला दस्तावेज है।
न्यायालय ने यह भी रेखांकित किया कि विधि के अनुसार, किसी पंजीकृत दस्तावेज की शर्तें केवल किसी अन्य पंजीकृत दस्तावेज से ही बदली जा सकती हैं। पटना उच्च न्यायालय ने पूर्व में Dr. Arun Kumar Singh & Anr. v. Smt. Radha Devi, 2015 (3) PLJR 407 में इस सिद्धांत की पुनरावृत्ति की थी। चूँकि एक्ज़िबिट 2 अपंजीकृत था, वह एक्ज़िबिट 1 की शर्तों में वैध रूप से कोई परिवर्तन या विस्तार नहीं कर सकता था।
इसके बाद उच्च न्यायालय ने ट्रायल कोर्ट द्वारा समझौते की प्रामाणिकता पर दिए गए तथ्यात्मक निष्कर्ष को स्वीकार किया। ट्रायल कोर्ट ने प्रतिवादी के एक्ज़िबिट 2 पर किए गए हस्ताक्षर की तुलना उसके स्वीकृत हस्ताक्षरों से की, जो एक्ज़िबिट B (दिनांक 12.11.1986 का पारिवारिक समझौता), एक्ज़िबिट C और C-1 (प्रगति प्रतिवेदन), एक्ज़िबिट C/4 और C/5 तथा एक्ज़िबिट E (एक अन्य बिक्री विलेख) पर मौजूद थे। उसने पाया कि इन हस्ताक्षरों और एक्ज़िबिट 2 पर हस्ताक्षर में महत्वपूर्ण भिन्नताएँ हैं और इसी कारण उसने एक्ज़िबिट 2 को वैध या प्रामाणिक नहीं माना।
प्रथम अपीलीय न्यायालय ने इस निष्कर्ष को नज़रअंदाज़ कर एक्ज़िबिट 2 को प्रामाणिक माना, परंतु बिना संतोषजनक कारण बताए और हस्ताक्षर संबंधी अंतर को विस्तार से संबोधित किए बिना। उच्च न्यायालय ने माना कि ऐसी स्पष्ट तथ्यात्मक खोज को, बिना ठोस कारणों के, पलटना विधिसम्मत नहीं है और सिविल प्रक्रिया संहिता के आदेश XLI नियम 31 के प्रतिकूल है।
न्यायालय ने वादी की दलीलों में, विशेषकर वादपत्र के पैरा 3 में यह भी देखा, जिसमें कहा गया था कि एक्ज़िबिट 2 के अंतर्गत 65,000 रुपये के भुगतान के बाद वाद‑विवाद भूमि का कब्जा दे दिया गया। न्यायालय ने माना कि यह केवल एक दलील है, और यदि यह किसी ऐसे बिक्री समझौते के तहत कब्जा हस्तांतरण से संबंधित है जो अनिवार्य रूप से पंजीकरण योग्य है, तो इसे एक समुचित पंजीकृत दस्तावेज से समर्थित होना चाहिए।
क्योंकि एक्ज़िबिट 2 में कहीं भी कब्जा हस्तांतरण का उल्लेख नहीं था और एक्ज़िबिट 1 में केवल 87 डिसमिल के कब्जा हस्तांतरण का ही उल्लेख था, उच्च न्यायालय ने माना कि वैधानिक रूप से वैध दस्तावेज के आधार पर यह स्वीकार्य प्रमाण नहीं है कि 1 एकड़ 53 डिसमिल का कब्जा कभी वादी को दिया गया।
ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट की धारा 53A तथा पंजीकरण अधिनियम की धारा 17(1-A) से संबंधित विधिक प्रश्नों पर उच्च न्यायालय ने स्पष्ट दृष्टिकोण अपनाया। उसने माना कि चूँकि एक्ज़िबिट 2 एक नया समझौता था और उसमें कब्जा हस्तांतरण का उल्लेख नहीं था, इसलिए धारा 53A को धारा 17(1-A) के साथ पढ़ने पर भी ऐसा नहीं है कि वह सीधे‑सीधे एक्ज़िबिट 2 को निरस्त कर दे। बल्कि, एक्ज़िबिट 2 पर न तो कब्जे का दावा करने के लिए और न ही विशिष्ट निष्पादन की मांग के लिए भरोसा किया जा सकता था, क्योंकि उसकी प्रामाणिकता सिद्ध नहीं हुई थी और वह पंजीकृत दस्तावेज से टकरा रहा था।
न्यायालय ने यह भी नोट किया कि वादी ने Radha Krishna Prasad v. Ram Bilas Prasad, 2024 (4) PLJR 672 सहित कई निर्णयों पर भरोसा किया, जिनमें Supreme Court के निर्णय R. Hemlata v. Kashturi (2023 SCC OnLine SC 381) और K.B. Saha and Sons Pvt. Limited v. Development Consultant Limited (2008) 8 SCC 564 का अनुसरण किया गया था। इन निर्णयों में कहा गया है कि विशिष्ट निष्पादन के वाद में अपंजीकृत समझौता साक्ष्य के रूप में प्रयुक्त किया जा सकता है। उच्च न्यायालय ने इस सामान्य सिद्धांत को नकारा नहीं, परंतु स्पष्ट किया कि इस मामले में स्वयं समझौता ही प्रामाणिक सिद्ध नहीं हुआ और उसमें कब्जा दर्ज नहीं था।
इसके अतिरिक्त, न्यायालय ने परिसीमा (limitation) के तर्क पर भी विचार किया। एक्ज़िबिट 1 में स्वयं यह समझौता निहित था कि शेष भूमि 31.12.2003 तक बेची जा सकती है। परिसीमा अधिनियम की धारा 54 के तहत, इस समझौते पर आधारित विशिष्ट निष्पादन की मांग की अवधि 31.12.2006 को समाप्त हो जाती। वाद 29.04.2008 को दायर किया गया। एक्ज़िबिट 2, जो 02.11.2007 दिनांकित एक अलग और अपंजीकृत समझौता था, को एक्ज़िबिट 1 से जुड़ी परिसीमा अवधि बढ़ाने के लिए प्रयुक्त नहीं किया जा सकता था।
अंततः उच्च न्यायालय ने निष्कर्ष निकाला कि प्रथम अपीलीय न्यायालय ने अपना विवेक विकृत रूप से और न्यायिक सिद्धांतों के प्रतिकूल प्रयोग किया। उसने वादी की स्वयं की दलीलों से आगे बढ़कर एक्ज़िबिट 2 को एक्ज़िबिट 1 का विस्तार मान लिया, जबकि न तो वादपत्र में ऐसा कोई दावा था और न ही दस्तावेज इस संबंध को समर्थित करते थे।
तदनुसार, पटना उच्च न्यायालय ने चारों महत्वपूर्ण विधि‑प्रश्नों का उत्तर प्रतिवादियों (अपीलार्थियों) के पक्ष में दिया। उसने प्रथम अपर जिला न्यायाधीश, नौगछिया द्वारा टाइटल अपील नं. 85/2014 में दिनांक 19.04.2017 को पारित निर्णय तथा डिक्री को निरस्त कर दिया और टाइटल सूट नं. 39/2008 में ट्रायल कोर्ट का 11.03.2014 का निर्णय बहाल कर दिया। वादी का वाद खारिज कर दिया गया और सेकेंड अपील स्वीकार कर ली गई।
यह निर्णय क्यों महत्वपूर्ण है
यह निर्णय बिहार और अन्यत्र उन क्रेताओं‑विक्रेताओं के लिए महत्वपूर्ण है जो अनौपचारिक समझौतों के माध्यम से भूमि लेन‑देन करते हैं। पटना उच्च न्यायालय यह दर्शाता है कि जब एक पंजीकृत बिक्री विलेख और उसके बाद कोई अपंजीकृत दस्तावेज हो, तो न्यायालय दोनों के शब्दों और हस्ताक्षरों की अत्यंत सावधानी से जांच करेगा।
यदि कोई पक्ष यह दावा करता है कि अपंजीकृत समझौता केवल पूर्व पंजीकृत विलेख का “विस्तार” है, तो यह दावा स्वयं दस्तावेजों या दलीलों में स्पष्ट रूप से परिलक्षित होना चाहिए। न्यायालय इस प्रकार की बात स्वतः मानकर नहीं चलेगा। साथ ही, यदि ट्रायल कोर्ट हस्ताक्षरों की तुलना कर किसी दस्तावेज को जाली या संदिग्ध मान ले, तो अपीलीय न्यायालय बिना सशक्त कारणों के उस निष्कर्ष को सहज रूप से उलट नहीं सकता।
निर्णय यह भी पुष्ट करता है कि विशिष्ट निष्पादन चाहने वाले क्रेता को दो मूलभूत आवश्यकताएँ पूरी करनी होंगी: (1) समझौता वास्तविक व प्रामाणिक हो, और (2) क्रेता जिस बात पर भरोसा कर रहा है, विशेषकर कब्जा व समय‑सीमा के संबंध में, उसके प्रावधानों को कठोरता से सिद्ध करे। इनके बिना, अपंजीकृत समझौतों की ग्राह्यता पर दिए गए उद्धरण भी सहायक नहीं होंगे।
साधारण नागरिकों के लिए संदेश स्पष्ट है: भूमि लेन‑देन में उचित, पंजीकृत दस्तावेजों और साफ‑साफ सीमांकन पर जोर दें। केवल अनौपचारिक या अपंजीकृत कागजात पर निर्भर न रहें, क्योंकि चुनौती दिए जाने पर वे न्यायालय में असफल हो सकते हैं।
विधिक प्रश्न और उनके उत्तर
- प्रश्न: क्या वादी 02.11.2007 दिनांकित कथित अपंजीकृत समझौते को 2002 के पंजीकृत बिक्री विलेख के विस्तार के रूप में लागू करवा सकता था और 1 एकड़ 53 डिसमिल भूमि के विशिष्ट निष्पादन की मांग कर सकता था?
उत्तर: नहीं। न्यायालय ने माना कि एक्ज़िबिट 2 वाद‑विवाद भूमि के लिए नया, अपंजीकृत समझौता था, एक्ज़िबिट 1 का विस्तार नहीं। यह प्रामाणिक सिद्ध नहीं हुआ, इसमें कब्जे का उल्लेख नहीं था और यह पंजीकृत विलेख की शर्तों में बदलाव नहीं कर सकता था। - प्रश्न: क्या वादी का वाद, अपंजीकृत समझौते के आधार पर कब्जे का दावा करने के कारण, ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट की धारा 53A तथा पंजीकरण अधिनियम की धारा 17(1-A) से बाधित या अन्यथा प्रभावित था?
उत्तर: न्यायालय ने माना कि एक्ज़िबिट 2 नया समझौता होने और उसमें कब्जे का उल्लेख न होने के कारण, प्रतिवादी द्वारा तर्कित तरीके से इन धाराओं से प्रत्यक्ष रूप से बाधित नहीं था, परंतु साथ‑साथ यह भी कि इस पर वैध कब्जे या किसी राहत का दावा करने के लिए भरोसा नहीं किया जा सकता। अवैध और अप्रमाणित समझौते पर आधारित वाद ग्राह्य नहीं था। - प्रश्न: क्या प्रथम अपीलीय न्यायालय को दलीलों तथा विलेख के कथन‑भाग के प्रतिकूल जाकर, 2002 के पंजीकृत बिक्री विलेख को शेष भूमि के लिए भी पंजीकृत समझौता‑ए‑बिक्री के रूप में मानने का अधिकार था?
उत्तर: नहीं। उच्च न्यायालय ने माना कि प्रथम अपीलीय न्यायालय वादी के स्वयं के केस से आगे बढ़ गया, दस्तावेजों को गलत पढ़ा और अपने अपीलीय अधिकारों का विकृत प्रयोग किया। उसका निर्णय निरस्त कर ट्रायल कोर्ट की वाद खारिज करने वाली डिक्री पुनः बहाल कर दी गई।
न्यायालय द्वारा उद्धृत मामले
- Dr. Arun Kumar Singh & Anr. v. Smt. Radha Devi, 2015 (3) PLJR 407 (Patna High Court) – इस सिद्धांत के लिए भरोसा किया गया कि पंजीकृत दस्तावेज की शर्तें केवल किसी अन्य पंजीकृत दस्तावेज से ही बदली जा सकती हैं।
- Radha Krishna Prasad v. Ram Bilas Prasad, 2024 (4) PLJR 672 – वादी द्वारा उद्धृत; इस निर्णय में विशिष्ट निष्पादन के वाद में अपंजीकृत समझौतों की ग्राह्यता संबंधी Supreme Court के निर्णयों पर भरोसा किया गया।
- R. Hemlata v. Kashturi, 2023 SCC OnLine SC 381 – विशिष्ट निष्पादन के लिए अपंजीकृत समझौतों की ग्राह्यता पर Supreme Court का निर्णय।
- K.B. Saha and Sons Pvt. Limited v. Development Consultant Limited, (2008) 8 SCC 564 – Supreme Court का निर्णय, जिसमें यह माना गया कि पंजीकरण के लिए अनिवार्य, परंतु अपंजीकृत दस्तावेज को भी विशिष्ट निष्पादन के वाद में संविदा सिद्ध करने हेतु स्वीकार किया जा सकता है।
मामले का विवरण
मामला संख्या: Second Appeal No. 248 of 2017
मामले का शीर्षक: Putul Devi & Ors. v. Bimal Kumar Sah
पीठ: Hon’ble Mr. Justice Khatim Reza
निर्णय की तिथि: 24.11.2025
उद्धरण: 2026 (1) PLJR 180
मामले का स्वरूप: टाइटल अपील में पारित डिक्री के विरुद्ध सेकेंड अपील (अचल संपत्ति की बिक्री समझौते के विशिष्ट निष्पादन संबंधी)
वादपत्रकार:
- अपीलार्थियों (प्रतिवादी के वैधानिक उत्तराधिकारियों) की ओर से: Mr. Waliur Rahman, Advocate; Mr. Rajesh Kumar, Advocate.
- प्रतिवादी (मूल वादी) की ओर से: Mr. Nand Kishore Prasad Sinha, Advocate.
निर्णय का लिंक: पूरा पटना उच्च न्यायालय का निर्णय पढ़ने के लिए यहां क्लिक करें
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