मामले की पृष्ठभूमि
मामला एक औद्योगिक भूखंड से संबंधित है, जिसे मूल रूप से बिहार औद्योगिक क्षेत्र विकास प्राधिकरण (BIADA) द्वारा 16.06.1977 को M/s Bhojpur Bucket Industry को आबंटित किया गया था। यह भूखंड बाल्टी निर्माण इकाई स्थापित करने के लिए 99 वर्ष की लीज़ अवधि के साथ दिया गया था।
मूल आवंटी ने भूखंड के पट्टाधिकार एवं मशीनरी को बंधक रखकर Bihar State Financial Corporation (BSFC) से ऋण लिया। उधारकर्ता इस ऋण की अदायगी में चूक गया।
इस चूक के कारण, बंधकधारी के रूप में BSFC ने पट्टाधिकार वाली भूमि एवं मशीनरी को नीलामी के लिए रखा। अपीलकर्ता ने इस नीलामी में संपत्ति को 4,10,000/- रुपये में खरीदा। बिक्री की एक शर्त यह थी कि क्रेता BIADA के प्रति मूल आवंटी के देय बकाया का भुगतान भी करेगा।
क्रय के बाद, अपीलकर्ता ने BIADA के समक्ष स्वामी के नाम और परियोजना के नाम में परिवर्तन हेतु आवेदन किया और निर्धारित 1,000/- रुपये शुल्क जमा किया। BIADA ने इसे अस्वीकार कर दिया। कारण यह बताया गया कि अपीलकर्ता के पक्ष में हुई नीलामी बिक्री से पहले ही मूल आवंटी के पक्ष में दी गई लीज़ रद्द की जा चुकी थी।
इसके बाद अपीलकर्ता ने C.W.J.C. संख्या 15639/2009 में पटना उच्च न्यायालय की शरण ली। न्यायालय की एक पीठ ने विवाद को उद्योग विभाग के प्रधान सचिव, जो BIADA और BSFC दोनों के अध्यक्ष भी थे, के पास भेज दिया। जांच और दोनों पक्षों की सुनवाई के बाद प्रधान सचिव ने पट्टाधिकार वाली भूमि की बिक्री को मान्य माना, परंतु यह कहा कि भूखंड को अपीलकर्ता के नाम किसी भिन्न परियोजना के लिए स्थानांतरित करने से पहले उसे स्थानांतरण शुल्क देना होगा।
इसी आधार पर, BIADA ने अपीलकर्ता से यह भुगतान करने को कहा: पूर्ववर्ती आवंटी के बकाये के रूप में 2,53,819/- रुपये, स्थानांतरण शुल्क के रूप में 1,71,329/- रुपये, और सामान्य शुल्क के रूप में 4,532/- रुपये। स्थानांतरण शुल्क का निर्धारण, भूमि का मूल्य 271.95 रुपये प्रति वर्ग फुट आँक कर, उसके 15% की दर से किया गया।
अपीलकर्ता ने C.W.J.C. संख्या 13485/2013 के माध्यम से इस मांग को चुनौती दी और स्थानांतरण शुल्क को निरस्त करने का अनुरोध किया। 18.05.2016 के निर्णय द्वारा, माननीय एकल न्यायाधीश ने BIADA के स्थानांतरण शुल्क वसूलने के नीतिगत निर्णय में दखल देने से इनकार कर दिया, क्योंकि स्वयं नीति को चुनौती नहीं दी गई थी। हालांकि, माननीय एकल न्यायाधीश ने सही दर या गणना के आधार के प्रश्न को खुला छोड़ा, क्योंकि उस समय कोई सहायक अभिलेख न्यायालय के समक्ष नहीं थे।
इसी बीच, भूखंड उसके नाम पर स्थानांतरित न होने और परियोजना बदलने में असमर्थता के कारण हो रहे नुकसान से त्रस्त अपीलकर्ता ने अपने अधिकार सुरक्षित रखते हुए और स्थानांतरण शुल्क को चुनौती देने का अधिकार बनाए रखते हुए, आपत्ति सहित (प्रोटेस्ट के तहत) मांगा गया स्थानांतरण शुल्क और अन्य देय राशि का भुगतान कर दिया।
वर्तमान Letters Patent Appeal संख्या 1294/2016, इसी एकल-न्यायाधीशीय निर्णय से उत्पन्न हुई। खंडपीठ के समक्ष यह प्रश्न था कि क्या BIADA द्वारा स्थानांतरण शुल्क वसूलना उचित था और यदि हाँ, तो उसकी उचित मात्रा क्या होनी चाहिए।
न्यायालय ने क्या परखा और क्या निर्णय दिया
अपीलकर्ता का तर्क था कि BSFC की नीलामी से पट्टाधिकार संपत्ति खरीद लेने के बाद वह मूल आवंटी के स्थान पर आ गया। उसके अनुसार, BIADA केवल मूल पट्टेदार के अवशिष्ट देय बकाये की ही मांग कर सकता था, कोई अतिरिक्त राशि जैसे स्थानांतरण शुल्क नहीं। उसने यह भी बल दिया कि मूल लीज़ 99 वर्ष के लिए थी और BSFC द्वारा की गई बिक्री बंधक प्रवर्तन थी, न कि पट्टेदार द्वारा लाभ कमाने के उद्देश्य से की गई स्वैच्छिक बिक्री।
अपीलकर्ता ने M/s Vikramshila Transformers बनाम State of Bihar, 1994 (1) PLJR 604 में पटना उच्च न्यायालय के पूर्व निर्णय पर भरोसा किया। उस मामले में न्यायालय ने यह माना था कि विकास प्राधिकरण, जब मूल पट्टेदार पहले ही भूमि का मूल्य चुका चुका था और किसी प्रकार की प्रतिबंधात्मक शर्त अतिरिक्त वसूली की अनुमति नहीं देती थी, तो पट्टाधिकार के नीलामी क्रेता से पुनः वर्तमान बाजार मूल्य पर पूरी कीमत नहीं वसूल सकता।
दूसरी ओर, BIADA का तर्क था कि अपीलकर्ता ने केवल नाम और परियोजना बदलने ही नहीं, बल्कि भूमि को एक व्यक्तिगत इकाई से दूसरी इकाई में स्थानांतरित करने की भी मांग की थी। BIADA ने कहा कि ऐसे मामलों में स्थानांतरण शुल्क वसूलना एक सुव्यवस्थित सिद्धांत है, जिसका पालन कई वैधानिक प्राधिकार जैसे नगर निगम और आवास बोर्ड आदि भी करते हैं।
BIADA के अनुसार, स्थानांतरण शुल्क प्रायः भूमि के बढ़े हुए मूल्य का एक प्रतिशत होता है और यह इस बात से भी मान्यता प्राप्त है कि भूमि के मूल स्वामी को बढ़े हुए मूल्य में हिस्सेदारी मिले और औद्योगिक क्षेत्रों में आधारभूत संरचना तथा सुरक्षा के लिए धन उपलब्ध हो। BIADA ने यह भी इंगित किया कि Bihar Industries Association ने उद्योग विभाग के तहत एक समिति गठित करने का सुझाव दिया था, जो औद्योगिक क्षेत्रों में आधारभूत संरचना के रखरखाव के उपाय सुझाए।
उस समिति ने स्थानांतरण या बिक्री के मामलों में वर्तमान भूमि मूल्य के 15% को स्थानांतरण शुल्क के रूप में वसूलने की अनुशंसा की। BIADA के निदेशक मंडल ने 19.02.2004 को हुई अपनी 4वीं बैठक में इस अनुशंसा को स्वीकार कर लिया। तब से, प्रत्येक स्थानांतरण या बिक्री, जिसमें नीलामी और जबरन बिक्री भी शामिल हैं, पर वर्तमान बाजार मूल्य के 15% की दर से स्थानांतरण शुल्क लगाया जा रहा है।
अपीलकर्ता ने अपने मामले में इस 2004 की नीति के प्रयोग पर आपत्ति जताई और तर्क दिया कि उसने नीलामी में संपत्ति खरीदते समय ऐसे किसी स्थानांतरण शुल्क, विशेषकर वर्तमान बाजार मूल्य के आधार पर, की कभी कल्पना नहीं की थी। उसका कहना था कि उसने केवल मूल आवंटी के देय बकाये का भुगतान करने का दायित्व लिया था और बिक्री विलेख में BIADA को स्थानांतरण शुल्क देने का कोई अनुबंधित प्रावधान नहीं था।
अपीलकर्ता ने गणना के तरीके पर भी प्रहार किया। उसका तर्क था कि वर्तमान सर्किल रेट के 15% की दर से शुल्क लगाना मनमाना है, विशेष रूप से इसलिए कि मूल लीज़ 99 वर्ष के लिए थी और कई वर्ष पहले ही बीत चुके थे। उसके विचार से BIADA ने यह तथ्य नजरअंदाज कर दिया कि केवल लगभग 64 वर्ष की लीज़ शेष थी, अतः यदि स्थानांतरण शुल्क मान्य भी हो, तो उसे अनुपातिक रूप से घटाया जाना चाहिए था।
उसने आगे यह भी कहा कि एक सरकारी एजेंसी के रूप में BIADA को भूमि मूल्य में अवांछित वृद्धि का कोई हिस्सा ऐसे नहीं “जेब में डालना” चाहिए मानो वह लाभ कमाने वाली संस्था हो।
खंडपीठ ने पहले यह परखा कि क्या M/s Vikramshila Transformers का पूर्व निर्णय वास्तव में अपीलकर्ता के पक्ष में सहायक है। अदालत ने नोट किया कि उस मामले में प्राधिकरण ने वर्तमान बाजार मूल्य पर भूमि की पूरी नई कीमत वसूलने की कोशिश की थी। न्यायालय ने वहां माना था कि पट्टाधिकार के क्रेता को केवल वही शर्तें झेलनी पड़ सकती हैं जो मूल पट्टेदार पर लागू थीं और कीमत फिर से वसूलने की कोई शर्त नहीं थी।
परंतु वर्तमान मामले में BIADA भूमि की बाजार कीमत दोबारा नहीं मांग रहा था। वह केवल स्थानांतरण शुल्क वसूल रहा था, जो सभी प्रकार के स्थानांतरण पर लागू एक नीतिगत निर्णय के अनुरूप था। इसलिए खंडपीठ ने माना कि Vikramshila Transformers के तथ्य समानांतर नहीं हैं और वह निर्णय सीधे तौर पर अपीलकर्ता की सहायता नहीं कर सकता।
फिर खंडपीठ ने यह प्रश्न परखा कि 15% की दर को कैसे लागू किया जाए। इसके लिए BIADA ने Supreme Court के निर्णय Bihar Industrial Area Development Area Authority and Others v. Amit Kumar and Others, 2019 (10) SCC 733 पर भरोसा किया। उस मामले में पटना उच्च न्यायालय की एक खंडपीठ ने पहले यह कहा था कि BIADA केवल अपने अनुदानित (subsidized) दर के 15% की मांग कर सकता है, सर्किल रेट के 15% की नहीं। Supreme Court ने उस दृष्टिकोण को पलटते हुए यह माना कि BIADA को स्थानांतरण शुल्क की गणना वर्तमान बाजार मूल्य (सर्किल रेट) के आधार पर करने का अधिकार है।
Supreme Court ने यह तर्क दिया कि मूल आबंटन के समय BIADA एक निश्चित मूल्य वसूलता है। लेकिन जब कोई आवंटी भूखंड को स्थानांतरित कर वर्तमान बाजार दर पर अधिक मूल्य प्राप्त करता है, तो भूमि के स्वामी के रूप में BIADA को भी अवांछित वृद्धि में हिस्सेदारी मिलने में कोई अनुचितता नहीं है।
वर्तमान मामले में अपीलकर्ता ने Amit Kumar मामले को अलग बताने की कोशिश की, यह कहते हुए कि वह मामला मूल पट्टेदार द्वारा लाभ सहित स्वैच्छिक स्थानांतरण से संबंधित था, जबकि यहाँ बिक्री BSFC द्वारा बंधक प्रवर्तन के रूप में नीलामी से हुई। उसका तर्क था कि ऐसी जबरन बिक्री में पट्टेदार को कोई “लाभ” नहीं होता, अतः BIADA द्वारा अवांछित वृद्धि में हिस्सा मांगने का औचित्य नहीं बनता।
खंडपीठ ने गणना समझने के लिए BIADA के अधिवक्ता द्वारा प्रस्तुत चार्ट की जांच की। भूमि का मूल्य सर्किल रेट 118.16 रुपये प्रति डिसमल (या प्रति इकाई) पर आँका गया था। स्थानांतरण शुल्क की गणना भूमि के मूल्य को 271.95 रुपये प्रति वर्ग फुट मानकर उसके 15% के आधार पर की गई। इससे 1,71,329/- रुपये की राशि बनी, जिसकी मांग की गई थी और जिसका भुगतान किया जा चुका था।
न्यायालय को इस गणना पद्धति में स्वयं कोई मनमानी नहीं लगी और उसने यह स्वीकार किया कि BIADA नीति के अनुसार तथा Supreme Court के Amit Kumar निर्णय की रोशनी में, सिद्धांततः वर्तमान बाजार मूल्य के 15% की दर से स्थानांतरण शुल्क वसूल सकता है। इस प्रकार उच्च न्यायालय ने BIADA की स्थानांतरण शुल्क लगाने की व्यापक शक्ति या इसके लिए सर्किल रेट अपनाने की वैधता को चुनौती के स्तर पर स्वीकार नहीं किया।
हालांकि, खंडपीठ ने एक अलग समस्या पहचानी। स्थानांतरण शुल्क तय करते समय BIADA ने इस तथ्य को पूरी तरह अनदेखा कर दिया कि 99 वर्ष की लीज़ में से केवल लगभग 64 वर्ष ही शेष थे। न्यायालय के मत में, जब भी वर्तमान बाजार मूल्य के आधार पर कोई राशि निर्धारित की जाती है, तो पहले यह देख कर अवमूल्यन (depreciation) लागू किया जाना चाहिए कि लीज़ की कितनी अवधि शेष है।
चूँकि इस महत्वपूर्ण कारक पर बिल्कुल भी विचार नहीं किया गया, खंडपीठ ने यह माना कि 1,71,329/- रुपये का स्थानांतरण शुल्क आरोपित करना उचित नहीं था और इस पहलू पर मस्तिष्क का प्रयोग (application of mind) नहीं होने को दर्शाता है।
BIADA ने यह भी तर्क दिया कि चूँकि अपीलकर्ता पहले ही यह राशि चुका चुका है, चाहे आपत्ति सहित ही क्यों न हो, अब वह इसे प्रश्नवाचक नहीं बना सकता। न्यायालय ने इस तर्क को दृढ़ता से अस्वीकार कर दिया। उसने कहा कि आपत्ति सहित सशर्त भुगतान का उद्देश्य ही यह है कि व्यक्ति बाद में किसी सक्षम मंच के समक्ष उस वसूली को चुनौती दे सके।
अंतिम निर्णय में न्यायालय ने दो प्रमुख बिंदु स्थापित किए। पहला, BIADA को बिक्री की तिथि के सापेक्ष भूमि के वर्तमान बाजार मूल्य के 15% की दर से स्थानांतरण शुल्क वसूलने का अधिकार है। दूसरा, ऐसा करते समय BIADA को यह ध्यान रखना होगा कि लीज़ की कितनी अवधि शेष है और उसी अनुसार अवमूल्यन को लागू करना होगा।
अपील का निपटारा निर्देशों के साथ किया गया। अपीलकर्ता को 30 दिनों के भीतर BIADA के अध्यक्ष-सह-प्रबंध निदेशक के समक्ष अभ्यावेदन दाखिल करने की अनुमति दी गई। BIADA को निर्देश दिया गया कि वह शेष लीज़ अवधि को ध्यान में रखकर स्थानांतरण शुल्क पर पुनर्विचार करे और राशि की पुनर्गणना करे। अपीलकर्ता द्वारा पूर्व में चुकाई गई राशि में से जो भी राशि कम की जानी चाहिए, उसे वापस किया जाएगा।
न्यायालय ने यह भी निर्देश दिया कि संबंधित BIADA प्राधिकरण पूरे मनोयोग के साथ विषय पर विचार करे और अभ्यावेदन प्राप्त होने की तिथि से तीन माह के भीतर सूचित निर्णय ले। खंडपीठ ने amicus curiae Ms. Shilpa Singh की सहायता के लिए अपना आभार दर्ज किया और अपील का निपटारा कर दिया।
यह निर्णय क्यों महत्वपूर्ण है
यह निर्णय बिहार में औद्योगिक भूखंडों के खरीदारों, विशेष रूप से BSFC जैसी वित्तीय संस्थाओं की नीलामी के माध्यम से पट्टाधिकार भूमि खरीदने वालों के लिए महत्वपूर्ण है।
पहला, पटना उच्च न्यायालय ने स्पष्ट कर दिया है कि BIADA वर्तमान बाजार मूल्य के 15% की दर से स्थानांतरण शुल्क वसूल सकता है। जो भी व्यक्ति किसी औद्योगिक भूखंड का अधिकार ग्रहण करता है, उसे यह शुल्क देने के लिए तैयार रहना चाहिए, भले ही भूमि जबरन नीलामी बिक्री के माध्यम से खरीदी गई हो।
दूसरा, न्यायालय ने यह सुनिश्चित कर खरीदारों को अधिक वसूली से बचाया है कि BIADA यह देखे कि मूल लीज़ की कितनी अवधि शेष है। जब कई दशक बीत चुके हों, तो खरीदार से ऐसा स्थानांतरण शुल्क नहीं वसूला जा सकता मानो उसे नई 99 वर्ष की लीज़ दी जा रही हो।
तीसरा, न्यायालय ने यह पुष्टि की है कि “आपत्ति सहित” किया गया भुगतान कानूनी चुनौती का द्वार बंद नहीं करता। लोग व्यवसायिक नुकसान से बचने के लिए राशि चुका सकते हैं, किंतु बाद में किसी न्यायालय या प्राधिकरण के समक्ष उस राशि को चुनौती देने का अधिकार बनाए रख सकते हैं।
लघु और मध्यम औद्योगिक उद्यमियों के लिए यह निर्णय एक साथ चेतावनी और सुरक्षा दोनों प्रदान करता है: स्थानांतरण शुल्क वैध है, लेकिन उसकी गणना न्यायसंगत होनी चाहिए और शेष लीज़ अवधि से संबद्ध होनी चाहिए।
कानूनी प्रश्न और उनके उत्तर
- प्रश्न: क्या BIADA औद्योगिक पट्टाधिकार भूमि के नीलामी क्रेता से स्थानांतरण शुल्क वसूल सकता है, और यदि हाँ, तो उसकी गणना किस आधार पर होनी चाहिए?
उत्तर: हाँ। BIADA को अपनी नीति और Supreme Court के Amit Kumar निर्णय के अनुरूप, बिक्री की तिथि के अनुसार भूमि के वर्तमान बाजार मूल्य के 15% की दर से स्थानांतरण शुल्क वसूलने का अधिकार है। - प्रश्न: क्या 1,71,329/- रुपये का विशिष्ट स्थानांतरण शुल्क सही तरीके से गणना कर अपीलकर्ता पर वैध रूप से आरोपित किया गया था?
उत्तर: नहीं। यद्यपि बाजार मूल्य के 15% पर आधारित पद्धति स्वयं मनमानी नहीं थी, पर BIADA यह ध्यान रखने में विफल रहा कि 99 वर्ष की लीज़ में से केवल लगभग 64 वर्ष ही शेष थे। ऐसे समायोजन के बिना आरोपित राशि अनुचित थी और उस पर पुनर्विचार आवश्यक है। - प्रश्न: क्या आपत्ति सहित (under protest) मांगी गई राशि का पूर्व भुगतान करने से अपीलकर्ता को अपील में इसे चुनौती देने से रोका जा सकता है?
उत्तर: नहीं। सशर्त और आपत्ति सहित किया गया भुगतान फिर भी किसी सक्षम मंच के समक्ष प्रश्नवाचक बनाया जा सकता है और उस वसूली की पुनः समीक्षा एवं सुधार हो सकते हैं।
न्यायालय द्वारा उद्धृत मामले
- M/s Vikramshila Transformers बनाम State of Bihar, 1994 (1) PLJR 604 (पटना उच्च न्यायालय) – सीधे लागू न होने के रूप में भिन्न माना गया।
- Bihar Industrial Area Development Area Authority and Others v. Amit Kumar and Others, 2019 (10) SCC 733 (Supreme Court) – स्थानांतरण शुल्क की गणना वर्तमान बाजार मूल्य पर करने को समर्थन देने हेतु उद्धृत।
मामले का विवरण
प्रकरण संख्या: Letters Patent Appeal संख्या 1294/2016, Civil Writ Jurisdiction Case संख्या 13485/2013 में
मामले का शीर्षक: Ramjee Sah बनाम The State of Bihar & Ors.
पीठ (Coram): माननीय श्री न्यायमूर्ति Ashutosh Kumar एवं माननीय श्री न्यायमूर्ति Anjani Kumar Sharan
निर्णय की तिथि: 10.03.2022
उद्धरण: 2022(2) PLJR 21
अधिवक्ता:
- अपीलकर्ता की ओर से: श्री Manik Vedsen, अधिवक्ता; श्री Subhash Chandra Bose, अधिवक्ता; सुश्री Shilpa Singh, Amicus Curiae
- राज्य की ओर से: श्री Prashant Kumar, AC to SC-05
- BIADA (प्रतिवादी संख्या 2 और 3) की ओर से: श्री Lalit Kishore, वरिष्ठ अधिवक्ता; श्री Yashraj Bardhan, अधिवक्ता
- Bihar State Financial Corporation (BSFC) की ओर से: श्री Raj Nandan Prasad, अधिवक्ता
मामले का स्वरूप: BSFC की नीलामी से खरीदे गए औद्योगिक पट्टाधिकार भूखंड के संबंध में BIADA द्वारा लगाए गए स्थानांतरण शुल्क की मांग को चुनौती देने वाली रिट याचिका की खारिजी के विरुद्ध Letters Patent Appeal।
निर्णय का लिंक: Patna High Court Judgment – L.P.A. No. 1294 of 2016
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