विवाद की पृष्ठभूमि
मामला पटना के खजपुरा स्थित एक सहकारी आवासीय समिति में एक आवासीय भूखंड के विवाद से उत्पन्न हुआ। याचिकाकर्ता ने स्वयं को श्री राम नगरी सहकारी गृह निर्माण समिति लिमिटेड, एक आवासीय समिति, का सदस्य बताया।
उसका दावा था कि उसे सोसाइटी प्लॉट संख्या 48, ब्लॉक संख्या बी (2) में, सर्वे प्लॉट संख्या 216, खाता संख्या 228, तौजी संख्या 5588, मौजा‑खजपुरा के हिस्से के रूप में आवंटित किया गया था। उसके अनुसार, इस आवंटन के बाद उसके पक्ष में एक बिक्री‑विलेख निष्पादित किया गया, जिसे निर्णय में रिट याचिका के परिशिष्ट‑3 के रूप में संदर्भित किया गया है।
इस बिक्री‑विलेख के आधार पर याचिकाकर्ता का कहना था कि वह भूमि के कब्जे में आ गया। उसने आगे कहा कि उसका नाम परिवर्तन (म्यूटेशन) वाद संख्या 31/5/02‑03 में अंचल अधिकारी, सदर पटना द्वारा राजस्व अभिलेखों में दर्ज कर दिया गया था। परिवर्तन आदेश को परिशिष्ट‑4 के रूप में प्रस्तुत किया गया।
कथित कब्जा लेने के लगभग बारह वर्ष बाद, याचिकाकर्ता को पता चला कि प्रतिवादी संख्या 2 भी उसी प्लॉट पर दावा कर रहा है। याचिकाकर्ता ने आरोप लगाया कि प्रतिवादी संख्या 2 सोसाइटी का सदस्य नहीं था और उसे भूमि पर कोई वैध दावा नहीं था।
उसने प्रतिवादी संख्या 2 पर उस समय के सोसाइटी के सचिव, एक भरत त्रिपाठी, के साथ मिलकर धोखाधड़ी और छल करने का आरोप लगाया। याचिकाकर्ता के अनुसार, इसी मिलीभगत का उपयोग कर प्रतिवादी संख्या 2 ने उसी प्लॉट के लिए एक पृथक बिक्री‑विलेख निष्पादित करवा लिया और उसके आधार पर उसने अधिकार, टाइटल और कब्जे का दावा किया।
अपने दावे की रक्षा के लिए, याचिकाकर्ता ने रजिस्ट्रार, सहकारी समितियाँ, बिहार, पटना के समक्ष वाद संख्या 125/2002 दायर किया। उसने ऊपर वर्णित प्लॉट पर अपने अधिकार, टाइटल और कब्जे की घोषणा और पुष्टि की मांग की।
विवाद को निर्णय हेतु संयुक्त रजिस्ट्रार (मार्केटिंग), सहकारी समितियाँ, बिहार, पटना के पास स्थानांतरित कर दिया गया। संयुक्त रजिस्ट्रार ने 25.03.2006/25.04.2006 के आदेश द्वारा, वाद संख्या 125/2002 में, प्रतिवादी संख्या 2 के विरुद्ध याचिकाकर्ता के दावे को अस्वीकार कर दिया, जबकि उसे सहकारी समिति के विरुद्ध अपना दावा आगे बढ़ाने की स्वतंत्रता छोड़ दी।
इसके बाद याचिकाकर्ता ने सहकारी समितियों के अतिरिक्त रजिस्ट्रार के समक्ष अपील संख्या 17/2007 दायर की। 12.10.2012 को अतिरिक्त रजिस्ट्रार ने अपील खारिज कर दी, यह कहते हुए कि वह सीमाबंदी (लिमिटेशन) के कारण बाधित है और साथ ही रजिस्ट्रार के समक्ष ऐसे विवाद की स्वीकार्यता (मेण्टेनेबिलिटी) पर भी प्रश्न उठाया।
संयुक्त रजिस्ट्रार और अतिरिक्त रजिस्ट्रार के दोनों आदेशों से आहत होकर याचिकाकर्ता ने पटना उच्च न्यायालय में सिविल रिट अधिकारिता वाद संख्या 14479/2015 दायर किया।
न्यायालय ने क्या परखा और क्या निर्णय दिया
पटना उच्च न्यायालय ने माननीय श्री न्यायमूर्ति राजीव रंजन प्रसाद की पीठ द्वारा, याचिकाकर्ता के वरिष्ठ अधिवक्ता तथा निजी प्रतिवादी संख्या 2 के अधिवक्ता के साथ‑साथ राज्य की ओर से उपस्थित अधिवक्ता की दलीलें सुनीं।
याचिकाकर्ता के वरिष्ठ अधिवक्ता ने impugned आदेशों पर दो मुख्य आधारों पर हमला किया। पहला, उन्होंने कहा कि अतिरिक्त रजिस्ट्रार ने गलत तरीके से अपील को समय‑सीमा से बाधित माना। उनका तर्क था कि बिहार सहकारी समितियाँ अधिनियम की धारा 48 ऐसी अपील दाखिल करने के लिए कोई सीमाबंदी अवधि निर्धारित नहीं करती। अतः, उनके अनुसार, केवल सीमाबंदी के आधार पर अपील को अस्वीकार नहीं किया जा सकता था।
दूसरे, उन्होंने प्रतिवादी संख्या 2 के पक्ष में निष्पादित बिक्री‑विलेख (परिशिष्ट‑6) की वैधता पर प्रश्न उठाया। उनका तर्क था कि यह बिक्री‑विलेख सोसाइटी के पूर्व सचिव द्वारा सीधे निष्पादित नहीं किया गया, बल्कि पूर्व सचिव के कथित अभिकर्ता (अटॉर्नी होल्डर) द्वारा निष्पादित किया गया। याचिकाकर्ता के अनुसार इस अभिकर्ता के पास भारतीय पंजीकरण अधिनियम की धारा 17 के अनुसार पंजीकृत पावर ऑफ अटॉर्नी नहीं था। उनका कहना था कि ऐसे पंजीकृत पावर ऑफ अटॉर्नी के बिना अभिकर्ता विधिवत बिक्री‑विलेख निष्पादित नहीं कर सकता था, इस कारण प्रतिवादी संख्या 2 का बिक्री‑विलेख अवैध है और याचिकाकर्ता पर बाध्यकारी नहीं है।
इन तर्कों के समर्थन में याचिकाकर्ता ने निम्नलिखित निर्णयों पर भरोसा किया:
(i) सर्वोच्च न्यायालय का निर्णय Bihar State Co‑operative Marketing Union Ltd. बनाम Uma Shankar Sharan एवं अन्य, 1992 (2) PLJR 42 (SC), विशेष रूप से अनुच्छेद 8; तथा
(ii) पटना उच्च न्यायालय का निर्णय Raja Ram Gupta एवं अन्य बनाम Ramchandra Prasad एवं अन्य, 2004 (2) PLJR 172, अनुच्छेद 5। उन्होंने इनका सहारा यह तर्क देने के लिए लिया कि बिना उचित पंजीकृत पावर ऑफ अटॉर्नी के निष्पादित बिक्री‑विलेख विधि सम्मत रूप से बाध्यकारी नहीं होता।
दूसरी ओर, प्रतिवादी संख्या 2 के वरिष्ठ अधिवक्ता ने प्रत्युत्तर हलफनामे में किए गए कथनों और संलग्न परिशिष्टों की ओर संकेत किया। उन्होंने रेखांकित किया कि याचिकाकर्ता ने यह खुलासा नहीं किया कि उसका अपना बिक्री‑विलेख कहाँ पंजीकृत हुआ था।
उन्होंने आगे यह भी प्रस्तुत किया कि याचिकाकर्ता के बिक्री‑विलेख के मूल शरीर (बॉडी) में कहीं भी “अनुसूची‑II” प्लॉट का उल्लेख नहीं है। उनके अनुसार केवल अंतिम पृष्ठ के नीचे, हाथ से, एक अतिरिक्त अनुसूची जोड़ी गई, जिसमें किसी अन्य भूमि का विवरण दिया गया, केवल इस उद्देश्य से कि किसी विशेष पंजीकरण कार्यालय को क्षेत्राधिकार प्रदान किया जा सके। उनका तर्क था कि वास्तव में यह भूमि उस बिक्री‑विलेख का विषय‑वस्तु नहीं थी।
प्रतिवादी संख्या 2 के अधिवक्ता ने प्रत्युत्तर हलफनामे के परिशिष्ट‑एफ की ओर भी ध्यान आकर्षित किया, जिसमें उप समाहर्ता भूमि सुधार (DCLR), पटना का आदेश निहित है, जो वाद संख्या 12/2002‑03 (मिसिल) में पारित हुआ था। उस मामले में, याचिकाकर्ता के पक्ष में अंचल अधिकारी द्वारा दिया गया पूर्व परिवर्तन आदेश चुनौती दी गई थी और पक्षकारों की सुनवाई के बाद उसे निरस्त कर दिया गया।
उन्होंने इंगित किया कि याचिकाकर्ता द्वारा दायर प्रतिउत्तर (रिजॉयन्डर) में कहीं यह उल्लेख नहीं है कि DCLR के इस आदेश (परिशिष्ट‑एफ) को कहीं चुनौती दी गई हो। इससे यह संकेत मिलता है कि याचिकाकर्ता के विरुद्ध परिवर्तन निरस्तीकरण राजस्व स्तर पर अंतिम हो चुका था।
प्रतिवादी संख्या 2 के अधिवक्ता का आगे तर्क था कि उसी भूखंड पर याचिकाकर्ता और प्रतिवादी संख्या 2 के बीच अधिकार, टाइटल और कब्जे का गंभीर विवाद विद्यमान है। ऐसी स्थिति में, उनका तर्क था कि बिहार सहकारी समितियाँ अधिनियम की धारा 48 के तहत दायर आवेदन ग्राह्य नहीं है, क्योंकि रजिस्ट्रार के पास दीवानी न्यायालय की तरह नागरिक टाइटल और कब्जे की घोषणा या निर्णय करने का अधिकार नहीं है।
इस तर्क के समर्थन में उन्होंने पटना उच्च न्यायालय के कई निर्णयों पर भरोसा किया:
(i) Sita Ram Sah बनाम The State of Bihar एवं अन्य, 1995 (1) PLJR 396 (अनुच्छेद 8), जिसमें यह माना गया कि रजिस्ट्रार, सहकारी समितियाँ “अदालत” नहीं है और इसलिए सीमाबंदी अधिनियम की धारा 5 उसकी कार्यवाही पर लागू नहीं होती;
(ii) Sri Lakhan Yadav एवं अन्य बनाम Most. Rajkala Devi एवं अन्य, 1997 (1) PLJR 361 (अनुच्छेद 18), जिसमें यह कहा गया कि जब तक यह याचिकाओं और साक्ष्यों से सिद्ध न हो जाए कि मात्र क्षेत्राधिकार देने के लिए एक छोटी सी काल्पनिक भूमि जोड़ी गई और पक्षकारों का उस भूमि से कोई वास्ता नहीं था, तब तक कोलकाता में पंजीकृत बिक्री‑विलेख को पंजीयन कानून के अंतर्गत अवैध या धोखाधड़ीपूर्ण नहीं माना जा सकता; तथा
(iii) Smt. Swati Pande एवं अन्य बनाम The Registrar, Co‑operative Societies, Bihar, Patna एवं अन्य, 2007 (2) PLJR 525 (अनुच्छेद 11 और 17), जिसमें यह माना गया कि एक बार संपत्ति पंजीकृत दस्तावेज द्वारा हस्तांतरित हो जाने पर स्थानांतरित‑ग्राही (ट्रांसफरी) के पक्ष में एक निहित दीवानी अधिकार सृजित हो जाता है और केवल सक्षम अधिकार‑क्षेत्र वाली दीवानी अदालत ही ऐसे अधिकारों को शून्य कर सकती है। रजिस्ट्रार के पास अधिकार और टाइटल तय करने का अधिकार नहीं है।
दोनों पक्षों की दलीलें सुनने और अभिलेखों की जाँच के बाद उच्च न्यायालय ने अपने निर्णय में यह संक्षेप किया कि संयुक्त रजिस्ट्रार ने 25.03.2006/25.04.2006 के आदेश में क्या पाया था। संयुक्त रजिस्ट्रार ने यह नोट किया था कि प्रतिवादी संख्या 2 के पक्ष में बिक्री‑विलेख वर्ष 1985 में निष्पादित हुआ, जबकि याचिकाकर्ता का बिक्री‑विलेख बाद में, वर्ष 1988 में निष्पादित हुआ। उन्होंने यह भी पाया कि पावर ऑफ अटॉर्नी होल्डर श्री बिन्देश कुमार सिंह ने न केवल प्रतिवादी संख्या 2 के पक्ष में बिक्री‑विलेख निष्पादित किया, बल्कि याचिकाकर्ता के बिक्री‑विलेख में गवाह के रूप में भी हस्ताक्षर किया।
संयुक्त रजिस्ट्रार ने आगे यह भी उल्लेख किया कि याचिकाकर्ता के पक्ष में किया गया परिवर्तन आदेश DCLR द्वारा निरस्त कर दिया गया था। इन सभी तथ्यों को ध्यान में रखते हुए, उन्होंने याचिकाकर्ता द्वारा दायर विवाद वाद को प्रतिवादी संख्या 2 के विरुद्ध खारिज कर दिया, जबकि सहकारी समिति के विरुद्ध दावा करने की स्वतंत्रता याचिकाकर्ता को दे दी।
उच्च न्यायालय ने तब विवाद के स्वरूप का आकलन किया। उसने देखा कि दोनों पक्ष यह दावा करते हैं कि उनके‑अपने बिक्री‑विलेख विधि सम्मत और वैध हैं। दोनों ही अपने टाइटल को इन्हीं दस्तावेजों से प्राप्त बताते हैं और भूमि पर वास्तविक कब्जे को लेकर भी प्रबल विवाद करते हैं। याचिकाकर्ता का कहना है कि उसने प्लॉट पर निर्माण कर लिया है; जबकि प्रतिवादी संख्या 2 का दावा है कि वह याचिकाकर्ता के बिक्री‑विलेख से भी पहले कब्जे में आ गया था और उसने भी भूमि पर निर्माण किया।
इन परिस्थितियों में न्यायालय ने माना कि मामला स्पष्ट रूप से अचल संपत्ति पर “अधिकार, टाइटल और कब्जे के गंभीर विवाद” से संबंधित है। Smt. Swati Pande के निर्णय का संदर्भ लेते हुए न्यायालय इस निष्कर्ष पर पहुँचा कि ऐसे स्वरूप के प्रश्नों का, बिहार सहकारी समितियाँ अधिनियम की धारा 48 के अंतर्गत अधिकारों का प्रयोग कर रहे रजिस्ट्रार द्वारा विधिवत निपटारा नहीं किया जा सकता।
न्यायालय ने यह भी नोट किया कि संयुक्त रजिस्ट्रार ने प्रतिवादी संख्या 2 के पक्ष में पूर्ववर्ती बिक्री‑विलेख और संबंधित अभिलेखों के आधार पर याचिकाकर्ता का प्रतिवादी संख्या 2 के विरुद्ध दावा अस्वीकार कर दिया था, लेकिन एक साथ यह भी स्पष्ट कर दिया था कि याचिकाकर्ता का सोसाइटी के विरुद्ध दावा करना खुला रहेगा। तत्पश्चात अतिरिक्त रजिस्ट्रार ने अपील को समय‑सीमा से बाधित मानते हुए खारिज कर दिया।
उच्च न्यायालय को अपील को समय‑सीमा से बाधित मानने में कोई अवैधता या त्रुटि नहीं दिखी, विशेषकर इस निष्कर्ष के आलोक में कि रजिस्ट्रार एक अदालत नहीं है और सीमाबंदी अधिनियम की धारा 5 ऐसी कार्यवाहियों पर लागू नहीं होती। इसलिए न्यायालय ने संयुक्त रजिस्ट्रार और अतिरिक्त रजिस्ट्रार द्वारा पारित किसी भी आदेश में हस्तक्षेप से इन्कार कर दिया।
इस तर्कसंगत आधार पर न्यायालय ने माना कि रिट याचिका में कोई दम नहीं है और उसे खारिज कर दिया।
सुनवाई के अंत में याचिकाकर्ता के वरिष्ठ अधिवक्ता ने अनुरोध किया कि न्यायालय याचिकाकर्ता को विधि के अनुसार उपयुक्त राहत प्राप्त करने की स्वतंत्रता प्रदान करे। न्यायालय ने यह स्पष्ट किया कि ऐसी स्वतंत्रता विशेष रूप से देने की आवश्यकता नहीं है, क्योंकि प्रत्येक पक्षकार को सदैव विधि द्वारा उपलब्ध उपायों की तलाश करने की स्वतंत्रता रहती है। न्यायालय ने केवल यह अवलोकन किया कि रिट याचिका की खारिजी याचिकाकर्ता को अन्यत्र उपलब्ध उपायों का सहारा लेने से नहीं रोकेगी।
यह निर्णय क्यों महत्वपूर्ण है
यह निर्णय सहकारी आवासीय समितियों के सदस्यों तथा सहकारी आवंटन से उत्पन्न भूमि विवादों में संलिप्त किसी भी व्यक्ति के लिए महत्वपूर्ण है।
पहला, यह स्पष्ट करता है कि जब दो पक्ष परस्पर प्रतिस्पर्धी बिक्री‑विलेखों के आधार पर एक ही भूमि पर स्वामित्व और कब्जे का दावा करते हैं, तो इस प्रकार के गंभीर टाइटल विवादों का निपटारा बिहार सहकारी समितियाँ अधिनियम की धारा 48 के तहत सहकारी प्राधिकारियों द्वारा नहीं किया जा सकता।
अधिनियम के अंतर्गत रजिस्ट्रार और संयुक्त रजिस्ट्रार दीवानी न्यायालय नहीं हैं। वे सहकारी व्यवसाय से संबंधित कुछ विवाद तय कर सकते हैं, परन्तु जहाँ जटिल परस्पर विरोधी दावे विद्यमान हों, वहाँ वे यह अंतिम निर्णय नहीं दे सकते कि वास्तविक मालिक कौन है या किसका टाइटल बेहतर है।
दूसरा, यह मामला दिखाता है कि राजस्व परिवर्तन (म्यूटेशन) टाइटल का अंतिम प्रमाण नहीं होता। यहाँ, याचिकाकर्ता के पक्ष में किया गया परिवर्तन आदेश बाद में DCLR द्वारा निरस्त कर दिया गया, जिससे सहकारी प्राधिकारियों और उच्च न्यायालय के समक्ष उसकी स्थिति कमजोर हो गई।
तीसरा, यह निर्णय सीमाबंदी और उपयुक्त विधिक मंच के महत्व को रेखांकित करता है। याचिकाकर्ता भले ही यह मानता रहा हो कि धारा 48 के तहत कोई सीमाबंदी नहीं है, फिर भी प्राधिकारियों और न्यायालय ने अपील को समय‑सीमा से बाधित माना और यह रेखांकित किया कि सीमाबंदी से संबंधित कानून और पूर्ववर्ती न्यायिक निर्णय अब भी प्रासंगिक हैं।
सहकारी आवासीय योजनाओं में सामान्य खरीदारों के लिए संदेश यह है कि उन्हें पूर्ववर्ती बिक्री‑विलेखों की जाँच करनी चाहिए, परिवर्तन कार्यवाही की स्थिति देखनी चाहिए और यदि गंभीर टाइटल विवाद सामने आएँ तो सक्षम दीवानी अदालत में जाने के लिए तैयार रहना चाहिए। सहकारी संस्थाएँ और उनके रजिस्ट्रार हमेशा स्वामित्व पर अंतिम उत्तर नहीं दे सकते।
कानूनी प्रश्न और उनके उत्तर
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प्रश्न: क्या सहकारी समिति की भूमि पर दो प्रतिद्वंद्वी खरीददारों के बीच अधिकार, टाइटल और कब्जे के गंभीर विवाद का निर्णय रजिस्ट्रार द्वारा बिहार सहकारी समितियाँ अधिनियम की धारा 48 के तहत किया जा सकता है?
उत्तर: नहीं। पटना उच्च न्यायालय ने माना कि इस प्रकार के विवाद, जिनमें परस्पर प्रतिस्पर्धी बिक्री‑विलेख और विवादित कब्जा शामिल हो, का निर्णय सक्षम दीवानी न्यायालय द्वारा ही किया जाना चाहिए, न कि धारा 48 के तहत रजिस्ट्रार द्वारा। -
प्रश्न: क्या संयुक्त रजिस्ट्रार और अतिरिक्त रजिस्ट्रार द्वारा याचिकाकर्ता के विवाद और अपील को खारिज करने वाले आदेशों में उच्च न्यायालय के हस्तक्षेप का कोई आधार था?
उत्तर: नहीं। न्यायालय को आदेशों में कोई अवैधता या त्रुटि नहीं मिली। संयुक्त रजिस्ट्रार ने प्रतिवादी संख्या 2 के विरुद्ध राहत देने से सही रूप से इन्कार किया और याचिकाकर्ता का सोसाइटी के विरुद्ध दावा खुला रखा; तथा अतिरिक्त रजिस्ट्रार ने अपील को सही रूप से सीमाबंदी से बाधित माना। -
प्रश्न: क्या रिट याचिका की खारिजी याचिकाकर्ता को अन्य उपायों का सहारा लेने से रोकती है?
उत्तर: नहीं। न्यायालय ने स्पष्ट किया कि याचिकाकर्ता विधि के अनुसार उपयुक्त मंच के समक्ष उपायों की तलाश करने के लिए स्वतंत्र है और रिट याचिका की खारिजी उसे ऐसा करने से नहीं रोकती।
न्यायालय द्वारा उद्धृत निर्णय
- Bihar State Co‑operative Marketing Union Ltd. बनाम Uma Shankar Sharan एवं अन्य, 1992 (2) PLJR 42 (SC) – याचिकाकर्ता द्वारा उद्धृत।
- Raja Ram Gupta एवं अन्य बनाम Ramchandra Prasad एवं अन्य, 2004 (2) PLJR 172 – याचिकाकर्ता द्वारा उद्धृत।
- Sita Ram Sah बनाम The State of Bihar एवं अन्य, 1995 (1) PLJR 396 – प्रतिवादी संख्या 2 द्वारा उद्धृत।
- Sri Lakhan Yadav एवं अन्य बनाम Most. Rajkala Devi एवं अन्य, 1997 (1) PLJR 361 – प्रतिवादी संख्या 2 द्वारा उद्धृत।
- Smt. Swati Pande एवं अन्य बनाम The Registrar, Co‑operative Societies, Bihar, Patna एवं अन्य, 2007 (2) PLJR 525 – न्यायालय द्वारा इस निष्कर्ष के लिए अपनाया गया कि रजिस्ट्रार अधिकार, टाइटल और कब्जे का निर्णय नहीं कर सकता।
मामले का संक्षिप्त विवरण
वाद संख्या: Civil Writ Jurisdiction Case No.14479 of 2015
वाद शीर्षक: Anil Kumar Singh @ Anil Kumar बनाम The State of Bihar & Ors.
समक्ष (Coram): Hon’ble Mr. Justice Rajeev Ranjan Prasad
निर्णय की तिथि: 25.04.2019
उद्धरण: 2019 (3) PLJR 281
अधिवक्ता:
- याचिकाकर्ता की ओर से: Mr. Janardan Prasad Singh, Senior Advocate; Mr. Dipak Kumar, Advocate.
- राज्य (प्रतिवादी संख्या 1) की ओर से: Mr. Sanjay Kumar, AC to GA 13.
- प्रतिवादी संख्या 2 की ओर से: Mr. Mahesh Narayan Parbat, Senior Advocate; Mr. Pravin Prabhakar, Advocate.
वाद का स्वरूप: बिहार सहकारी समितियाँ अधिनियम के अंतर्गत सहकारी प्राधिकारियों (संयुक्त रजिस्ट्रार और अतिरिक्त रजिस्ट्रार) द्वारा भूमि विवाद में पारित आदेशों को चुनौती देते हुए भारत के संविधान के अनुच्छेद 226 के तहत दाखिल रिट याचिका।
निर्णय की लिंक: MTUjMTQ0NzkjMjAxNSMxI04=-bp3Uh–am1–LB5cE=
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