मामले की पृष्ठभूमि
विवाद एक मध्यम आय वर्ग (MIG) मकान, नंबर 224, लोहेया नगर, कंकड़बाग, पटना से संबंधित है, जिसे बिहार राज्य आवास बोर्ड द्वारा मूल आवंटी, दिवंगत देवेंद्र प्रसाद सिन्हा को आवंटित किया गया था।
उन्होंने आवेदन संख्या 168850 के तहत मकान के लिए आवेदन किया था। जांच‑परख के बाद बोर्ड ने 02.08.1980 की दिनांकित आवंटन पत्र जारी किया, जिसके तहत MIG मकान नंबर 224 की अंतरिम (अनुमानित) लागत ₹59,200 निर्धारित की गई।
दिनांक 04.08.1980 को बोर्ड और मूल आवंटी के बीच एक समझौता निष्पादित हुआ। आवंटी ने लागत का 40% अर्थात ₹23,680 का भुगतान किया और शेष ₹35,520 राशि सितंबर 1980 से शुरू होने वाली 180 मासिक किस्तों में अदा की जानी थी। बोर्ड द्वारा दिनांक 08.08.1980 के पत्र में उक्त भुगतान की प्राप्ति स्वीकार की गई और यह दर्ज किया गया कि आवंटी 01.08.1977 से किरायेदार के रूप में मकान में रह रहे थे तथा किराया‑सह‑क्रय आधार पर आवंटन को नियमित कर दिया गया।
याचिकाकर्ताओं (मूल आवंटी के विधिक उत्तराधिकारियों) ने कहा कि समझौते के अनुसार मूलधन और ब्याज सहित संपूर्ण बकाया राशि 180 के बजाय केवल 142 किस्तों में ही चुका दी गई और ₹709.57 की अतिरिक्त अदायगी भी हुई। इस तथ्य को बोर्ड ने विवादित नहीं किया।
दिनांक 22.06.1992 को आवंटी ने कार्यपालक अभियंता, पटना प्रभाग‑1 को पत्र लिखकर सूचित किया कि जून 1992 तक पूरी राशि का भुगतान हो चुका है और मकान का अंतिम हस्तांतरण उनके नाम पर किए जाने हेतु लेखे‑जोखे का विवरण देने का अनुरोध किया। दिनांक 01.07.1992 को कार्यपालक अभियंता ने प्रबंधक सम्पदा‑cum‑संयुक्त सचिव को पत्र लिखकर प्रभागीय लेखा‑बहियों से सत्यापन के आधार पर यह पुष्टि की कि पूरी राशि का भुगतान हो चुका है और यह पूछा कि क्या कोई और राशि देय है। उस समय कोई अन्य मांग नहीं की गई।
कई वर्ष बाद, दिनांक 10.01.2006 को राजस्व पदाधिकारी ने “शेष देय राशि एवं ब्याज” के रूप में ₹2,98,716 तथा बकाया किराया के रूप में ₹1,875 की मांग‑सूचना जारी की। इसी समय पहली बार बोर्ड ने बताया कि ₹37,371 की अतिरिक्त “छूटी हुई” अथवा बढ़ी हुई कीमत, जो पहले समझौते में शामिल नहीं थी, वसूल की जानी है और इस पर सितंबर 1980 से फरवरी 2006 तक 8.5% वार्षिक ब्याज जोड़ा गया है।
मूल आवंटी ने 10.01.2006 की मांग को CWJC No. 4211 of 2007 में चुनौती दी। दिनांक 29.02.2012 को समन्वय पीठ ने उक्त रिट का निपटारा करते हुए उन्हें प्रबंध निदेशक के समक्ष प्रतिवेदन देने की स्वतंत्रता दी, जिसे मूल्य निर्धारण समिति के समक्ष रखा जाना था। मूल्य निर्धारण समिति को पक्षकारों की सुनवाई के बाद कारणसहित आदेश पारित करने का निर्देश दिया गया।
इसके बाद प्रतिवेदन दायर किया गया। मूल्य निर्धारण समिति ने तत्पश्चात 25.01.2014 का आदेश पारित किया, जिसमें बोर्ड की गणनाओं को बरकरार रखते हुए यह माना गया कि एक बार लागत समझौते के अनुसार संशोधित हो जाने पर ब्याज “स्वतः” लागू हो जाता है और कोई छूट नहीं दी जा सकती। तत्पश्चात 31.01.2014 को बोर्ड ने नया मांग नोटिस जारी किया, जिसमें अब ₹6,39,981.61 की मांग की गई।
वर्तमान रिट याचिका (CWJC No. 8630 of 2014) मूल आवंटी के विधिक उत्तराधिकारियों द्वारा 25.01.2014 की मूल्य निर्धारण समिति के आदेश तथा 31.01.2014 के परिणामी मांग‑सूचना को चुनौती देने और 90‑वर्ष की पंजीकृत लीज‑डीड निष्पादित करने के निर्देश की मांग हेतु दायर की गई।
न्यायालय ने क्या परखा और क्या निर्णय दिया
पटना उच्च न्यायालय ने, माननीय श्री न्यायमूर्ति मोहित कुमार शाह द्वारा, मुख्यतः तीन पहलुओं पर ध्यान केंद्रित किया: मूल समझौता और भुगतान, विलंब से बढ़ी हुई लागत की मांग, तथा बिना पूर्व‑मांग के कई दशकों का भारी ब्याज जोड़ने का प्रश्न।
पहले, न्यायालय ने निर्विवाद आधारभूत तथ्यों को दर्ज किया। 02.08.1980 के आवंटन पत्र में मकान की अनुमानित लागत ₹59,200 तय की गई थी। 04.08.1980 के समझौते में स्पष्ट रूप से उल्लेख था कि MIG मकान कुल ₹59,200 की लागत पर आवंटित किया गया, जिसमें से ₹23,680 अदा हो चुका था और शेष ₹35,520 सितंबर 1980 से शुरू होने वाली 180 समान मासिक किस्तों में देय था।
न्यायालय ने दर्ज किया कि मूल आवंटी ने वास्तव में ₹35,520 की पूरी राशि केवल 142 किस्तों में जमा कर दी और ₹709.57 अतिरिक्त भी चुका दिए। बाद में कार्यपालक अभियंता ने 01.07.1992 के अपने पत्र में प्रभागीय लेखा‑बहियों से सत्यापन के आधार पर पूर्ण भुगतान की पुष्टि की।
दूसरे, न्यायालय ने यह परखा कि “बढ़ी हुई” या “छूटी हुई” राशि कैसे और कब उठाई गई। 10.01.2006 के मांग‑नोटिस के साथ एक गणना‑तालिका संलग्न थी। उस तालिका से प्रतित हुआ कि:
- मूलतः सहमत शेष राशि ₹35,520 थी, जो 180 किस्तों में चुकाई जानी थी।
- ₹37,371 की अतिरिक्त राशि को समझौते से “छूटी हुई” बताकर बढ़ी हुई कीमत के रूप में दर्शाया गया।
- इस ₹37,371 पर सितंबर 1980 से फरवरी 2006 तक 8.5% वार्षिक ब्याज जोड़कर कुल लगभग ₹2,98,716 (साथ में बकाया किराया) की मांग की गई।
याचिकाकर्ताओं ने ₹37,371 की मूल बढ़ी हुई राशि पर विवाद नहीं किया और इसे अदा करने की तत्परता दिखाई। उनका मुख्य विरोध 1980 से 2006 में मांग तक की संपूर्ण अवधि और आगे 2014 तक जोड़े गए ब्याज के घटक के विरुद्ध था।
उन्होंने तर्क दिया कि:
- उन्होंने सभी किस्तें समय से पहले और अतिरिक्त भुगतान सहित चुका दी थीं।
- बोर्ड ने स्वयं अपनी आंतरिक पत्राचार के माध्यम से स्वीकार किया था कि 1992 तक पूर्ण भुगतान हो चुका था।
- किसी भी अतिरिक्त लागत की मांग 10.01.2006 तक कभी नहीं की गई।
- पहली मांग से पूर्व की अवधि के लिए ब्याज वसूलना अवैध है, जैसा कि पटना उच्च न्यायालय ने पूर्ववर्ती आवास बोर्ड मामलों में बार‑बार निर्णय दिया है।
याचिकाकर्ताओं ने पटना उच्च न्यायालय के पूर्व निर्णयों — Smt. Shanti Verma & Ors., Krishna Deva Prasad, Smt. Nawlakha Devi & Anr. तथा खंडपीठ के निर्णय Bihar State Housing Board v. Sardar Singh — पर विशेष रूप से भरोसा किया। इन मामलों में लगातार यह सिद्धांत प्रतिपादित किया गया कि:
- केवल उस राशि पर ब्याज लिया जा सकता है जो वैध मांग उठने के बाद भी अवैतनिक रह जाए।
- यदि आवास बोर्ड लागत वृद्धि पर लंबे समय तक चुप बैठा रहे और दशकों बाद मांग उठाए, तो वह निर्दोष आवंटी पर पूर्ववर्ती अवधि के लिए ब्याज नहीं थोप सकता।
- बोर्ड अपनी ही देरी, लापरवाही या अक्षमता के लिए आवंटितों को दंडित नहीं कर सकता।
याचिकाकर्ताओं ने बोर्ड के आंतरिक कार्यालय आदेशों का भी उल्लेख किया, जिनमें 02.08.1980 का एक आदेश शामिल था, जिसमें कहा गया था कि 1974 के बाद कोई विकास कार्य नहीं हुआ है और पूंजीगत लागत (भूमि अधिग्रहण, विकास व्यय तथा ब्याज सहित) पहले ही वसूली जा चुकी है; और 18.03.2008 का एक आदेश, जिसमें यह निर्देश था कि अंतिम हस्तांतरण अंतिम किस्त के भुगतान के 45 दिनों के भीतर पूरा कर लिया जाए तथा उसके बाद की देरी यदि बोर्ड के कारण हो तो उस अवधि के लिए कोई ब्याज या दंड नहीं लिया जाएगा।
दूसरी ओर, आवास बोर्ड ने मूल आवंटन पत्र की शर्तों की ओर संकेत किया, जिनमें:
- अनुमानित लागत को वृद्धि के अधीन बताया गया था।
- किस्तों की शर्तें, भू‑किराया, प्रत्येक चूक पर प्रशासनिक शुल्क, तथा बकाया पर ब्याज का प्रावधान था।
बोर्ड ने तर्क दिया कि इन शर्तों के तहत, एक बार संशोधित लागत निर्धारित होने पर, ब्याज “स्वतः” देय हो जाता है। उसने यह भी दावा किया कि 05.03.1997 के पत्र के माध्यम से पुनर्मूल्यांकन की जानकारी दी गई थी और उसने सर्वोच्च न्यायालय के निर्णय Bihar State Housing Board v. Meera Prasad तथा Bihar State Housing Board v. Radha Ballabh Health Care & Research Institute Pvt. Ltd. पर भरोसा करते हुए कहा कि जो आवंटी शर्तों को स्वीकार कर ले, वह बाद में कीमत को चुनौती नहीं दे सकता।
याचिकाकर्ताओं ने, हालांकि, कहा कि उन्हें 05.03.1997 का पत्र कभी प्राप्त नहीं हुआ और वास्तविक, विस्तृत मांग तथा गणना‑तालिका पहली बार 10.01.2006 के नोटिस के साथ ही आई। उनका कहना था कि उस पत्र से भी स्पष्ट था कि मूल विवाद बहुत पुरानी अवधि पर ब्याज थोपने का है, जो उन पर नहीं डाला जा सकता।
न्यायालय ने इन तर्कों और पूर्वनिर्णयों का सावधानी से परीक्षण किया।
उसने पाया कि 10.01.2006 की मांग के साथ संलग्न गणना‑तालिका से स्पष्ट था कि:
- वास्तविक संशोधित लागत / छूटी हुई राशि / बढ़ी हुई कीमत केवल ₹37,371 थी।
- शेष लगभग ₹2,61,345 राशि केवल लगभग 26½ वर्षों (सितंबर 1980 से फरवरी 2006) का ब्याज थी।
न्यायालय ने विशेष रूप से Sardar Singh, Krishna Deva Prasad, Nawlakha Devi और Shanti Verma में प्रतिपादित स्थापित विधिक स्थिति को दोहराया कि ब्याज केवल वैध मांग किए जाने के बाद अवैतनिक रह जाने वाली राशि पर ही लगाया जा सकता है; मांग से पूर्व की अवधि के लिए ब्याज नहीं वसूला जा सकता।
इस सिद्धांत को लागू करते हुए न्यायालय ने माना कि भले ही 10.01.2006 को शेष बढ़ी हुई लागत की जानकारी देने वाली पहली वैध मांग माना जाए, उस दिनांक से पूर्व की अवधि के लिए कोई ब्याज नहीं लिया जा सकता। अतः याचिकाकर्ता केवल ₹37,371, अर्थात छूटी हुई राशि / शेष लागत / बढ़ी हुई कीमत, भरने के लिए ही उत्तरदायी हैं, और ब्याज के रूप में इससे अधिक कुछ नहीं।
10.01.2006 के बाद के ब्याज के संबंध में न्यायालय ने बोर्ड के आचरण का परीक्षण किया। उसने पाया कि:
- 10.01.2006 की मांग स्वयं ही अवैध थी, क्योंकि उसमें पूर्ववर्ती अवधि का ब्याज शामिल था।
- 25.01.2014 की मूल्य निर्धारण समिति का आदेश इस गलत धारणा पर आधारित था कि एक बार संशोधित लागत स्वीकार हो जाने पर ब्याज स्वतः देय हो जाता है, जबकि यह विधि को नजरअंदाज करता है कि वैध मांग से पूर्व की अवधि के लिए कोई ब्याज नहीं लिया जा सकता।
- 31.01.2014 की मांग ने आधारभूत रूप से त्रुटिपूर्ण और अवैध मांग पर और अधिक ब्याज जोड़कर राशि को ₹6,39,981.61 तक बढ़ा दिया।
न्यायालय ने यह सिद्धांत लागू किया कि कोई भी व्यक्ति अपने स्वयं के गलत कार्य का लाभ नहीं उठा सकता, जिसके लिए उसने सर्वोच्च न्यायालय के निर्णय Kusheshwar Prasad Singh v. State of Bihar तथा बाद के निर्णय Municipal Committee, Katra v. Ashwani Kumar का सहारा लिया। इन मामलों में यह पुष्ट किया गया है कि गलत करने वाला अपनी गलती से लाभान्वित नहीं हो सकता और न ही अपनी चूक पर आधारित लाभ का दावा कर सकता है।
यहां, बोर्ड की अपनी देरी और अवैध ब्याज‑गणना ने ही यह स्थिति पैदा की थी। न्यायालय ने माना कि बोर्ड को अपनी ही गलती से लाभ कमाने की अनुमति नहीं दी जा सकती, और वह 10.01.2006 के बाद भी उन अवैध मांगों के आधार पर ब्याज वसूल नहीं सकता।
न्यायालय ने बोर्ड द्वारा उद्धृत सर्वोच्च न्यायालय के निर्णयों को भी पृथक किया:
- Meera Prasad में पारित आदेश ने इस मुद्दे पर कोई बाध्यकारी विधि स्थापित नहीं की थी और वह भिन्न तथ्यों पर आधारित था।
- Radha Ballabh Health Care में आवंटी ने बार‑बार और स्पष्ट रूप से कीमत तथा समझौता‑शर्तों को स्वीकार किया था; इसके विपरीत, यहां विवाद समझौते के समय कीमत स्वीकार करने का नहीं, बल्कि 26½ वर्ष बाद बोर्ड की ही लापरवाही के कारण उठाई गई बढ़ी हुई राशि और ब्याज से संबंधित था।
निष्कर्षतः, न्यायालय ने निम्नलिखित को रद्द कर दिया:
- 25.01.2014 की दिनांकित मूल्य निर्धारण समिति का आदेश।
- 10.01.2006 की दिनांकित मांग‑सूचना।
- 31.01.2014 की दिनांकित नई मांग‑सूचना।
न्यायालय ने आवास बोर्ड को निर्देश दिया कि वह केवल ₹37,371 को संशोधित लागत / छूटी हुई राशि / बढ़ी हुई कीमत के रूप में याचिकाकर्ताओं से स्वीकार करे। यदि यह राशि चार सप्ताह के भीतर अदा कर दी जाती है, तो बोर्ड को मकान के अंतिम हस्तांतरण की प्रक्रिया प्रारंभ कर, उसके पश्चात चार सप्ताह के भीतर याचिकाकर्ताओं के पक्ष में 90‑वर्ष की पंजीकृत लीज‑डीड निष्पादित करनी होगी।
यह निर्णय क्यों महत्वपूर्ण है
यह निर्णय बिहार राज्य आवास बोर्ड और इसी तरह की संस्थाओं से जुड़े साधारण गृह‑आवंटितों के लिए महत्वपूर्ण है। इससे यह स्पष्ट होता है कि बोर्ड दशकों तक निष्क्रिय रहकर अचानक नई मांग नहीं उठा सकता और फिर उन सभी बीते वर्षों के लिए भारी ब्याज नहीं जोड़ सकता।
पटना उच्च न्यायालय ने फिर दोहराया कि ब्याज केवल स्पष्ट मांग किए जाने के बाद और उसके अनुपालन न होने पर ही शुरू हो सकता है। यदि मांग उठाने में देरी पूरी तरह से प्राधिकरण की है, तो आवंटी को उस देरी के लिए ब्याज देने के लिए बाध्य नहीं किया जा सकता।
निर्णय यह भी पुष्ट करता है कि आवास प्राधिकरणों को निष्पक्ष और कुशलतापूर्वक कार्य करना चाहिए। जब आवंटी ने सहमति‑कीमत पूरी चुका दी हो और हस्तांतरण के लिए अनुगमन कर रहा हो, तो बोर्ड अपनी ही लापरवाही का लाभ उठाकर अतिरिक्त राशि नहीं वसूल सकता। यह विशेष रूप से उन लोगों के लिए प्रासंगिक है जो आवास योजनाओं में होते हैं और हो सकता है कि वे जटिल गणनाओं को न समझते हों, लेकिन यह अवश्य जानते हैं कि उनसे उस समय जो भी मांगा गया, वह सब चुका दिया गया है।
व्यावहारिक रूप से, यह निर्णय राहत और उपाय का स्पष्ट मार्ग प्रदान करता है: यदि बढ़ी हुई लागत अपेक्षाकृत मामूली हो लेकिन बोर्ड बिना पूर्व‑मांग के पुरानी अवधि के लिए भारी ब्याज वसूलने की कोशिश कर रहा हो, तो ऐसे ब्याज को चुनौती दी जा सकती है। साथ‑साथ, आवंटितों को भी पहली बार वैध रूप से मांग उठने पर वास्तविक बढ़ी हुई लागत चुकाने के लिए तैयार रहना होगा।
विधिक प्रश्न और उनके उत्तर
- प्रश्न: क्या बिहार राज्य आवास बोर्ड “छूटी हुई” या बढ़ी हुई लागत पर, उस राशि के लिए कोई मांग उठाने से पहले, दशकों तक का ब्याज वसूल कर सकता है?
उत्तर: नहीं। पटना उच्च न्यायालय ने माना कि ब्याज केवल वैध मांग उठने के बाद अवैतनिक राशि पर ही वसूला जा सकता है; पहली मांग (10.01.2006) से पूर्व की अवधि के लिए ब्याज नहीं लिया जा सकता। - प्रश्न: क्या आवास बोर्ड उस अवैध मांग के आधार पर, जिसमें मांग‑पूर्व अवधि का ब्याज गलत रूप से शामिल किया गया हो, आगे भी ब्याज वसूलने का अधिकारी है?
उत्तर: नहीं। न्यायालय ने माना कि बोर्ड अपनी ही गलती का लाभ नहीं उठा सकता। चूंकि पूर्ववर्ती मांग‑नोटिस और मूल्य निर्धारण समिति का निर्णय स्वयं अवैध थे, बोर्ड उनके आधार पर कोई अतिरिक्त ब्याज नहीं वसूल सकता। - प्रश्न: याचिकाकर्ताओं को कितनी राशि देनी है और उसके बाद बोर्ड को क्या करना होगा?
उत्तर: याचिकाकर्ता केवल ₹37,371 राशि संशोधित लागत / छूटी हुई राशि / बढ़ी हुई कीमत के रूप में देने के लिए उत्तरदायी हैं। इस राशि का भुगतान चार सप्ताह के भीतर होने पर, बोर्ड को अंतिम हस्तांतरण की प्रक्रिया पूरी कर अगले चार सप्ताह के भीतर 90‑वर्ष की पंजीकृत लीज‑डीड निष्पादित करनी होगी।
न्यायालय द्वारा संदर्भित मामले
- Smt. Shanti Verma & Ors. v. State of Bihar & Ors. (CWJC No. 9630 of 1999, judgment dated 05.12.2007)
- Bihar State Housing Board & Ors. v. Sardar Singh, (1999) 1 BLJR 694
- Krishna Deva Prasad v. State of Bihar & Ors., (2003) 2 PLJR 46
- Smt. Nawlakha Devi & Anr. v. State of Bihar & Ors., (2005) 2 PLJR 184
- Kusheshwar Prasad Singh v. State of Bihar & Ors., (2007) 11 SCC 447
- Municipal Committee, Katra & Ors. v. Ashwani Kumar, 2024 SCC OnLine SC 840
- Bihar State Housing Board v. Meera Prasad, dead through LRs. & Ors., Civil Appeal No. 1406 of 2020 (order dated 10.02.2020) – distinguished
- The Bihar State Housing Board & Ors. v. Radha Ballabh Health Care & Research Institute Private Limited, Civil Appeal No. 7243 of 2019 (judgment dated 13.09.2019) – distinguished
मामले का विवरण
मामला संख्या: Civil Writ Jurisdiction Case No. 8630 of 2014
मामले का शीर्षक: Dhananjay Kumar & Ors. v. The State of Bihar & Ors.
उद्धरण: 2025 (3) PLJR 111
न्यायालय: उच्च न्यायालय, पटना
पीठ: Hon’ble Mr. Justice Mohit Kumar Shah
निर्णय की तिथि: 02.05.2025
मामले का स्वरूप: आवास बोर्ड की मूल्य‑निर्धारण/ब्याज मांग को चुनौती देने तथा लीज‑डीड निष्पादन की मांग से संबंधित सिविल रिट याचिका
याचिकाकर्ता की ओर से: Mr. Bindhyachal Singh, Senior Advocate; Mr. Krishna Chandra, Advocate
राज्य बिहार की ओर से: Mr. Pankaj Kumar Singh, AC to GA‑9
बिहार राज्य आवास बोर्ड की ओर से: Mr. Ansuman Singh, Advocate
चुनौती दिए गए आदेश / नोटिस: बिहार राज्य आवास बोर्ड की मूल्य निर्धारण समिति के अध्यक्ष का 25.01.2014 का आदेश; बिहार राज्य आवास बोर्ड के राजस्व पदाधिकारी के 10.01.2006 और 31.01.2014 के मांग‑नोटिस
निर्णय का लिंक: https://patnahighcourt.gov.in/viewjudgment/MTUjODYzMCMyMDE0IzEjTg==-bKfKEjkLSa4=
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