मामले की पृष्ठभूमि
विवाद खाता संख्या 184, प्लॉट संख्या 623 और 625, जिला पश्चिम चंपारण के अंतर्गत 12 कठ्ठा 9 धुर कृषि भूमि से संबंधित है। प्रतिवादी संख्या 2 ने प्रतिवादी संख्या 1 के पक्ष में दिनांक 15.04.1980 को 4,000 रुपये के बदले एक पंजीकृत दस्तावेज निष्पादित किया। दस्तावेज को “पुनर्खरीद की शर्त सहित विक्रय” (sale with condition to re-purchase) के रूप में वर्णित किया गया था।
वादीगण के अनुसार, यह वास्तविक विक्रय न होकर केवल शर्तीय विक्रय द्वारा बंधक था। प्रतिवादी संख्या 2 ने 4,000 रुपये ऋण के रूप में लिए थे और यह सहमति की थी कि अदायगी होने पर भूमि का पुनः हस्तांतरण किया जाएगा और कब्जा वापस कर दिया जाएगा। कोई समयसीमा निर्धारित नहीं थी और भूमि वापस पाने के लिए देय राशि वही 4,000 रुपये थी।
दिनांक 22.06.1981 को प्रतिवादी संख्या 5, जो प्रतिवादी संख्या 2 का भाई है, ने प्रतिवादी संख्या 3 और 4 के पक्ष में, जो प्रतिवादी संख्या 1 के भाई हैं, उसी भूमि के लगभग आधे भाग के संबंध में दो विक्रय विलेख (प्रदर्श A और A/1) निष्पादित किए। तत्पश्चात 12.08.1981 को प्रतिवादी संख्या 2 ने संपूर्ण 12 कठ्ठा 9 धुर भूमि वर्तमान वादीगण के पक्ष में 10,000 रुपये में पंजीकृत विक्रय विलेख (प्रदर्श 1 और 1/A) के द्वारा बेच दी। इस प्रकार वादीगण ने स्वयं को बंधककर्ता (mortgagor) के स्थान पर अधिकारप्राप्त बताया।
वर्ष 1985 में वादीगण ने प्रथम अतिरिक्त मुंसिफ, बेतिया के समक्ष शीर्षक वाद संख्या 80/1985 दायर किया। उन्होंने यह घोषणा कराने की मांग की कि 15.04.1980 का दस्तावेज शर्तीय विक्रय द्वारा बंधक है; प्रतिवादी संख्या 1 को 4,000 रुपये स्वीकार कर वपसीनामा (reconveyance) निष्पादित करने का निर्देश दिया जाए और कब्जा सुपुर्द किया जाए। दिनांक 22.06.1981 के उन विक्रय विलेखों की जानकारी मिलने के बाद, जो प्रतिवादी संख्या 3 और 4 के पक्ष में निष्पादित हुए थे, उन्होंने वादपत्र में संशोधन कर उन विलेखों को अवैध, कपटपूर्ण (fraudulent) और अभिशंसनीय न होने की घोषणा की मांग भी जोड़ी।
वाद न्यायालय ने आठ मुद्दे तय किए, साक्ष्य ग्रहण किया और आंशिक रूप से वाद डिक्री कर दिया। उसने यह ठहराया कि वादीगण बंधक का मोचन (redeem) कर सकते हैं और 15.04.1980 के दस्तावेज को शर्तीय विक्रय द्वारा बंधक माना। किंतु, प्रतिवादी संख्या 3 और 4 के पक्ष में बाद में निष्पादित विक्रय विलेख (प्रदर्श A और A/1) के संबंध में, वाद न्यायालय ने यह माना कि बिहार होल्डिंग्स के समेकन एवं विखंडन की रोकथाम अधिनियम, 1956 की धारा 4(क) के अंतर्गत समेकन कार्यवाही के कारण वाद उस हिस्से में समाप्त (abated) हो गया है।
प्रतिवादी संख्या 1 ने शीर्षक अपील संख्या 82/1991, द्वितीय अतिरिक्त जिला एवं सत्र न्यायाधीश, पश्चिम चंपारण, बेतिया के समक्ष दायर की। वादीगण ने समापन (abatement) और विक्रय विलेखों से संबंधित निष्कर्षों के विरुद्ध प्रतिवाद (cross‑objection) दायर किया। निचली अपीलीय अदालत ने केवल एक ही बिंदु तय किया: क्या 15.04.1980 का दस्तावेज साधारण बंधक था या शर्तीय विक्रय द्वारा बंधक। उसने दस्तावेज को पूर्ण विक्रय विलेख माना, वाद न्यायालय की डिक्री को पलट दिया, मोचन का वाद खारिज कर दिया और प्रतिवाद को न दाबे जाने (not pressed) के रूप में खारिज कर दिया।
तत्पश्चात वादीगण ने पटना उच्च न्यायालय में द्वितीय अपील संख्या 546/2010 दायर की। दिनांक 01.03.2017 को उच्च न्यायालय ने एक महत्वपूर्ण विधि प्रश्न निर्धारित किया: क्या दस्तावेज (प्रदर्श C) बंधक का लेन-देन था या विक्रय का। द्वितीय अपील में निर्णय 26.05.2025 को माननीय न्यायमूर्ति खतीम रेज़ा द्वारा दिया गया।
न्यायालय ने क्या परीक्षण किया और क्या निर्णय दिया
पटना उच्च न्यायालय ने मुख्य रूप से 15.04.1980 के दस्तावेज (प्रदर्श 6/प्रदर्श C) की वास्तविक प्रकृति पर ध्यान केंद्रित किया। मुख्य प्रश्न यह था कि यह दस्तावेज, 1882 के संपत्ति अंतरण अधिनियम की धारा 58(ग) के अंतर्गत शर्तीय विक्रय द्वारा बंधक बनाता है या यह केवल पुनर्खरीद के विकल्प सहित पूर्ण विक्रय है।
न्यायालय ने पहले धारा 58(ग) को उद्धृत कर उस पर भरोसा किया, जो “शर्तीय विक्रय द्वारा बंधक” को परिभाषित करती है और यह निर्धारित करती है कि ऐसी बंधक मानी जाने के लिए शर्त उसी दस्तावेज में निहित होनी चाहिए। 1929 के संशोधन से जो प्रावधान (proviso) जोड़ा गया था, उस पर विशेष बल दिया गया: जब तक शर्त उसी दस्तावेज में न हो, तब तक ऐसे लेन-देन को बंधक नहीं माना जाएगा।
वादीगण ने तर्क दिया कि यद्यपि प्रदर्श C का शीर्षक तथा भाषा शर्तीय विक्रय (bayanama bashart wapsi) के रूप में थी, फिर भी वह शर्तीय विक्रय द्वारा बंधक के सभी तत्वों को पूरा करता है। संपूर्ण व्यवस्था एक ही पंजीकृत दस्तावेज में समाहित थी। इसमें स्पष्ट रूप से प्रावधान था कि 4,000 रुपये की अदायगी पर क्रेता वही संपत्ति मूल स्वामी को पुनः हस्तांतरित करेगा और कब्जा वापस करेगा। पुनः हस्तांतरण पर कोई नई या अधिक कीमत देय नहीं थी; राशि ठीक-ठीक 4,000 रुपये ही थी।
वादीगण ने आस-पास की परिस्थितियों पर भी भरोसा किया। 1980 के विलेख के समय भूमि का बाजार मूल्य लगभग 10,000 रुपये था। यह बाद के लेन-देन से स्पष्ट था: एक वर्ष के भीतर वादीगण ने वही भूमि 10,000 रुपये में खरीदी, और प्रतिवादी संख्या 3 और 4 ने उसका लगभग आधा भाग लगभग 6,000 रुपये में खरीदा। इसका अर्थ यह हुआ कि पूरी संपत्ति का मूल्य लगभग 12,000 रुपये था। न्यायालय ने माना कि कोई भी समझदार व्यक्ति 10,000–12,000 रुपये मूल्य की भूमि केवल 4,000 रुपये में वास्तव में नहीं बेचेगा। यह मूल्यांतर इस बात की ओर प्रबल संकेत करता है कि यह ऋण था जो भूमि से सुरक्षित किया गया था, न कि वास्तविक विक्रय।
एक अन्य महत्वपूर्ण तथ्य यह था कि प्रदर्श C के आधार पर, यद्यपि दस्तावेज में प्रतिवादी संख्या 1 को क्रेता बताया गया था, फिर भी उसने अपना नाम राजस्व अभिलेखों में दर्ज (mutation) नहीं कराया। उसने स्वयं को पूर्ण स्वामी की तरह आचरण नहीं किया। इसके विपरीत, प्रतिवादी संख्या 3 और 4 के पक्ष में बाद के विक्रय विलेखों के आधार पर नामांतरण कराया गया, न कि प्रदर्श C पर। वादीगण के अनुसार, दोनों पक्षों ने व्यवहार में प्रदर्श C को बंधक के रूप में ही माना, यद्यपि उसका रूप शर्तीय विक्रय का था।
वादीगण ने वादपत्र में यह भी स्पष्ट किया कि दस्तावेज को विक्रय विलेख के रूप में क्यों तैयार किया गया था। कहा गया कि यह बिहार मनी लेंडर्स एक्ट के प्रभाव से बचने के लिए किया गया था, जिसके अधीन कब्जे सहित बंधक सात वर्ष के बाद स्वतः, बिना अदायगी के, मुक्त हो सकता था। प्रतिवादी संख्या 1 के ऋणदाता के रूप में हितों की रक्षा के लिए, पक्षकारों ने दस्तावेज को रूप में शर्तीय विक्रय रखा, परंतु आशय में उसे बंधक के रूप में तैयार किया।
प्रतिवादियों ने इस व्याख्या का विरोध किया। प्रतिवादी संख्या 1 ने यह कहा कि 4,000 रुपये की अदायगी पर वपसीनामा निष्पादित करने का कोई समझौता नहीं था, लेन-देन विक्रय था, और किसी भी स्थिति में पुनः हस्तांतरण का समझौता अमान्य था क्योंकि कोई समयसीमा तय नहीं थी। उसने यह भी दावा किया कि विलेख केवल आधी भूमि के लिए अभिप्रेत था और 12 कठ्ठा 9 धुर का उल्लेख कपटपूर्ण है। प्रतिवादी संख्या 3 और 4 ने उसकी स्थिति का समर्थन किया और यह भी कहा कि उन्होंने प्रतिवादी संख्या 5 से 7 कठ्ठा 3.5 धुर भूमि खरीदी है।
लेन-देन की प्रकृति के प्रश्न पर उच्च न्यायालय ने अपीलकर्ता द्वारा उद्धृत सर्वोच्च न्यायालय के अनेक निर्णयों का परीक्षण किया, जिनमें Vithal Tukaram Kadam, Tulsi v. Chandrika Prasad, Bhimrao Ramchandra Khalate, Srinivasaiah, Ramvilas v. Karim Khan और Bibi Fatima v. M. Ahmad Hussain जैसे निर्णय शामिल थे। इन निर्णयों से न्यायालय ने कुछ सिद्धांत निकाले:
- दस्तावेज का शीर्षक या लेबल निर्णायक नहीं होता; इसकी वास्तविक प्रकृति उसके कथनों (recitals) और परिवेशगत परिस्थितियों से जानी जाती है।
- यदि दस्तावेज एक ही साधन में प्रकटित विक्रय और पुनः हस्तांतरण की शर्त दोनों को समाहित करता है और पुनर्खरीद उसी कीमत पर होनी है, तो यह प्रबल रूप से शर्तीय विक्रय द्वारा बंधक का संकेत देता है।
- बाजार मूल्य की तुलना में अत्यल्प कीमत, तथाकथित क्रेता के पक्ष में नामांतरण का अभाव, और पक्षकारों का आचरण, जिससे यह प्रतीत हो कि भूमि केवल ऋण की सुरक्षा के रूप में है, महत्वपूर्ण संकेतक हैं।
- धारा 58(ग) के प्रावधान के अंतर्गत, जहां पुनर्खरीद की शर्त उसी दस्तावेज में निहित हो, और अन्य कारक भी उसी दिशा में इंगित करते हों, न्यायालय को ऐसे लेन-देन को बंधक के रूप में मानने की ओर झुकना चाहिए।
इन सिद्धांतों को लागू करते हुए न्यायालय ने प्रदर्श C का सूक्ष्म अवलोकन किया। उसने पाया कि विलेख में 4,000 रुपये को विक्रय मूल्य के रूप में उल्लेखित किया गया है, पर तुरंत यह भी प्रावधान है कि विक्रेता “जब भी व्यवस्था हो” समान राशि वापस कर सकता है और ऐसी अदायगी पर क्रेता वही भूमि उसी कीमत पर पुनः हस्तांतरित करेगा। क्रेता को केवल अदायगी तक संपत्ति का उपभोग करना था। उसे किसी भी अतिरिक्त राशि की मांग करने या नई कीमत तय करने का कोई अधिकार नहीं दिया गया था।
न्यायालय ने पाया कि यह संरचना वास्तविक पुनर्खरीद के अधिकार सहित विक्रय से मेल नहीं खाती, जहां सामान्यतः (क) विकल्प प्रयोग करने के लिए निश्चित अवधि निर्धारित होती है, और (ख) पुनर्खरीद मूल्य मूल मूल्य से अधिक होता है, ताकि मूल्यवृद्धि या क्रेता के लाभ को प्रतिबिंबित किया जा सके। इसके विपरीत, प्रदर्श C में की गई व्यवस्था एक विशिष्ट शर्तीय विक्रय द्वारा बंधक से मेल खाती है: एक ही दस्तावेज, दोनों दिशाओं में समान विचार (consideration), और संपत्ति पर आनंद (enjoyment) मात्र अदायगी तक।
न्यायालय ने इस पर भी बल दिया कि 1980 से लेकर लगभग पांच वर्ष तक, 1985 में वाद दायर होने तक, प्रदर्श C के आधार पर प्रतिवादी संख्या 1 के पक्ष में कोई नामांतरण नहीं कराया गया। जब इस तथ्य को बाजार मूल्य की तुलना में अत्यंत कम मूल्य और समान राशि पर पुनः हस्तांतरण की शर्त के साथ देखा गया, तो इन परिस्थितियों ने न्यायालय को यह निष्कर्ष निकालने के लिए “विवश” कर दिया कि पक्षकारों का आशय विक्रय नहीं, बल्कि बंधक था।
इन्हीं आधारों पर पटना उच्च न्यायालय ने यह ठहराया कि निचली अपीलीय अदालत ने प्रदर्श C को पूर्ण विक्रय विलेख मानने में त्रुटि की है। उसने पाया कि निचली अपीलीय अदालत का निर्णय तथ्य और विधि दोनों के स्तर पर टिकाऊ नहीं है और उसने धारा 58(ग) पर सर्वोच्च न्यायालय द्वारा स्थापित बाध्यकारी सिद्धांतों की अनदेखी की है।
जहां तक प्रतिवादी संख्या 3 और 4 के पक्ष में दिनांक 22.06.1981 के विक्रय विलेखों (प्रदर्श A और A/1) का संबंध है, उच्च न्यायालय ने गौर किया कि वाद न्यायालय ने बिहार समेकन अधिनियम की धारा 4(क) के आलोक में उन विलेखों के संदर्भ में वाद को समाप्त (abated) मान लिया था, और यह निष्कर्ष अंतिम रूप से पलटा नहीं गया। उस बिंदु पर वादीगण का प्रतिवाद न दाबे जाने के कारण खारिज हो गया था। अतः उन दस्तावेजों के संबंध में वाद समाप्त माना जाएगा और उनकी वैधता का निर्णय समेकन प्राधिकारियां धारा 26(क) की अधिसूचना जारी होने के बाद करेंगी।
महत्वपूर्ण रूप से, उच्च न्यायालय ने यह दर्ज किया कि वादीगण के अपने विक्रय विलेख दिनांक 12.08.1981 की वैधता को न तो वाद में प्रत्यावेदन (counterclaim) द्वारा और न ही किसी पृथक वाद द्वारा, कभी चुनौती दी गई। इस प्रकार बंधक के मोचन के उद्देश्य से बंधककर्ता से प्राप्त हस्तांतरग्राही (transferees) के रूप में उनका दर्जा अक्षुण्ण रहा।
उक्त महत्वपूर्ण विधि प्रश्न का उत्तर अपीलकर्ताओं के पक्ष में देते हुए, न्यायालय ने शीर्षक अपील संख्या 82/1991 में दिनांक 02.05.2009 का निचली अपीलीय अदालत का निर्णय निरस्त कर दिया, शीर्षक वाद संख्या 80/1985 में वाद न्यायालय का दिनांक 19.07.1991 का निर्णय एवं डिक्री पुनर्स्थापित और अनुमोदित की तथा द्वितीय अपील स्वीकार कर ली। व्ययों (costs) के संबंध में कोई आदेश पारित नहीं किया गया।
यह निर्णय क्यों महत्वपूर्ण है
यह पटना उच्च न्यायालय का निर्णय उन भूमिधारकों और छोटे किसानों के लिए महत्वपूर्ण है जो प्रायः ऐसे दस्तावेजों पर हस्ताक्षर कर देते हैं जिन्हें “विक्रय” कहा जाता है, जबकि वस्तुतः वे भूमि को ऋण की सुरक्षा के रूप में दे रहे होते हैं। न्यायालय ने स्पष्ट किया कि पक्षकारों का वास्तविक आशय और परिवेशगत तथ्य, विलेख के शीर्षक से अधिक महत्व रखते हैं।
यदि किसी दस्तावेज में यह लिखा हो कि समान राशि की अदायगी पर भूमि वापस कर दी जाएगी, पूरी व्यवस्था एक ही पंजीकृत विलेख में निहित हो, और मूल्य भूमि के वास्तविक मूल्य की तुलना में काफी कम हो, तो न्यायालय ऐसे दस्तावेज को शर्तीय विक्रय द्वारा बंधक मान सकते हैं। इसका अर्थ यह है कि उधारकर्ता, ऋण चुकाकर संपत्ति के मोचन का अधिकार रखता है।
निर्णय यह भी पुष्ट करता है कि जहां समेकन कार्यवाही के कारण वाद का कुछ भाग समाप्त हो जाता है, वहां भी इससे स्वतः बंधककर्ता का बंधक मोचन का अधिकार नष्ट नहीं होता, विशेषकर तब जब बंधकधारी या पश्चातवर्ती क्रेताओं ने बंधककर्ता के विक्रय विलेख को चुनौती नहीं दी हो। “एक बार बंधक, सदा के लिए बंधक” (once a mortgage, always a mortgage) के सिद्धांत को बल मिला है: मोचन का अधिकार केवल विधि के अनुसार ही समाप्त हो सकता है।
कानूनी प्रश्न और उनके उत्तर
- प्रश्न: क्या दिनांक 15.04.1980 का पंजीकृत विलेख (प्रदर्श C) पूर्ण विक्रय था या संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 की धारा 58(ग) के अर्थ में शर्तीय विक्रय द्वारा बंधक था?
उत्तर: पटना उच्च न्यायालय ने ठहराया कि प्रदर्श C शर्तीय विक्रय द्वारा बंधक था। विलेख ने एक ही दस्तावेज में विक्रय और पुनः हस्तांतरण की शर्त दोनों को समाहित किया, समान राशि की अदायगी पर वही भूमि लौटाने का प्रावधान किया, अदायगी के लिए कोई समयसीमा निर्धारित नहीं की, बाजार मूल्य की तुलना में अत्यल्प कीमत पर आधारित था और पक्षकारों के आचरण में ऋण की सुरक्षा के रूप में ही प्रयुक्त हुआ। - प्रश्न: समेकन कार्यवाही तथा बिहार होल्डिंग्स के समेकन एवं विखंडन की रोकथाम अधिनियम, 1956 की धारा 4(क) का वाद पर, विशेषकर बाद के विक्रय विलेखों (प्रदर्श A और A/1) के संबंध में, क्या प्रभाव पड़ा?
उत्तर: वाद को केवल प्रदर्श A और A/1 की वैधता को चुनौती देने वाले हिस्से में समाप्त (abated) माना गया। उन विलेखों की वैधता का निर्णय समेकन प्राधिकारियों द्वारा धारा 26(क) के अंतर्गत अधिसूचना के बाद किया जाएगा। प्रदर्श C के आधार पर बंधक के मोचन से संबंधित मूल राहत पर इसका कोई प्रतिकूल प्रभाव नहीं पड़ा, क्योंकि वादीगण के अपने विक्रय विलेख को कभी चुनौती नहीं दी गई थी। - प्रश्न: क्या निचली अपीलीय अदालत वाद न्यायालय की मोचन संबंधी डिक्री को पलटने और वाद खारिज करने में न्यायोचित थी?
उत्तर: नहीं। उच्च न्यायालय ने ठहराया कि निचली अपीलीय अदालत का निर्णय धारा 58(ग) के विधि सिद्धांतों का गलत अनुप्रयोग था, उसने विलेख के कथनों और परिस्थितियों का सम्यक मूल्यांकन नहीं किया और वह निर्णय विधि सम्मत नहीं था। परिणामस्वरूप वाद न्यायालय की मोचन संबंधी डिक्री को पुनर्स्थापित किया गया।
न्यायालय द्वारा उद्धृत प्रकरण
- Vithal Tukaram Kadam & Anr. v. Vamanrao Sawalaram Bhosale & Ors., (2018) 11 SCC 172
- Ganpati Babji Alamwar & Ors. v. Digambarrao Venkatrao Bhadke & Ors., (2019) 8 SCC 651
- Tulsi & Others v. Chandrika Prasad & Others, (2006) 8 SCC 322
- Bhimrao Ramchandra Khalate v. Nana Dinkar Yadav (Tanpura) & Anr., (2021) 9 SCC 45
- Srinivasaiah v. H.R. Channabasappa, (2017) 12 SCC 821
- Ramvilas & Another v. Karim Khan & Another, (2017) 1 PLJR 212 (SC)
- Bibi Fatima & Ors. v. M. Ahmad Hussain & Ors., (2017) 11 SCC 832
- Padhiyar Prahladji Chenaji v. Maniben Jagmalbhai & Others, (2022) 12 SCC 128
- Shiv Kumar & Anr. v. Union of India & Ors., (2019) 10 SCC 229
- B.K. Muniraju v. State of Karnataka & Ors., (2008) 4 SCC 451
- AIR 1962 Patna 53 (निचली अपीलीय अदालत द्वारा उद्धृत और उच्च न्यायालय द्वारा विचारित)
मामले का विवरण
मामला संख्या: Second Appeal No. 546 of 2010
मामले का शीर्षक: Sanjay Kumar Pandey @ Abhinu Kumar Pandey & Anr. v. Rajdeo Yadav & Ors.
वाद न्यायालय: Title Suit No. 80 of 1985, learned First Additional Munsif, Bettiah के समक्ष
प्रथम अपील: Title Appeal No. 82 of 1991, learned Second Additional District and Sessions Judge, West Champaran, Bettiah के समक्ष
उद्धरण: 2025(3) PLJR 742
कोरम: Hon’ble Mr. Justice Khatim Reza
पटना उच्च न्यायालय के निर्णय की तिथि: 26.05.2025 (CAV; CAV date 16.01.2025)
अपीलकर्ताओं (वादीगण) के अधिवक्ता: Mr. Jitendra Kishore Verma, Advocate; Mr. Lal Babu Singh, Advocate; Mr. Anjani Kumar, Advocate; Mr. Ravi Raj, Advocate; Mr. Abhay Nath, Advocate; Mr. Shreyash Goyal, Advocate; Mr. Abhishek Kumar Srivastava, Advocate; Ms. Kumari Shreya, Advocate
प्रतिवादियों के अधिवक्ता: Mr. J.S. Arora, Senior Advocate; Mr. Ratan Kumar Sinha, Advocate; Mr. Manoj Kumar, Advocate; Mr. Rakesh Kumar, Advocate; Mr. Himanshu Shekhar, Advocate; Mr. Ravi Bhatia, Advocate
मामले का स्वरूप: शीर्षक वाद में प्रथम अपील की डिक्री के विरुद्ध द्वितीय अपील, जिसमें यह घोषणा मांगी गई कि विलेख शर्तीय विक्रय द्वारा बंधक है, बंधक के मोचन और संपत्ति के पुनः हस्तांतरण की राहत, तथा अनुवर्ती विक्रय विलेखों को (संशोधन द्वारा) चुनौती; समेकन कार्यवाही के आलोक में आंशिक समापन (abatement)।
निर्णय का लिंक: Patna High Court Judgment – Second Appeal No. 546 of 2010
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