मामले की पृष्ठभूमि
विवाद तब शुरू हुआ जब वादी ने उप न्यायाधीश-IX, पटना की अदालत में शीर्षक बेदखली वाद संख्या 55/2013 दायर किया। उसने स्वयं को एक मकान संपत्ति का मकान मालिक बताया और कहा कि प्रतिवादी 1,500 रुपये मासिक किराए पर किरायेदार है।
उसने अपनी व्यक्तिगत आवश्यकता के आधार पर बेदखली मांगी। साथ ही, उसने बिहार भवन (लीज, किराया एवं बेदखली) नियंत्रण अधिनियम (बीबीसी अधिनियम) की धारा 14 के तहत विशेष सारांश प्रक्रिया का सहारा लिया। यह विशेष प्रक्रिया उन वादों के त्वरित निपटारे के लिए बनाई गई है जो मकान मालिक की bona fide व्यक्तिगत आवश्यकता पर आधारित हों।
महिला प्रतिवादी ने हाजिरी लगाई और 02.12.2013 को अपना लिखित बयान दाखिल किया। उसने दावे का पूर्ण रूप से विरोध किया। उसने कहा कि वाद विभिन्न तकनीकी आधारों, जैसे सीमा, प्रतिषेध (estoppel), परित्याग (waiver) तथा पक्षकारों के अशामिलन या गलत शामिलन (misjoinder / non-joinder of parties) के कारण विचारणीय ही नहीं है।
और अधिक महत्वपूर्ण यह कि उसने दृढ़तापूर्वक इस बात से इनकार किया कि वह किरायेदार है। इसके विपरीत, उसने विवादित जमीन और मकान की पूर्ण स्वामिनी एवं कब्जाधारी होने का दावा किया।
उसकी दलीलों के अनुसार उसने यह जमीन एक पंजीकृत बिक्री विलेख दिनांक 13.10.2003 (एक अन्य स्थान पर 16.12.2003 अंकित) द्वारा खरीदी, जिसे एक मोहम्मद जावेद ने निष्पादित किया, जो वादी का सगा भाई है। उसने यह भी इंगित किया कि स्वयं वादी ने उक्त बिक्री विलेख पर साक्षी के रूप में हस्ताक्षर किए थे।
क्रय के बाद, उसके अनुसार, उसने पक्का मकान बनाया, सरकारी अभिलेखों में अपने नाम से म्यूटेशन कराया और नियमित रूप से किराया, होल्डिंग कर तथा बिजली शुल्क का भुगतान किया। उसने सक्षम प्राधिकारी से कब्जा प्रमाण-पत्र भी प्राप्त किया।
प्रतिवादी ने आगे कहा कि वादी की जमीन, जो खाली पड़ी है, उसकी जमीन के उत्तर में स्थित है, जबकि वह स्वयं अपने परिवार के साथ अपने ही मकान में रहती है। उसने आरोप लगाया कि वादी ने पास में अपार्टमेंट बना रहे एक बिल्डर के साथ मिलकर उसकी संपत्ति हड़पने और उसे बेचने के लिए मजबूर करने के उद्देश्य से यह बेदखली वाद दायर किया है।
इसी आधार पर उसने तर्क दिया कि बीबीसी अधिनियम लागू ही नहीं होता क्योंकि न तो कोई मकान मालिक-किरायेदार संबंध है और न ही वादी के पास कोई कारण-ए-कार्रवाई (cause of action) है।
अदालत ने क्या परखा और क्या निर्णय दिया
ट्रायल कोर्ट ने बीबीसी अधिनियम की धारा 14 के तहत विशेष प्रक्रिया पर ध्यान केंद्रित किया। उसने नोट किया कि प्रतिवादी ने अपना लिखित बयान तो दाखिल कर दिया था, परंतु धारा 14(4) के तहत वांछित, वाद का प्रतिवाद करने की अनुमति मांगने वाला पृथक प्रतिज्ञापत्र दाखिल नहीं किया था।
धारा 14(4) के अंतर्गत, ऐसे सारांश बेदखली वाद में समन प्राप्त करने वाला किरायेदार तब तक प्रतिवाद नहीं कर सकता जब तक वह अपनी प्रतिरक्षा के आधारों का उल्लेख करते हुए प्रतिज्ञापत्र दाखिल न कर दे और अदालत से प्रतिवाद की अनुमति प्राप्त न कर ले। यदि वह हाजिर न हो या ऐसी अनुमति प्राप्त न करे, तो वाद में मकान मालिक द्वारा की गई कथनों को स्वीकृत (admitted) मान लिया जाता है और मकान मालिक को बेदखली आदेश पाने का अधिकार हो जाता है।
केवल इसी प्रावधान पर भरोसा रखते हुए, ट्रायल कोर्ट ने माना कि चूंकि प्रतिवाद की अनुमति के लिए कोई प्रतिज्ञापत्र दाखिल नहीं किया गया, इसलिए प्रतिवादी को वाद का प्रतिवाद करने की अनुमति नहीं दी जा सकती। उसने वाद पत्र में किए गए कथनों को स्वयंसिद्ध स्वीकृत माना और वाद डिक्री कर दिया। ट्रायल कोर्ट ने प्रतिवादी को निर्देश दिया कि वह दो माह के भीतर परिसर खाली कर शांतिपूर्ण और रिक्त कब्जा सौंप दे, अन्यथा वादी कानूनन प्रक्रिया द्वारा बेदखली की कार्रवाई करा सकता है।
12.09.2018 दिनांकित बेदखली आदेश से आहत होकर प्रतिवादी ने बीबीसी अधिनियम की धारा 14(8) के तहत पटना उच्च न्यायालय में सिविल पुनरीक्षण संख्या 166/2018 दायर किया।
उच्च न्यायालय के समक्ष, प्रतिवादी के अधिवक्ताओं ने तर्क दिया कि ट्रायल कोर्ट ने यांत्रिक ढंग से और सारांश रूप में कार्य किया, बिना यह देखे कि लिखित बयान एवं अभिलेख पर उपलब्ध सामग्री क्या थी। उन्होंने इंगित किया कि लिखित बयान पहले से रिकॉर्ड पर था और मामला मुद्दों के निर्धारण के चरण पर था, फिर भी ट्रायल कोर्ट ने केवल प्रतिज्ञापत्र दाखिल न होने जैसे तकनीकी आधार पर ही वाद डिक्री कर दिया।
उन्होंने जोर देकर कहा कि बेदखली वाद की बुनियाद—मकान मालिक-किरायेदार संबंध का अस्तित्व—ही गंभीर विवाद में था। प्रतिवादी ने वादी के भाई से प्राप्त पंजीकृत बिक्री विलेख के आधार पर स्वामित्व का दावा किया था, जिसमें स्वयं वादी साक्ष्यदाता (attesting witness) के रूप में हस्ताक्षरकर्ता है। उसने म्यूटेशन, कब्जा प्रमाण-पत्र, कर एवं बिजली बिल के भुगतान और पक्का मकान निर्माण से संबंधित तथ्य भी दलीलों में रखे थे।
इन तथ्यों के आधार पर अधिवक्ताओं ने तर्क दिया कि बीबीसी अधिनियम पूर्व-मानता है कि किरायेदारी हो; और जब किरायेदारी से इनकार हो तथा शीर्षक (title) का दावा किया जा रहा हो, तो ऐसे में बीबीसी अधिनियम के तहत दायर बेदखली वाद स्वयं संदेह के घेरे में आ जाता है। उन्होंने यह भी कहा कि वादी ने कोई किराया रसीद, लीज डीड या अन्य साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया, न ही अपने मामले को सिद्ध करने के लिए स्वयं गवाही दी।
उन्होंने इस सिद्धांत पर भरोसा किया कि दलीलें (pleadings) साक्ष्य नहीं होतीं, और धारा 14 की कार्यवाही में भी अदालत को दावे की सत्यता और bona fide होने की जांच करनी होती है। इस संदर्भ में समन्वय पीठ के निर्णय Abhimanyu Prasad Sah v. Murlidhar Bhawsinghka, 1998 (1) PLJR पर निर्भरता जताई गई।
दूसरी ओर, वादी के अधिवक्ताओं ने ट्रायल कोर्ट के आदेश का समर्थन किया। उनका तर्क था कि वाद धारा 11(1)(c) सहपठित धारा 14, बीबीसी अधिनियम के तहत व्यक्तिगत आवश्यकता के आधार पर विधिवत दायर किया गया था। उन्होंने रेखांकित किया कि प्रतिवादी ने स्वीकार्य रूप से धारा 14(4) के अंतर्गत आवश्यक प्रतिज्ञापत्र दाखिल नहीं किया और इस कारण ट्रायल कोर्ट के पास कोई विकल्प नहीं था, सिवाय इसके कि वाद पत्र के कथनों को स्वीकृत माने और बेदखली आदेश पारित करे।
उन्होंने तर्क दिया कि बीबीसी अधिनियम की धारा 14 किरायेदारों की निरर्थक प्रतिरक्षा से उत्पन्न देरी रोकने के लिए एक विशेष, सारांश प्रक्रिया बनाती है। एक बार जब प्रतिवादी आवश्यक प्रतिज्ञापत्र दाखिल करने और प्रतिवाद की अनुमति प्राप्त करने में असफल हो जाता है, तो अदालत को न तो लिखित बयान देखने की आवश्यकता होती है और न ही साक्ष्य रिकॉर्ड करने की। उन्होंने Abdul Salam v. Mohammad Junai (सिविल पुनरीक्षण संख्या 2327/2006) और Sardar Singh Karla v. Mahesh Kumar Lohani (सिविल पुनरीक्षण संख्या 2211/2001) जैसे पूर्वनिर्णयों का हवाला दिया, जिनमें माना गया था कि बिना अनुमति के लिखित बयान पर विचार नहीं किया जा सकता और वादी को साक्ष्य देने की आवश्यकता नहीं है।
पटना उच्च न्यायालय ने पहले बीबीसी अधिनियम की धारा 14(8) के तहत पुनरीक्षण अधिकार क्षेत्र की सीमित प्रकृति पर गौर किया। पुनरीक्षण अदालत साक्ष्यों का पुनर्मूल्यांकन अपीलीय अदालत की तरह नहीं करती; वह केवल यह देखती है कि निचली अदालत का आदेश क्षेत्राधिकार संबंधी त्रुटि, अवैधता, किसी महत्त्वपूर्ण अनियमितता या विकृति (perversity) से ग्रसित है या नहीं। इस सिद्धांत के लिए न्यायालय ने सर्वोच्च न्यायालय की संविधान पीठ के निर्णय Hindustan Petroleum Corporation Ltd. v. Dilbahar Singh, (2014) 9 SCC 78 का संदर्भ दिया।
इसके बाद उच्च न्यायालय ने तथ्यों की बारीकी से जांच की। यह निर्विवाद था कि वाद धारा 14 के अंतर्गत दायर हुआ और प्रतिवादी ने समय से हाजिरी लगाकर लिखित बयान दाखिल कर दिया था, परंतु उसने धारा 14(4) के अंतर्गत पृथक प्रतिज्ञापत्र दाखिल नहीं किया था।
हालांकि, न्यायालय ने एक महत्त्वपूर्ण पहलू को रेखांकित किया: धारा 14(4) लागू होने के लिए यह आवश्यक है कि किरायेदारी निर्विवाद हो और मकान मालिक-किरायेदार संबंध स्थापित हो। इस मामले में किरायेदारी का स्पष्ट रूप से खंडन किया गया था। दोनों पक्षों ने दलील दी थी कि उनकी-उनकी जमीन थाना संख्या 38, खाता संख्या 52, प्लॉट संख्या 752 का हिस्सा है। वादी का दावा था कि उसने विवादित भूमि 28.07.1986 के पंजीकृत बिक्री विलेख द्वारा क्रय की है, और वाद पत्र के पैरा 3 में उसने स्वयं स्वीकार किया कि प्रतिवादी ने वादी के बड़े भाई मोहम्मद जावेद से 13.10.2003 के पंजीकृत बिक्री विलेख द्वारा सूट परिसर के पश्चिमी भाग की खरीदी की है। प्रतिवादी ने भी अपने लिखित बयान के पैरा 5 में इस तथ्य का उल्लेख किया।
इन दलीलों को एक साथ पढ़ते हुए उच्च न्यायालय ने नोट किया कि कम-से-कम यह संभावना तो है कि विवादित संपत्ति वादी द्वारा खरीदी गई हो, परंतु साथ ही प्रतिवादी स्वतंत्र स्वामित्व का दावा कर रही है। किसी भी स्थिति में मकान मालिक-किरायेदार संबंध न तो स्वीकार किया गया था और न ही स्थापित था। अतः इन तथ्यों में धारा 14(4) की कठोर आवश्यकता लागू नहीं की जा सकती थी।
अदालत ने माना कि ट्रायल कोर्ट ने केवल धारा 14(4) के तकनीकी पहलू पर आधारित होकर कार्य किया और शीर्षक तथा किरायेदारी से जुड़े मूल विवाद की अनदेखी कर दी। जब मकान मालिक-किरायेदार संबंध और किरायेदारी जैसे आधारभूत तथ्य ही गंभीर विवाद में हों, तो केवल इस कारण कि प्रतिवाद की अनुमति हेतु प्रतिज्ञापत्र दाखिल नहीं किया गया, धारा 14(4) की कल्पित (deeming) व्यवस्था का उपयोग कर बेदखली का आदेश नहीं दिया जा सकता।
उच्च न्यायालय ने यह भी बल देकर कहा कि धारा 14 के तहत सारांश कार्यवाही में भी अदालत को आवश्यक तत्वों—मकान मालिक-किरायेदार संबंध का अस्तित्व तथा मकान मालिक की bona fide आवश्यकता—के संबंध में संतुष्ट होना आवश्यक है। इस मामले में किरायेदारी या व्यक्तिगत आवश्यकता के समर्थन में किराया रसीद या लीज अनुबंध जैसे कोई दस्तावेजी साक्ष्य नहीं थे, न ही वादी द्वारा कोई मौखिक साक्ष्य दी गई थी।
इसके बाद न्यायालय ने प्रक्रियात्मक विधि का एक व्यापक सिद्धांत उजागर किया। उसने सर्वोच्च न्यायालय के निर्णय M/s Anvita Auto Tech Works Pvt. Ltd. v. M/s Aroush Motors, 2025 INSC 1202 का हवाला दिया। उस मामले में सर्वोच्च न्यायालय ने बल दिया था कि प्रक्रियात्मक नियम न्याय को आगे बढ़ाने के लिए बनाए जाते हैं, न कि उसे विफल करने के लिए; तकनीकीताओं के कठोर पालन से अन्याय नहीं होना चाहिए; और वास्तविक (substantial) न्याय को प्रक्रियात्मक कठोरता की वेदी पर बलिदान नहीं किया जा सकता।
इस सिद्धांत को लागू करते हुए उच्च न्यायालय ने माना कि ट्रायल कोर्ट को व्यावहारिक और न्यायोन्मुखी दृष्टिकोण अपनाना चाहिए था। उसे यह परखना चाहिए था कि विशेषकर तब, जब प्रतिवादी दस्तावेजों के साथ स्वामित्व का दावा कर रही है, वादी ने कम-से-कम इतना तो दिखाया है या नहीं कि कोई किरायेदारी संबंध और bona fide व्यक्तिगत आवश्यकता मौजूद है।
केवल प्रतिज्ञापत्र दाखिल न होने के कारण, बिना यह जांचे कि बेदखली के बुनियादी तत्व सिद्ध होते हैं या नहीं, वाद डिक्री कर देना, ट्रायल कोर्ट द्वारा अपने अधिकार क्षेत्र का उचित प्रयोग न करना था। यह यांत्रिक दृष्टिकोण एक महत्त्वपूर्ण अनियमितता (material irregularity) के बराबर है।
अतः पटना उच्च न्यायालय ने उप न्यायाधीश-IX, पटना द्वारा शीर्षक बेदखली वाद संख्या 55/2013 में पारित 12.09.2018 दिनांकित बेदखली आदेश को निरस्त कर दिया। मामले को कानून के अनुसार नए सिरे से निर्णय के लिए ट्रायल कोर्ट को वापस भेज दिया गया।
उच्च न्यायालय ने निर्देश दिया कि प्रतिवादी को वाद का प्रतिवाद करने का पर्याप्त अवसर दिया जाए और ट्रायल कोर्ट शीघ्रता से कार्यवाही आगे बढ़ाए, मुद्दे निर्धारित करे और वाद का उसके गुण-दोष (merits) के आधार पर निर्णय करे, बिना पुनरीक्षण आदेश में की गई किसी भी टिप्पणी से प्रभावित हुए। परिणामस्वरूप सिविल पुनरीक्षण का निपटारा कर दिया गया और कोई भी अंतरिम आदेश, यदि पहले से हो, स्वतः निष्प्रभावी (vacated) हो गया।
यह निर्णय क्यों महत्त्वपूर्ण है
यह निर्णय बिहार में बीबीसी अधिनियम के तहत, विशेषकर धारा 14 की विशेष सारांश प्रक्रिया के अंतर्गत, बेदखली वादों का सामना कर रहे किरायेदारों और कब्जाधारकों के लिए महत्त्वपूर्ण है।
यह स्पष्ट कर देता है कि प्रतिवाद की अनुमति के लिए प्रतिज्ञापत्र दाखिल करने का विशेष नियम हर मामले में आंख मूंदकर लागू नहीं किया जा सकता। जहां मकान मालिक-किरायेदार संबंध के अस्तित्व से ही इनकार किया गया हो और स्वामित्व का दावा किया जा रहा हो, वहां केवल ऐसा प्रतिज्ञापत्र दाखिल न करने के आधार पर बेदखली आदेश पारित नहीं किया जा सकता।
पटना उच्च न्यायालय ने यह भी रेखांकित किया है कि प्रक्रियात्मक नियम न्याय के औजार हैं, न कि ऐसे हथियार जिनसे लोगों को बिना समुचित जांच के उनकी संपत्ति से वंचित कर दिया जाए। यहां तक कि सारांश वादों में भी अदालतों को यह देखना होगा कि किरायेदारी और मकान मालिक की bona fide आवश्यकता जैसे आधारभूत तथ्य कम-से-कम कुछ साक्ष्य से समर्थित हैं या नहीं।
साधारण नागरिकों के लिए इसका अर्थ यह है कि यदि वे ईमानदारी से स्वामित्व का दावा करते हैं और बिक्री विलेख, म्यूटेशन आदेश, कर रसीदें या कब्जा प्रमाण-पत्र जैसे दस्तावेज दिखा सकते हैं, तो अदालतों को पहले इन दावों की जांच करनी चाहिए। उन्हें केवल इस तरह की तकनीकी चूक, जैसे किसी विशेष प्रतिज्ञापत्र को दाखिल न करना, के कारण अपना घर नहीं खोना चाहिए, खासकर तब जब स्वयं कानून स्पष्ट मकान मालिक-किरायेदार संबंध की पूर्व-मान्यता पर आधारित हो।
कानूनी प्रश्न और उनके उत्तर
प्रश्न: क्या धारा 14(4), बीबीसी अधिनियम के अंतर्गत केवल इस कारण किसी किरायेदार (या कथित किरायेदार) को बेदखल किया जा सकता है कि उसने प्रतिवाद की अनुमति मांगने वाला प्रतिज्ञापत्र दाखिल नहीं किया, जबकि मकान मालिक-किरायेदार संबंध ही गंभीर विवाद में हो?
उत्तर: नहीं। पटना उच्च न्यायालय ने माना कि धारा 14(4) तभी लागू होती है जब किरायेदारी निर्विवाद हो और मकान मालिक-किरायेदार संबंध स्थापित हो। जब किरायेदारी से इनकार किया जाए और आधारभूत तथ्य विवादित हों, तो केवल प्रतिज्ञापत्र दाखिल न करने जैसी तकनीकी वजह से बेदखली डिक्री नहीं की जा सकती।
प्रश्न: बीबीसी अधिनियम की धारा 14 के तहत विशेष सारांश प्रक्रिया का उपयोग करते समय ट्रायल कोर्ट का दायित्व क्या है?
उत्तर: सारांश कार्यवाही में भी अदालत को यह सुनिश्चित करना होता है कि मकान मालिक-किरायेदार संबंध का अस्तित्व और मकान मालिक की bona fide आवश्यकता जैसे आवश्यक तत्व सिद्ध हों। केवल दलीलों या प्रक्रियात्मक चूक पर निर्भर रहकर, बिना न्यूनतम न्यायिक जांच के, निर्णय नहीं किया जा सकता।
प्रश्न: बीबीसी अधिनियम की धारा 14(8) के अंतर्गत पुनरीक्षण में उच्च न्यायालय कब हस्तक्षेप कर सकता है?
उत्तर: जब ट्रायल कोर्ट का आदेश क्षेत्राधिकार संबंधी त्रुटि, अवैधता या महत्त्वपूर्ण अनियमितता से ग्रसित हो, जैसे कि इस मामले में हुआ—जहां धारा 14(4) को यांत्रिक रूप से लागू किया गया और आधारभूत तथ्यों की जांच नहीं की गई—तब उच्च न्यायालय पुनरीक्षण में हस्तक्षेप कर सकता है।
अदालत द्वारा उद्धृत मामले
- Hindustan Petroleum Corporation Ltd. v. Dilbahar Singh, (2014) 9 SCC 78 – पुनरीक्षण अधिकार क्षेत्र की सीमा और साक्ष्य के पुनर्मूल्यांकन पर प्रतिबंधों से संबंधित संविधान पीठ का निर्णय।
- M/s Anvita Auto Tech Works Pvt. Ltd. v. M/s Aroush Motors, 2025 INSC 1202 – सर्वोच्च न्यायालय का निर्णय, जिसमें कहा गया कि प्रक्रियात्मक नियम न्याय को आगे बढ़ाने के लिए हैं और जब वास्तविक न्याय दांव पर हो, तब उन्हें कठोर तकनीकी रूप से लागू नहीं किया जा सकता।
- Abhimanyu Prasad Sah v. Murlidhar Bhawsinghka, 1998 (1) PLJR – पटना उच्च न्यायालय की समन्वय पीठ का निर्णय, जिस पर याचिकाकर्ता ने भरोसा किया, और जिसमें धारा 14 की कार्यवाही में भी न्यायिक जांच की आवश्यकता पर बल दिया गया।
- Abdul Salam v. Mohammad Junai, सिविल पुनरीक्षण संख्या 2327/2006 – प्रतिपक्ष द्वारा उद्धृत पटना उच्च न्यायालय का निर्णय, जिसमें माना गया कि प्रतिवाद की अनुमति के बिना लिखित बयान पर विचार नहीं किया जा सकता।
- Sardar Singh Karla v. Mahesh Kumar Lohani, सिविल पुनरीक्षण संख्या 2211/2001 – प्रतिपक्ष द्वारा उद्धृत पटना उच्च न्यायालय का निर्णय, जिसमें कहा गया कि यदि अनुमति प्राप्त नहीं की गई हो और तथ्यों को स्वीकृत माना गया हो, तो वादी को साक्ष्य देने की आवश्यकता नहीं है।
मामले का विवरण
मामला संख्या: सिविल पुनरीक्षण संख्या 166/2018
मामला शीर्षक: रौशन प्रवीन बनाम मोहम्मद फिरोज
पीठ: माननीय श्री न्यायमूर्ति रमेश चंद मलवीय
निर्णय की तिथि: 05.05.2026
उद्धरण: 2026 (3) PLJR 387
अधिवक्ता:
- याचिकाकर्ता की ओर से: श्री उदय प्रसाद, अधिवक्ता; श्री जितेन्द्र कुमार भारती, अधिवक्ता; श्री विनीत कुमार, अधिवक्ता
- प्रत्यर्थी की ओर से: श्री मुकेश कुमार झा, अधिवक्ता; श्री उज्ज्वल कुमार, अधिवक्ता
मामले का स्वरूप: बिहार भवन (लीज, किराया एवं बेदखली) नियंत्रण अधिनियम की धारा 14(8) के अंतर्गत सिविल पुनरीक्षण, जिसमें धारा 14(4) की विशेष सारांश प्रक्रिया के तहत पारित बेदखली डिक्री को चुनौती दी गई।
परिणाम: शीर्षक बेदखली वाद संख्या 55/2013 में पारित 12.09.2018 दिनांकित बेदखली आदेश निरस्त; मामला गुण-दोष के आधार पर नए सिरे से विचारार्थ ट्रायल कोर्ट को वापस; सिविल पुनरीक्षण का निपटारा; कोई भी अंतरिम आदेश, यदि पहले से हो, निरस्त।
निर्णय का लिंक: पटना उच्च न्यायालय का पूर्ण निर्णय पढ़ने के लिए यहाँ क्लिक करें
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