वाद की पृष्ठभूमि
यह मामला बिहार स्टेट क्रेडिट एंड इन्वेस्टमेंट कॉरपोरेशन लिमिटेड (BICICO), जो एक सरकारी संस्था है, द्वारा एक निजी कंपनी, एम/एस किरण री-रोलर्स प्राइवेट लिमिटेड से अवितरित ऋण बकाया की वसूली के लिए कराई गई नीलामी बिक्री से उत्पन्न हुआ।
निर्णय के अनुसार, कंपनी ने 1.41 एकड़ भूमि सात पंजीकृत बिक्री विलेखों के माध्यम से 04.02.1988 को खरीदी थी। ये बिक्री विलेख कंपनी के नाम पर थे और उसकी पूरी 1.41 एकड़ भूमि के लिए कंपनी का नाम रजिस्टर-II में भी दर्ज किया गया था।
बाद में, कंपनी ने यही भूमि अन्य चल एवं अचल संपत्तियों के साथ गिरवी रखकर BICICO से 90,00,000/- रुपये का टर्म लोन लिया। नोटिस जारी होने के बावजूद कंपनी ने शुरू से ही अदायगी में चूक की।
इस चूक के कारण, BICICO ने कंपनी की संपत्तियों पर कब्जा ले लिया और 16.06.2011 की बिक्री सूचना के माध्यम से, जिसमें विवादित भूमि भी शामिल थी, निविदाएं आमंत्रित कीं। नोटिस में विशेष रूप से भूमि को फ्री होल्ड भूमि बताया गया था। याचिकाकर्ता ने 3,31,51,000/- रुपये की उच्चतम बोली लगाई और नीलामी शर्तों के तहत पूरा धनराशि अदा कर दी।
कंपनी ने BICICO की कार्रवाइयों को पटना उच्च न्यायालय में C.W.J.C. सं. 9994/2011 दायर कर चुनौती देने की कोशिश की। वह रिट याचिका 30.06.2011 को खारिज कर दी गई। कंपनी की L.P.A. सं. 1244/2011 में अपील भी 06.03.2012 को खारिज कर दी गई।
2015 में, याचिकाकर्ता ने नीलाम की गई संपत्तियों के संबंध में बिक्री विलेख के निष्पादन और पंजीयन के लिए BICICO को निर्देश दिए जाने हेतु पटना उच्च न्यायालय में C.W.J.C. सं. 2930/2015 दायर की। 10.01.2017 को न्यायालय ने BICICO को तीन सप्ताह के भीतर बिक्री विलेख निष्पादित और पंजीकृत करने का निर्देश दिया। इस आदेश के अनुपालन में BICICO और याचिकाकर्ता के बीच बिक्री विलेख संपादित हुई।
बिक्री विलेख में यह शर्त थी कि यदि विक्रेता या विक्रेता के अधीन से दावा करने वाले किसी व्यक्ति के किसी कृत्य से क्रेता (वेंडि) संपत्ति या उसके किसी हिस्से के कब्जे से वंचित हो जाए, तो विक्रेता एवं उसकी संपत्ति क्रेता की क्षतिपूर्ति करने के लिए बाध्य होंगे, जिसमें हानि की तिथि से लागत और ब्याज के साथ मुआवजा राशि की वापसी भी शामिल होगी।
बिक्री विलेख के बाद, याचिकाकर्ता ने सिलाो अंचल अधिकारी के समक्ष अपने पक्ष में भूमि के म्युटेशन के लिए आवेदन किया। किन्तु अंचल अधिकारी ने कुल 1.41 एकड़ में से केवल 0.18 एकड़ भूमि का ही म्युटेशन किया। शेष 1.23 एकड़ को उन्होंने “गैरमजरूआ मालिक” भूमि (अर्थात राज्य की भूमि के रूप में दर्शाई गई भूमि) माना।
इससे आहत होकर, याचिकाकर्ता ने शेष भूमि के म्युटेशन के लिए नालंदा के जिला पदाधिकारी के समक्ष विविध (रैयतीकरण) मामला सं. 03/2018 दायर किया। 26.09.2018 के आदेश द्वारा जिला पदाधिकारी ने याचिकाकर्ता के दावे को खारिज कर दिया और अंचल अधिकारी के आदेश की पुष्टि कर दी। इसके परिणामस्वरूप वर्तमान रिट याचिका पटना उच्च न्यायालय के समक्ष दायर की गई।
न्यायालय ने क्या जांचा और क्या निर्णय दिया
पटना उच्च न्यायालय के समक्ष केंद्रीय प्रश्न यह था कि क्या प्राधिकारियाँ, लंबे समय से चली आ रही प्रविष्टियों एवं निजी स्वामित्व को मान्यता देने वाले लेन-देन के बाद, 1.23 एकड़ भूमि को “गैरमजरूआ मालिक” कहकर याचिकाकर्ता के पक्ष में म्युटेशन से इंकार कर सकती हैं।
याचिकाकर्ता के वरिष्ठ अधिवक्ता ने तर्क दिया कि कंपनी ने 1988 में सात व्यक्तियों से सात पंजीकृत बिक्री विलेखों द्वारा पूरी 1.41 एकड़ भूमि खरीदी थी। इन बिक्री विलेखों एवं उसके आधार पर BICICO के पक्ष में गिरवी रखकर लिए गए बड़े ऋण को हर स्तर पर सार्वजनिक प्राधिकारियों ने स्वीकार किया था।
अधिवक्ता ने जोर देकर कहा कि BICICO, जो राज्य से संबद्ध एक वित्तीय निगम है, ने इन्हीं बिक्री विलेखों के बल पर 90,00,000/- रुपये का टर्म लोन स्वीकृत किया। कंपनी ने वही पंजीकृत विलेख और अन्य दस्तावेज ऋण प्राप्त करने के लिए प्रस्तुत किए थे।
जब कंपनी चूककर्ता हो गई और BICICO ने वसूली की कार्यवाही शुरू की, तो निगम ने कब्जा लेकर सभी चल एवं अचल संपत्तियों, जिनमें विवादित भूमि भी शामिल थी, की नीलामी कराई। याचिकाकर्ता ने यह संपत्ति 3,31,51,000/- रुपये में नीलामी में खरीदी।
याचिकाकर्ता का कहना था कि पूरे विचार मूल्य की प्राप्ति से पहले किसी भी चरण पर किसी प्राधिकारी ने कभी यह नहीं कहा कि भूमि “गैरमजरूआ मालिक” है। बिक्री सूचना में स्वयं भूमि को फ्री होल्ड भूमि बताया गया था। याचिकाकर्ता के अनुसार, पूरे भुगतान को स्वीकार कर लेने और वर्षों तक निजी स्वामित्व को स्वीकार करने के बाद, राज्य अचानक भूमि के अधिकांश हिस्से को सरकारी भूमि बताकर म्युटेशन से इंकार नहीं कर सकता।
याचिकाकर्ता के अधिवक्ता ने प्राधिकारियों पर द्वेषपूर्ण आचरण और उत्पीड़न का आरोप लगाया। उन्होंने दलील दी कि यह मनमाना, अवैध और मस्तिष्क का गैर-प्रयोग दर्शाने वाला मामला है। उन्होंने बिक्री विलेख में निहित सुरक्षात्मक शर्त की ओर भी संकेत किया, जिसके तहत यदि विक्रेता अथवा उसके अधीन दावा करने वाले किसी व्यक्ति के किसी कृत्य से वेंडि कब्जे से वंचित हो जाए, तो विक्रेता क्षतिपूर्ति के लिए बाध्य होगा।
दूसरी ओर, राज्य और BICICO दोनों ने प्रति-शपथपत्र दायर किए। BICICO ने यह रुख लिया कि म्युटेशन से उसका कोई सरोकार नहीं, क्योंकि गिरवी रखी संपत्ति की नीलामी करके ऋण वसूली तक ही उसकी भूमिका सीमित थी। राज्य का कहना था कि भूमि “गैरमजरूआ मालिक” है, अतः वह राज्य की है और उसे याचिकाकर्ता के नाम म्युटेट नहीं किया जा सकता।
न्यायमूर्ति संदीप कुमार ने तथ्यात्मक स्थिति का सावधानीपूर्वक परीक्षण किया। उन्होंने दर्ज किया कि एम/एस किरण री-रोलर्स प्राइवेट लिमिटेड ने 04.02.1988 को सात पंजीकृत बिक्री विलेखों के माध्यम से कुल 1.41 एकड़ भूमि खरीदी थी। इसके बाद कंपनी ने इन्हीं पंजीकृत विलेखों और अन्य संपत्तियों को BICICO के पक्ष में गिरवी रखकर ऋण लिया।
न्यायालय ने देखा कि अंततः BICICO ने कंपनी की संपत्तियों पर कब्जा लेकर नीलामी बिक्री के माध्यम से कंपनी की समस्त संपत्तियाँ बेच दीं, जिन्हें याचिकाकर्ता ने खरीदा। यह निर्विवाद स्थिति थी कि 1988 से लेकर अब तक जिला प्राधिकारियों ने कभी भी भूमि के स्वामित्व के संबंध में आपत्ति नहीं की।
न्यायालय ने दो बिंदुओं को विशेष महत्व दिया।
पहला, न्यायालय ने इंगित किया कि बिक्री विलेख कंपनी के पक्ष में निष्पादित हुए थे और पूरी 1.41 एकड़ भूमि के लिए कंपनी का नाम रजिस्टर-II में दर्ज था। इससे स्पष्ट था कि भूमि का म्युटेशन बहुत पहले कंपनी के पक्ष में हो चुका था।
दूसरा, न्यायालय ने noted किया कि जिला पदाधिकारी का विवादित आदेश कंपनी के पक्ष में किए गए इन पंजीकृत हस्तांतरणों और रजिस्टर-II की प्रविष्टियों पर विचार किए बिना पारित किया गया था। साथ ही, वर्षों से चले आ रहे इन सभी लेन-देन पर कभी भी राज्य प्राधिकारियों ने आपत्ति नहीं की।
न्यायमूर्ति संदीप कुमार ने माना कि एक बार जब भूमि कंपनी के नाम रजिस्टर-II में दर्ज हो चुकी हो और यह स्थिति दशकों तक निर्विवाद बनी रही हो, तो अब राज्य यह नहीं कह सकता कि भूमि राज्य की है और नीलामी क्रेता के पक्ष में म्युटेशन से इंकार नहीं कर सकता।
न्यायालय ने कहा कि राज्य का ऐसा रुख स्वीकार्य नहीं हो सकता, विशेषकर तब, जब भूमि की बाकायदा नीलामी एक सरकारी संस्था, BICICO, द्वारा की गई हो। वास्तव में, राज्य की अपनी संस्थाओं ने भूमि को निजी भूमि की तरह माना, उसे गिरवी रखने, वसूली और नीलामी की अनुमति दी, और केवल सफल बोलीदाता के पक्ष में म्युटेशन के चरण पर आकर भूमि की प्रकृति पर विवाद खड़ा किया गया।
इन सभी पहलुओं पर विचार कर न्यायालय ने निष्कर्ष निकाला कि अंचल अधिकारी और जिला पदाधिकारी के आदेश टिकाऊ नहीं हैं। न्यायालय ने रिट याचिका स्वीकार करते हुए विविध (रैयतीकरण) मामला सं. 03/2018 में जिला पदाधिकारी का 26.09.2018 का आदेश रद्द कर दिया और प्रतिवादी प्राधिकारियों को यह निर्देश दिया कि वे शेष भूमि का म्युटेशन याचिकाकर्ता के पक्ष में आगे बढ़ाएं।
इस प्रकार, न्यायालय ने यह सुनिश्चित किया कि 1.41 एकड़ की पूरी भूमि, जिसका स्वामित्व पहले से ही लेन-देन की कड़ी और रजिस्टर प्रविष्टियों के माध्यम से मान्यता प्राप्त था, राजस्व अभिलेखों में औपचारिक रूप से याचिकाकर्ता के नाम दर्ज हो सके।
यह निर्णय क्यों महत्वपूर्ण है
यह निर्णय उन खरीदारों के लिए महत्वपूर्ण है जो डिफॉल्टर उधारकर्ताओं की भूमि या औद्योगिक इकाइयों को नीलामी के माध्यम से खरीदते हैं, विशेषकर जब ऐसी नीलामी सरकारी निगमों या वित्तीय संस्थानों द्वारा की जाती है।
पटना उच्च न्यायालय ने स्पष्ट कर दिया है कि जब राज्य और उसकी संस्थाओं ने लंबे समय तक भूमि को निजी स्वामित्व वाली माना हो, उसे पंजीकृत विलेखों के माध्यम से खरीद-फरोख्त की अनुमति दी हो, गिरवी रखने की अनुमति दी हो और बाद में बकाया वसूली के लिए उसकी नीलामी की हो, तो वे बाद में अचानक उसे सरकारी भूमि बता कर म्युटेशन से इंकार नहीं कर सकते।
साधारण खरीदारों, खासकर वे जो नीलामी संपत्तियों में बड़ी राशि निवेश करते हैं, के लिए यह निर्णय आश्वासन देता है। यह दर्शाता है कि न्यायालय भूमि के पूरे इतिहास, जिसमें पूर्व के बिक्री विलेख और राजस्व प्रविष्टियाँ शामिल हैं, पर नजर रखेगा और प्राधिकारियों को अंतिम चरण में अपना रुख बदलने की इजाजत नहीं देगा।
यह निर्णय राजस्व अधिकारियों को यह भी याद दिलाता है कि म्युटेशन की कार्यवाही में रजिस्टर-II जैसी अभिलेख पुस्तिकाओं में पूर्व प्रविष्टियों और पहले के पंजीकृत लेन-देन का सम्मान किया जाना चाहिए। वे दशकों से स्वीकार्य निजी स्वामित्व को किसी ठोस विधिक आधार के बिना नज़रअंदाज़ नहीं कर सकते।
कानूनी प्रश्न और उत्तर
प्रश्न: क्या राज्य, लंबे समय से चली आ रही प्रविष्टियों और निजी स्वामित्व दर्शाने वाले लेन-देन के बाद, भूमि के अधिकांश हिस्से को “गैरमजरूआ मालिक” बताकर नीलामी खरीदार के पक्ष में म्युटेशन से इंकार कर सकता है?
उत्तर: नहीं। न्यायालय ने माना कि जब भूमि पंजीकृत बिक्री विलेखों से खरीदी जा चुकी हो, कंपनी के नाम रजिस्टर-II में म्युटेट हो, और एक सरकारी संस्था द्वारा उसे निजी संपत्ति मानकर गिरवी और नीलामी की गई हो, तो बाद में केवल म्युटेशन से इंकार करने के लिए उसे राज्य की भूमि बताना संभव नहीं है।
प्रश्न: क्या जिला पदाधिकारी, नीलामी में खरीदी गई भूमि के केवल एक छोटे हिस्से तक ही म्युटेशन सीमित रखने वाले अंचल अधिकारी के आदेश की पुष्टि करने में न्यायसंगत थे?
उत्तर: नहीं। न्यायालय ने जिला पदाधिकारी का आदेश रद्द कर दिया, यह पाते हुए कि उसमें पूर्व हस्तांतरणों, रजिस्टर-II की प्रविष्टि तथा राज्य प्राधिकारियों की लंबे समय तक आपत्ति न रहने की स्थिति की अनदेखी की गई थी।
न्यायालय द्वारा उद्धृत वाद
- निर्णय-पाठ में किसी अन्य प्रतिवेदित निर्णय का उल्लेख या उस पर निर्भरता नहीं की गई है।
वाद का विवरण
वाद संख्या: सिविल रिट अधिकारिता वाद सं. 10430/2019
वाद शीर्षक: प्रभात कुमार बनाम द स्टेट ऑफ बिहार एवं अन्य
साइटेशन: 2024 (1) PLJR 668
कोरम: माननीय श्री न्यायमूर्ति संदीप कुमार
निर्णय की तिथि: 08.12.2023
अधिवक्तागण:
- याचिकाकर्ता की ओर से: श्री वाई.वी. गिरी, वरिष्ठ अधिवक्ता; श्री राजीव कुमार सिंह, अधिवक्ता; सुश्री दीपिका शर्मा, अधिवक्ता; श्री रजत तिवारी, अधिवक्ता
- राज्य की ओर से: श्री सुभाष चंद्र यादव (जी.पी.-15)
- BICICO की ओर से: श्री कुमार रवीश, अधिवक्ता
वाद का स्वरूप: विविध (रैयतीकरण) मामला सं. 03/2018 में जिला पदाधिकारी द्वारा पारित म्युटेशन से इंकार संबंधी आदेश को चुनौती देने वाली रिट याचिका।
निर्णय का लिंक: Patna High Court Judgment in CWJC No. 10430 of 2019
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