मामले की पृष्ठभूमि
यह मामला बिहार राज्य आवास बोर्ड की लोहिया नगर, कंकड़बाग योजना में एक वाणिज्यिक प्लॉट की नीलामी खरीद से उत्पन्न हुआ।
प्लॉट, जिसका नंबर DS-30 है और क्षेत्रफल लगभग 7.30 कट्ठा है, को 04.02.1984 को सार्वजनिक नीलामी में रखा गया। याचिकाकर्ता 66 वर्ष की अवधि के लिए हायर परचेस आधार पर 9,00,000 रुपये की कीमत पर सबसे ऊंचा बोलीदाता बनकर उभरे।
नीलामी की शर्तों के अनुसार, याचिकाकर्ता ने पहले 10,000 रुपये सुरक्षा राशि के रूप में जमा किए। इसके बाद उन्होंने 09.02.1984 को 90,000 रुपये तथा 27.03.1984 को 1,25,000 रुपये जमा किए, जिससे बोली राशि का 25% पूरा हुआ। इसके बाद बोर्ड ने 06.06.1984 को उनके पक्ष में आवंटन पत्र संख्या 311 जारी किया।
आवंटन का एक समझौता 25.02.1989 को किया गया और 16.03.1989 को पंजीकृत हुआ। प्लॉट का कब्जा 26.08.1989 को याचिकाकर्ता को दे दिया गया, जैसा कि दोनों पक्षों की दलीलों में स्वीकार किया गया है।
हायर परचेस समझौते के तहत शेष 75% कीमत ब्याज सहित छह समान अर्धवार्षिक किस्तों में चुकाई जानी थी। याचिकाकर्ता ने किस्तें जमा कीं और अंतिम किस्त 1,50,000 रुपये की 18.11.1993 को जमा की गई। उनके अनुसार उन्होंने पूरी कीमत चुका दी थी और केवल अंतिम डीड का पंजीकरण शेष था।
सभी किस्तें चुकाने के बाद, याचिकाकर्ता बार-बार आवास बोर्ड के पास गए ताकि पंजीकरण की औपचारिकताएं पूरी की जा सकें। हालांकि, उनके अनुसार, बोर्ड वर्षों तक निष्क्रिय रहा और इस मुद्दे को अंतिम रूप नहीं दिया।
फिर, लगभग 19 वर्ष की चुप्पी के बाद, बिहार राज्य आवास बोर्ड के राजस्व पदाधिकारी ने अचानक 22.03.2012 की तिथि का नोटिस जारी किया, जिसमें मूल प्लॉट कीमत 9,00,000 रुपये पर ब्याज के रूप में 1,11,01,844.43 रुपये की मांग की गई। याचिकाकर्ता ने तुरंत एक अभ्यावेदन दिया, अपनी गणनाएं संलग्न कीं और कहा कि कोई राशि बकाया नहीं है तथा मांग में गंभीर त्रुटियां हैं।
इसके बावजूद, 27.11.2013 को बोर्ड ने एक और पत्र जारी कर 1,54,58,129.71 रुपये की मांग की और भुगतान न होने पर आवंटन रद्द करने की धमकी दी। इससे याचिकाकर्ता ने पटना उच्च न्यायालय में सिविल रिट क्षेत्राधिकार मामला संख्या 672 वर्ष 2014 दायर किया, जिसमें मांग को रद्द करने और उसके आवंटन की सुरक्षा की प्रार्थना की गई।
न्यायालय ने क्या जांचा और क्या निर्णय दिया
न्यायाधीश अनिल कुमार उपाध्याय ने मामले की सुनवाई की। याचिकाकर्ता की ओर से वरिष्ठ अधिवक्ता ने तथा आवास बोर्ड की ओर से उसके अधिवक्ता ने बहस की।
याचिकाकर्ता की मुख्य शिकायत यह थी कि आवास बोर्ड अपनी ही लंबी निष्क्रियता और अक्षम्यता का फायदा उठाने की कोशिश कर रहा है। उनका कहना था कि 1993 में भुगतान पूरा कर देने के बाद बोर्ड ने लगभग दो दशक तक कुछ नहीं किया, लेकिन बाद में अचानक सक्रिय होकर उन पर भारी ब्याज का बोझ डालने की कोशिश की। उन्होंने तर्क दिया कि यह पूर्णतः अन्यायपूर्ण है और हायर परचेस समझौते के विपरीत है।
दूसरी ओर, आवास बोर्ड ने तीन प्रतिजवाब हलफनामे दायर किए और याचिकाकर्ता को दोष देकर अपने रुख को सही ठहराने की कोशिश की। उसका आरोप था कि याचिकाकर्ता ने समझौते के निष्पादन में देरी की, कब्जा लेने में देरी की, और समझौते में निर्धारित समय के भीतर प्लॉट पर निर्माण नहीं किया। बोर्ड ने यह भी दावा किया कि उसने समय-समय पर मांग पत्र और रिमाइंडर जारी किए और यह कि याचिकाकर्ता द्वारा समय से शेष देनदारी न चुकाने के कारण ब्याज जमा होता गया।
पहले प्रतिजवाब हलफनामे में बोर्ड ने समझौते की मूल शर्तें दोहराईं। आवंटी को 25% मूल्य अग्रिम में और शेष 75% छह अर्धवार्षिक किस्तों में चुकाना था। यदि प्रत्येक किस्त देय माह की 15 तारीख तक या उससे पहले जमा की जाती तो 14% वार्षिक ब्याज देय था, और देरी होने पर 18%। धारा 8 के तहत दो लगातार किस्तें न चुकाने पर आवंटन रद्द किया जा सकता था।
बोर्ड ने जमा का विवरण दिया: 04.02.1984 को 10,000 रुपये (सुरक्षा), 09.02.1984 को 90,000 रुपये, 27.02.1984 को 2,25,000 रुपये (जो याचिकाकर्ता के दावे से टाइपोग्राफिकल या लिपिकीय त्रुटि प्रतीत होती है), इसके बाद किस्त के रूप में 27.09.1991 को 1,25,000 रुपये, 02.06.1992 को 2,50,000 रुपये, 22.10.1992 को 1,50,000 रुपये और 18.11.1993 को 1,50,000 रुपये जमा हुए, जो किस्तों में कुल 6,75,000 रुपये हुए।
अपनी पुनर्गणनाओं पर भरोसा करते हुए, बोर्ड ने कहा कि पत्र दिनांक 03.01.2001 द्वारा उसने 31.01.2001 तक 18,24,731 रुपये या 28.02.2001 तक 18,52,199 रुपये शेष राशि के रूप में मांगे थे। बाद में, पत्र दिनांक 22.12.2011 द्वारा, उसने दिसंबर 2011 तक 1,11,01,844.43 रुपये की मांग की। 2013 में याचिकाकर्ता के अधिवक्ता द्वारा विवरण मांगे जाने के बाद, अगस्त 2013 तक 1,47,57,185.78 रुपये की नई राशि निकाली गई। फिर विवादित पत्र दिनांक 27.11.2013 द्वारा दिसंबर 2013 तक 1,54,58,129.71 रुपये की मांग की गई और आवंटन रद्द करने की धमकी दी गई।
दूसरे पूरक प्रतिजवाब हलफनामे में बोर्ड ने बताया कि वह और भी अधिक राशि पर कैसे पहुंचा। उसका कहना था कि 18.11.1993 को अंतिम 1,50,000 रुपये की किस्त के बाद 7,05,962.04 रुपये मूलधन शेष था। अंतिम किस्त समायोजित करने के बाद 01.12.1993 को 5,55,962.04 रुपये मूलधन के रूप में खड़े थे। इसे 18% ब्याज पर 20 वर्ष 1 माह (31.12.2013 तक) के लिए पूंजीकृत करने पर 1,54,58,129.71 रुपये प्राप्त हुए। इस गणना को 31.01.2015 तक, एक वर्ष 1 माह और बढ़ाते हुए, उसका दावा था कि कुल राशि 1,85,14,201.95 रुपये हो गई।
बोर्ड ने यह भी तर्क दिया कि पूर्व वाद-विवाद (Smt. Suniti Sahay and another vs. Bihar State Housing Board) के अनुपालन में एक मूल्य निर्धारण समिति (Pricing Committee) गठित की गई थी, जो ऐसे विवादों से निपटने और मूल्य वृद्धि या मूल्य के मुद्दों को तय करने के लिए थी। उसका तर्क था कि ब्याज की गणना के लिए रिट न्यायालय उचित मंच नहीं है और विवाद या तो मूल्य निर्धारण समिति या किसी मध्यस्थ के पास जाना चाहिए।
तीसरे पूरक प्रतिजवाब हलफनामे में बोर्ड ने 1985 से जारी पत्रों की विस्तृत कालक्रम सूची दी, जिनसे याचिकाकर्ता को समझौते के निष्पादन, कब्जा लेने, स्वीकृत भवन योजना जमा करने और शेष राशि चुकाने के लिए कहा गया था। उसने कहा कि याचिकाकर्ता ने कब्जा मिलने के दो वर्ष के भीतर निर्माण शुरू न करके और आगे तीन वर्ष के भीतर पूरा न करके समझौते की धारा 13 का उल्लंघन किया।
न्यायालय ने नोट किया कि कई अवसर दिए जाने के बावजूद आवास बोर्ड बार-बार अपना रुख बदलता रहा और अपनी मांगें बढ़ाता रहा। मामला न्यायालय में पांच वर्ष तक लंबित रहा। न्यायालय ने दर्ज किया कि उसने पहले बोर्ड को यह उम्मीद करते हुए ढील दी थी कि वह स्पष्ट तथ्यों और आंकड़ों के साथ आएगा ताकि विवाद का समाधान हो सके। हालांकि बोर्ड अलग-अलग गणनाओं पर निर्भर करता रहा और 9 लाख रुपये की मूल कीमत के विरुद्ध 1.85 करोड़ रुपये से अधिक की विशाल वृद्धि के लिए कोई संतोषजनक विधिक आधार प्रस्तुत नहीं कर सका।
न्यायालय ने इस सुझाव को अस्वीकार कर दिया कि मामले को मध्यस्थता या मूल्य निर्धारण समिति के पास भेजा जाए, और यह टिप्पणी की कि भले ही विशेषज्ञ निकाय मूल्य तय करने के लिए अधिक उपयुक्त हों, हाई कोर्ट निर्णय प्रक्रिया में प्रत्यक्ष अवैधता की जांच करने में पूर्णतः सक्षम है।
न्यायालय ने वास्तविक मुद्दे को मात्र गणना का विवाद न मानकर इस प्रश्न के रूप में प्रतिपादित किया कि आवास बोर्ड जैसे सार्वजनिक प्राधिकारों की जिम्मेदारी क्या है और जब वे स्वयं डिफॉल्ट करते हैं और फिर नागरिक पर उसी डिफॉल्ट के लिए ब्याज का बोझ डालते हैं, तो उनकी जवाबदेही क्या है।
निर्णय में बिहार राज्य आवास बोर्ड के कामकाज के संबंध में कड़े शब्दों का प्रयोग किया गया है। न्यायालय ने कहा कि बोर्ड की स्थापना मूल रूप से मकान, भूमि और फ्लैट उपलब्ध कराने और नगरों के नियोजित विकास को बढ़ावा देने के लिए हुई थी, न कि “धन बटोरने” के लिए। किंतु वर्षों के दौरान उसका कामकाज “श्वेत हाथी” (white elephant) बन गया है, जो आवास उपलब्ध कराने के बजाय वाद-विवाद को बढ़ावा दे रहा है। न्यायालय ने कहा कि अनेक मामलों में, इस मामले सहित, बोर्ड ने अंतिम मूल्य निर्धारण का सवाल वर्षों और दशकों तक लंबित रखा और फिर आवंटियों पर दोष मढ़ते हुए मनमाने ब्याज की मांगें उठा दीं।
विशेष रूप से इस मामले में न्यायालय ने पाया कि बोर्ड ने अंतिम किस्त के 19 वर्ष बाद जाकर गंभीर मांग उठाने के लिए खुद को “जगाया” और फिर ऊंची दरों पर ब्याज को पूंजीकृत कर खगोलीय राशि वसूलने की कोशिश की। न्यायालय ने यह भी इंगित किया कि बोर्ड ने आवंटियों से उनके अपने जमा रसीदों की प्रतियां उपलब्ध कराने तक के लिए कहा, जबकि सामान्य रूप से इनका संधारण बोर्ड द्वारा ही किया जाना चाहिए। यह, न्यायालय के अनुसार, अभिलेख प्रबंधन की खराब स्थिति और जिम्मेदारी को नागरिकों पर थोपने को दर्शाता है।
न्यायमूर्ति उपाध्याय ने यह दर्ज किया कि वे, साधारण व्यक्ति की कसौटी लगाकर भी, ऐसे मामले में 1,85,14,201 रुपये की मांग स्वीकार करने में असमर्थ हैं, जिसमें मूल नीलामी कीमत 9 लाख रुपये थी। उन्होंने निष्कर्ष निकाला कि समग्र परिस्थितियों में यह मांग मनमानी है।
अतः न्यायालय ने आवास बोर्ड द्वारा उठाई गई 1,85,14,201 रुपये की मांग को रद्द कर दिया। न्यायालय ने कहा कि बोर्ड को और कोई ढील देना उसकी अक्षम्यता को इनाम देने के समान होगा।
साथ ही, न्यायालय ने बोर्ड के लिए सीमित गुंजाइश छोड़ी। यदि प्रबंध निदेशक को लगता है कि नीलामी कीमत के संबंध में कोई राशि अब भी अवैतनिक है, तो वे केवल समझौते की शर्तों के कड़ाई से पालन में, लेकिन केवल 1993 में अंतिम किस्त की तिथि तक की अवधि के लिए ही ब्याज पुनर्गणना कर सकते हैं। यह कार्य याचिकाकर्ता की सुनवाई के बाद ही किया जा सकता है और केवल साधारण ब्याज ही वसूला जा सकता है, दंडात्मक या चक्रवृद्धि ब्याज नहीं।
न्यायालय ने निर्देश दिया कि प्रबंध निदेशक द्वारा आवश्यक सुधारात्मक कदम तत्कालीन चल रहे आम चुनाव के बाद अधिकतम दो माह की अवधि के भीतर उठाए जाएं और प्लॉट के पंजीकरण के शेष औपचारिकताओं को पूरा किया जाए।
इसके अलावा, न्यायालय ने जोर दिया कि आवास बोर्ड के भीतर ऐसी मनमानी मांगें उठाने और आवंटियों को न्यायालय आने के लिए विवश करने के लिए जवाबदेही तय की जानी चाहिए। न्यायालय ने प्रबंध निदेशक से “अपने घर को दुरुस्त करने” और ऐसे आचरण के लिए जिम्मेदार व्यक्तियों की पहचान करने को कहा।
यह निर्णय क्यों महत्वपूर्ण है
यह निर्णय बिहार राज्य आवास बोर्ड के प्लॉट, फ्लैट या मकान के आवंटियों, विशेष रूप से पटना और आसपास के क्षेत्रों के लिए महत्वपूर्ण है।
पहला, यह दिखाता है कि पटना उच्च न्यायालय उन अव्यावहारिक और फुलाई गई ब्याज मांगों को स्वीकार नहीं करेगा जो मुख्यतः इस कारण उत्पन्न होती हैं कि बोर्ड ने वर्षों तक अपने ही निर्णयों में देरी की। कोई सार्वजनिक निकाय अपने कर्तव्यों पर सोता नहीं रह सकता और फिर अपनी अक्षम्यता की कीमत आम नागरिकों से भारी ब्याज के रूप में नहीं वसूल सकता।
दूसरा, निर्णय स्पष्ट रूप से कहता है कि ऐसी परिस्थितियों में बोर्ड को निष्पक्ष ढंग से कार्य करना होगा, अपने अभिलेख स्वयं संधारित करने होंगे, और पूरा बोझ आवंटियों पर नहीं डाला जा सकता। जहां आवश्यक होगा, न्यायालय हस्तक्षेप कर ऐसी मांगों को मनमाना घोषित करेगा।
तीसरा, न्यायालय ने बोर्ड की ब्याज वसूलने की शक्ति को सीमित कर दिया है। वह केवल साधारण ब्याज ही वसूल कर सकता है, और केवल अंतिम किस्त की तारीख तक, न कि उसके बाद दशकों तक, और बिना उचित औचित्य के दंडात्मक या चक्रवृद्धि दरों पर नहीं।
अन्ततः, निर्णय आवास बोर्ड के भीतर आंतरिक जवाबदेही को बढ़ावा देता है। यह चेतावनी देता है कि अधिकारी बिना परिणाम भुगते मनमाने ढंग से भारी मांगें नहीं उठा सकते। इससे भविष्य में अन्य आवंटियों से होने वाली मांगों की गणना और उन्हें सूचित करने के तरीके पर प्रभाव पड़ सकता है।
कानूनी प्रश्न और उनके उत्तर
- प्रश्न: क्या बिहार राज्य आवास बोर्ड उस आवंटी से, जिसकी मूल नीलामी कीमत 9 लाख रुपये थी और जिसकी किस्तें 1993 में पूरी हो चुकी थीं, बोर्ड की दशकों की निष्क्रियता के बाद, 1.85 करोड़ रुपये से अधिक ब्याज की विधिपूर्वक मांग कर सकता था?
उत्तर: नहीं। पटना उच्च न्यायालय ने इस मांग को मनमाना और अनुचित ठहराते हुए रद्द कर दिया और बोर्ड को केवल 1993 तक, समझौते के तहत यदि कोई राशि शेष हो, तो उसी पर साधारण ब्याज की पुनर्गणना तक सीमित कर दिया। - प्रश्न: क्या न्यायालय को ऐसे ब्याज और मूल्य निर्धारण विवादों के समाधान के लिए बोर्ड की मूल्य निर्धारण समिति या किसी मध्यस्थ के प्रति सम्मानवश मामला भेज देना चाहिए था?
उत्तर: नहीं। यद्यपि विशेषज्ञ मूल्य तय कर सकते हैं, उच्च न्यायालय बोर्ड की कार्रवाइयों में प्रत्यक्ष अवैधता और मनमानापन जांचने में सक्षम है। इस मामले में न्यायालय ने मामले को कहीं और भेजने से इनकार करते हुए स्वयं मांग की वैधता पर निर्णय दिया। - प्रश्न: क्या आवास बोर्ड अपनी ही देरी से उत्पन्न लंबे अंतराल के लिए दंडात्मक या चक्रवृद्धि ब्याज लगा सकता था?
उत्तर: नहीं। न्यायालय ने निर्देश दिया कि केवल साधारण ब्याज, यदि कोई हो, समझौते के कड़ाई से अनुरूप और केवल अंतिम किस्त की तिथि तक ही वसूला जा सकता है, और इस संदर्भ में विशेष रूप से दंडात्मक या चक्रवृद्धि ब्याज को खारिज कर दिया।
न्यायालय द्वारा उद्धृत मामले
- बोर्ड ने मूल्य निर्धारण समिति के गठन का हवाला दिया, जो पटना उच्च न्यायालय के आदेश दिनांक 20.10.1995, वाद Smt. Suniti Sahay and another vs. The Bihar State Housing Board and another, CWJC No. 47 of 1994 with CWJC No. 2724 of 1994, के तहत गठित की गई थी, जिसे सर्वोच्च न्यायालय ने आदेश दिनांक 11.04.1997, SLP (C) No. 4331 of 1996 द्वारा पुष्टि की। इसे बोर्ड की दलीलों में उद्धृत किया गया, परंतु इस मामले में न्यायालय ने अपने तर्क के लिए इस पर सार रूप से भरोसा नहीं किया।
मामले का विवरण
मामला संख्या: Civil Writ Jurisdiction Case No. 672 of 2014
मामले का शीर्षक: Manoj Kumar Bansal vs. The Bihar State Housing Board & Others
न्यायालय: High Court of Judicature at Patna
पीठ: Hon’ble Mr. Justice Anil Kumar Upadhyay
निर्णय की तिथि: 25.04.2019
उद्धरण: 2019 (3) PLJR 298
अधिवक्ता:
याचिकाकर्ता की ओर से: Mr. S.D. Sanjay, Senior Advocate; Mr. Alok Kumar Agrawal, Advocate; Mrs. Priya Gupta, Advocate.
प्रतिवादी (Bihar State Housing Board) की ओर से: Mr. Ansuman Singh, Advocate.
मामले का स्वरूप: संविधान के अनुच्छेद 226 के तहत रिट याचिका, जिसमें बिहार राज्य आवास बोर्ड द्वारा जारी मांग नोटिस और आवंटन रद्द करने की धमकी को चुनौती दी गई।
निर्णय से लिंक: पटना उच्च न्यायालय का पूर्ण निर्णय पढ़ने के लिए यहां क्लिक करें
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