पटना उच्च न्यायालय ने माना कि इस विवाद में केवल 30% जमा करना आवश्यक था।
अधिकरण के खारिज करने वाले आदेश में संशोधन किया गया और निर्माता की अपीलों को बहाल कर दिया गया।
अब अधिकरण को वाजिब समय के भीतर मामले की मेरिट पर सुनवाई करनी होगी।
मामले की पृष्ठभूमि
विवाद एक विकास समझौते से उत्पन्न हुआ, जो भूमि प्रमोटर M/s Nesh India Infrastructure Pvt. Ltd. (अपीलकर्ता) और दो भूमि स्वामियों (जिन्हें बाद में प्रतिवादी सं. 4 और 5 के रूप में पक्षकार बनाया गया) के बीच हुआ था।
प्रतिवादी सं. 4 और 5 भूमि के स्वामी हैं। अपीलकर्ता डेवलपर या भूमि प्रमोटर है। समझौते के तहत अपीलकर्ता को मूल रूप से पांच मंज़िल तक की इमारत का निर्माण करना था।
बाद में मंज़िलों की संख्या पांच से बढ़ाकर सात कर दी गई। इस परिवर्तन के कारण प्रतिवादी सं. 4 और 5 ने अतिरिक्त लाभों की मांग की, जिसमें अधिक फ्लैटों की मांग तथा परियोजना के विलंबित पूर्ण होने के लिए मुआवजा भी शामिल था।
विलंबित कार्य और अन्य मुद्दों से आहत होकर प्रतिवादी सं. 4 और 5 ने Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 (RERA) के तहत निर्णयाधिकारी प्राधिकारी के समक्ष आवेदन दायर किया। निर्णयाधिकारी प्राधिकारी ने अपीलकर्ता को भूमि स्वामियों के पक्ष में मुआवजा, ब्याज और वाद व्यय अदा करने का आदेश दिया।
अपीलकर्ता ने इस आदेश को Bihar Real Estate Appellate Tribunal (BREAT) के समक्ष चुनौती दी। प्रारंभ में अधिकरण ने अपीलकर्ता को RERA Act की धारा 43(5) के तहत पूर्व-जमा के रूप में प्रदत्त राशि का 30% जमा करने का निर्देश दिया।
भूमि स्वामियों द्वारा दायर पुनर्विचार याचिका पर अधिकरण ने 10.08.2021 को अपना रुख बदल दिया। उसने आदेश दिया कि अपीलकर्ता को मुआवजा, ब्याज और वाद व्यय की 100% राशि जमा करनी होगी, अन्यथा अपील पर विचार नहीं किया जाएगा।
जब अपीलकर्ता ने 10.08.2021 के इस आदेश की पुनर्विचार याचिका दायर की, तो अधिकरण ने 10.09.2021 को पुनर्विचार याचिका खारिज कर दी और यह स्पष्ट कर दिया कि यदि पखवाड़े के भीतर पूर्ण जमा नहीं किया गया, तो दोनों अपीलें बिना पीठ के समक्ष आगे संदर्भ के स्वतः खारिज मानी जाएंगी।
इन अधिकरण आदेशों तथा 100% पूर्व-जमा की शर्त को चुनौती देते हुए अपीलकर्ता ने पटना उच्च न्यायालय के समक्ष Civil Writ Jurisdiction Case No. 15444 of 2021 दायर किया। 28.08.2024 को माननीय एकल न्यायाधीश ने अधिकरण द्वारा दिए गए 100% जमा के निर्देश को बरकरार रखा।
इसके बाद अपीलकर्ता ने एकल न्यायाधीश के आदेश के विरुद्ध पटना उच्च न्यायालय की द्वैधपीठ के समक्ष Letters Patent Appeal (LPA) No. 932 of 2024 दायर की।
न्यायालय ने क्या परीक्षण किया और क्या निर्णय दिया
पटना उच्च न्यायालय के समक्ष मुख्य प्रश्न सीमित लेकिन अत्यंत महत्वपूर्ण था: RERA Act की धारा 43(5) के तहत किस प्रकार के मामले में प्रमोटर को 30% राशि जमा करनी होती है, और किन मामलों में अपील की सुनवाई से पहले 100% जमा अनिवार्य है?
अपीलकर्ता ने तर्क दिया कि Bihar Real Estate Appellate Tribunal ने धारा 43(5) को गलत समझा है, और यह वह प्रकार का मामला नहीं है, जिसमें प्रमोटर को किसी आवंटी से ली गई राशि लौटानी हो। बल्कि यह भूमि स्वामियों को विलंब और उन्हें सहमत संख्या में फ्लैट न देने के लिए मुआवजा देने से संबंधित विवाद है।
इस तर्क के समर्थन में अपीलकर्ता ने माननीय सर्वोच्च न्यायालय के उसी के पक्ष में दिए गए निर्णय, Civil Appeal Nos. 6745–6749 of 2021 (जो SLP (Civil) Nos. 3711–3715 of 2021 से उत्पन्न हुए) पर भरोसा किया। पटना उच्च न्यायालय ने विशेष रूप से उस सर्वोच्च न्यायालय के निर्णय के पैरा 121 और 122 का उद्धरण दिया।
सर्वोच्च न्यायालय के निर्णय के पैरा 121 में RERA Act की धारा 43(5) का पाठ उद्धृत किया गया। यह धारा प्रावधान करती है कि प्राधिकारी या निर्णयाधिकारी अधिकारी के किसी भी आदेश से आहत व्यक्ति अपीलीय अधिकरण के समक्ष अपील दाखिल कर सकता है।
धारा 43(5) के उपबंध (प्रोवाइज़ो) में यह कहा गया है कि जब कोई प्रमोटर अपील दायर करता है, तो अपील पर विचार तब तक नहीं किया जाएगा जब तक वह पहले दंड राशि का कम से कम 30% या अधिकरण द्वारा निर्धारित उच्चतर प्रतिशत, या आवंटी को देय कुल राशि (जिसमें ब्याज और मुआवजा भी सम्मिलित है, जैसा मामला हो) जमा न कर दे।
पैरा 122 में सर्वोच्च न्यायालय ने स्पष्ट किया कि यह उपबंध किस प्रकार कार्य करेगा। सर्वोच्च न्यायालय ने कहा कि:
- जहां अपील दंड (Penalty) लगाए जाने के विरुद्ध हो, वहां प्रमोटर को दंड राशि का कम से कम 30% या अधिकरण द्वारा निर्देशित उच्चतर राशि जमा करनी होगी।
- जहां अपील किसी ऐसे आदेश के विरुद्ध हो जिसमें आवंटी को राशि लौटाना शामिल हो, वहां अपील दाखिल करने से पूर्व प्रमोटर को आवंटी को देय कुल राशि, जिसमें ब्याज और मुआवजा शामिल है, जमा करनी होगी।
पटना उच्च न्यायालय ने ध्यान दिया कि सर्वोच्च न्यायालय द्वारा किया गया महत्वपूर्ण अंतर “दंड” (Penalty) वाले मामलों और “आवंटी को राशि लौटाने” वाले मामलों के बीच है। केवल दूसरे प्रकार के मामलों में ही आवंटी को देय राशि के 100% जमा की आवश्यकता होती है।
न्यायालय ने इसके बाद इस मामले के तथ्यों का परीक्षण किया। उसने देखा कि यहां किसी आवंटी को कोई राशि लौटाने का प्रश्न ही नहीं था। प्रतिवादी सं. 4 और 5 वे भूमि स्वामी हैं जिन्होंने प्रमोटर को बदले में निर्मित फ्लैटों के हिस्से और संबद्ध लाभों के लिए अपनी भूमि दी थी।
प्रतिवादी सं. 4 और 5 की निर्णयाधिकारी प्राधिकारी के समक्ष शिकायत परियोजना के विलंबित पूर्ण होने और कुछ सहमत फ्लैटों तथा लाभों की आपूर्ति न होने के संबंध में थी। उन्होंने मुआवजा, ब्याज और अन्य लाभों की मांग की थी। ऐसा कोई दावा नहीं था कि उन्होंने प्रमोटर को जो राशि चुकाई थी, उसे वापस लिया जाए।
द्वैधपीठ ने इसे स्पष्ट शब्दों में कहा कि यह मामला “मुआवजा अदा करने से संबंधित है, न कि आवंटी को राशि लौटाने” से। इसी आधार पर उसने माना कि अधिकरण और माननीय एकल न्यायाधीश ने इस मामले को गलत रूप से ऐसा माना मानो यह किसी आवंटी को धन वापसी से संबंधित हो।
न्यायालय ने यह भी नोट किया कि अधिकरण ने अपने 10.08.2021 के आदेश में स्वयं दर्ज किया था कि निर्णयाधिकारी अधिकारी ने मुआवजा, ब्याज और वाद व्यय प्रदान किया था और कोई दंड (Penalty) नहीं लगाया था। फिर भी, अन्य उच्च न्यायालयों और अधिकरणों के निर्णयों पर निर्भर रहते हुए BREAT ने निष्कर्ष निकाला कि प्रदत्त राशि का 100% जमा करना होगा।
हालांकि, पटना उच्च न्यायालय ने माना कि अपीलकर्ता के ही मामले में सर्वोच्च न्यायालय की व्याख्या के आलोक में 100% जमा केवल वहीं आवश्यक है जहां अपील आवंटी को धन वापसी से संबंधित हो। चूंकि यह मामला भूमि स्वामियों को मुआवजा देने से जुड़ा था, अतः विधिक प्रावधान के अनुसार 30% जमा पर्याप्त था।
न्यायालय ने इस निष्कर्ष पर पहुंचते हुए कहा कि “अपीलकर्ता को 100% जमा करने की आवश्यकता नहीं है” और यह कि “धारा 43(5) का भावार्थ, माननीय सर्वोच्च न्यायालय के उपर्युक्त निर्णय विशेषकर पैरा 121 एवं 122 के साथ पढ़कर, न तो अपीलीय अधिकरण और न ही एकल न्यायाधीश द्वारा यथोचित रूप से समझा गया।”
तदनुसार द्वैधपीठ ने आदेशों में संशोधन किया। उसने ठहराया कि अपीलकर्ता “केवल 30% जमा करने के लिए ही उत्तरदायी है”। उसने यह भी दर्ज किया कि अपीलकर्ता पहले ही अपीलीय प्राधिकारी के पूर्व आदेश के अनुपालन में 30% जमा कर चुका है। अतः बाद के आदेश दिनांक 10.08.2021 एवं 10.09.2021, जिनमें 100% जमा पर ज़ोर दिया गया था और अनुपालन न होने पर अपीलें खारिज कर दी गई थीं, उस सीमा तक संशोधित मानी जाएंगी।
परिणामस्वरूप न्यायालय ने आदेश दिया कि अपीलकर्ता द्वारा BREAT के समक्ष दायर REAT Appeal Nos. 28 and 29 of 2021 “Real Estate Appellate Tribunal, Bihar की सूची में पुनः बहाल” मानी जाएं।
अंततः पटना उच्च न्यायालय ने अपीलीय अधिकरण से अनुरोध किया कि वह इन अपीलों का मेरिट पर निर्णय करे, “पक्षकारों को पर्याप्त सुनवाई का अवसर” प्रदान करने के बाद, और उच्च न्यायालय के आदेश की प्राप्ति की तिथि से छह माह की वाजिब अवधि के भीतर उनका निपटारा करे। साथ ही, पक्षकारों को शीघ्र निस्तारण के लिए अधिकरण के साथ सहयोग करने का निर्देश भी दिया गया।
इस प्रकार Letters Patent Appeal No. 932 of 2024 आंशिक रूप से स्वीकृत की गई: पूर्व-जमा की शर्त को कम कर दिया गया और अपीलों को पुनर्जीवित कर दिया गया, किंतु मूल मुआवजा आदेश पर स्वयं उच्च न्यायालय ने कोई निर्णय नहीं दिया और उसे BREAT द्वारा विचारार्थ छोड़ा गया।
यह निर्णय क्यों महत्वपूर्ण है
यह निर्णय बिहार में RERA विवादों से जूझ रहे संपत्ति डेवलपर्स, भूमि स्वामियों और फ्लैट खरीदारों के लिए महत्वपूर्ण है।
पहला, यह स्पष्ट करता है कि RERA Act की धारा 43(5) के तहत प्रमोटरों को हमेशा प्रदत्त राशि का 100% जमा करना आवश्यक नहीं है ताकि उनकी अपील सुनी जा सके। अधिक जमा केवल उन्हीं मामलों में लागू होता है, जहां आदेश किसी आवंटी से ली गई राशि की वापसी से संबंधित हो।
इस प्रकार के विवादों में, जैसे कि वर्तमान मामला, जहां भूमि स्वामी देरी के लिए या सहमत फ्लैट हिस्सेदारी न मिलने के लिए मुआवजा और ब्याज की मांग करते हैं, प्रमोटर का दायित्व प्रदत्त राशि का कम से कम 30% जमा करने का है, जब तक कि विशेष रूप से कोई दंड (Penalty) का प्रश्न न हो।
दूसरा, यह निर्णय अपील के अधिकार की रक्षा करता है। यदि केवल मुआवजा संबंधी मामलों में भी प्रमोटरों को गलत रूप से 100% जमा करने को बाध्य किया जाए, तो अनेक अपीलें बिना मेरिट पर विचार के, केवल जमा न करने के कारण खारिज हो सकती हैं। पटना उच्च न्यायालय ने सुनिश्चित किया है कि जब तक वैधानिक 30% जमा किया गया है, ऐसी अपीलों की सुनवाई हो।
तीसरा, भूमि स्वामियों और आवंटियों के लिए यह निर्णय RERA वादों में प्रक्रियात्मक चरणों की यथार्थ तस्वीर पेश करता है। भले ही निर्णयाधिकारी प्राधिकारी द्वारा मुआवजा दिया गया हो, प्रमोटर को अपीलीय अधिकरण के समक्ष उस आदेश को चुनौती देने की अनुमति सीमित पूर्व-जमा के साथ दी जा सकती है, न कि पूरी राशि के साथ।
सार रूप में यह निर्णय बिहार की प्रक्रिया को धारा 43(5) की सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दी गई व्याख्या के अनुरूप लाता है और भविष्य के RERA अपीलों के लिए पटना उच्च न्यायालय एवं Bihar Real Estate Appellate Tribunal के समक्ष स्पष्ट मार्गदर्शन प्रदान करता है।
कानूनी प्रश्न और उत्तर
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प्रश्न: ऐसे RERA विवाद में जिसमें केवल भूमि स्वामियों को मुआवजा और ब्याज देय हो, तथा आवंटी को धन वापसी का प्रश्न न हो, क्या प्रमोटर को RERA Act की धारा 43(5) के तहत अपील दायर करने की पूर्व-शर्त के रूप में प्रदत्त राशि का 100% जमा करना अनिवार्य है?
उत्तर: नहीं। पटना उच्च न्यायालय ने ठहराया कि ऐसे मामलों में प्रमोटर को केवल 30% राशि (या दंड से संबंधित मामलों में अधिकरण द्वारा निर्धारित उच्चतर प्रतिशत) जमा करना आवश्यक है, क्योंकि 100% जमा केवल उन मामलों में अनिवार्य है जहां अपील आवंटी को धन वापसी से संबंधित हो। -
प्रश्न: क्या Bihar Real Estate Appellate Tribunal और माननीय एकल न्यायाधीश 100% जमा पर ज़ोर देने और निर्माता द्वारा अनुपालन न करने पर अपीलें खारिज करने में सही थे?
उत्तर: नहीं। न्यायालय ने माना कि दोनों ने अपीलकर्ता के ही मामले में सर्वोच्च न्यायालय के निर्णय के आलोक में धारा 43(5) का गलत अनुप्रयोग किया। उनके आदेशों में संशोधन किया गया और निर्माता की अपीलों को BREAT के समक्ष पुनः बहाल किया गया।
न्यायालय द्वारा उद्धृत मामले
- Civil Appeal No(s). 6745–6749 of 2021 arising out of SLP (Civil) Nos. 3711–3715 of 2021 (Supreme Court) – RERA Act की धारा 43(5) की व्याख्या, विशेष रूप से पैरा 121 और 122, के लिए उद्धृत।
मामले का विवरण
मामला संख्या: Letters Patent Appeal No. 932 of 2024 in Civil Writ Jurisdiction Case No. 15444 of 2021
मामला शीर्षक: M/S Nesh India Infrastructure Pvt. Ltd. v. The State of Bihar & Ors.
उद्धरण: 2025(4) PLJR 129
न्यायालय: High Court of Judicature at Patna
पीठ: Hon’ble The Acting Chief Justice P. B. Bajanthri; Hon’ble Mr. Justice Alok Kumar Sinha
निर्णय की दिनांक: 02.09.2025
वकील:
- अपीलकर्ता की ओर से: Mr. Abhinav Shrivastava, Senior Advocate; Mr. Raushan, Advocate; Mr. Pushkar Bhardwaj, Advocate; Mr. Krishna Murari, Advocate; Mr. Sahil Kumar, Advocate.
- प्रतिवादियों की ओर से: Mr. D. K. Sinha, Senior Advocate; Mr. Ram Babu Sah, Advocate.
मामले की प्रकृति: Bihar Real Estate Appellate Tribunal द्वारा RERA Act की धारा 43(5) के तहत लगाए गए पूर्व-जमा की शर्तों को चुनौती देने वाली रिट याचिका में पारित एकल न्यायाधीश के आदेश के विरुद्ध Letters Patent Appeal।
निर्णय का लिंक: पटना उच्च न्यायालय का पूर्ण निर्णय पढ़ने के लिए यहाँ क्लिक करें
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