न्यायालय ने बिल्डर को पहले से सहमति प्राप्त खरीदारों के पक्ष में बिक्री विलेख निष्पादित करने की अनुमति दी, परंतु यह अनुमति केवल निचली अदालत की अनुमति के साथ और अंतिम वाद के परिणाम के अधीन होगी।
बिल्डर को सुरक्षा राशि जमा करनी होगी, और शीर्षक वाद का त्वरित निस्तारण किया जाना आवश्यक है।
न्यायालय ने पूर्व अपील आदेश में पक्षकारों की सूची को भी सही किया।
वाद की पृष्ठभूमि
विवाद शीर्षक वाद संख्या 182/2017 से उत्पन्न होता है, जो वर्तमान में सब जज-1, नालंदा, बिहारशरीफ के समक्ष लंबित है। वर्तमान मामले में प्रतिवादी पक्ष, जो उस शीर्षक वाद में वादी हैं, यह दावा करते हैं कि वादित भूमि उनकी पुश्तैनी संपत्ति है।
उनके अनुसार, किसी काल्पनिक/फर्जी व्यक्ति ने इस पुश्तैनी भूमि का हस्तांतरण वर्तमान याचिकाकर्ता के पक्ष में कर दिया, जो कि Companies Act के अधीन पंजीकृत एक कंपनी है। अतः उन्होंने अपने नाम शीर्षक की घोषणा तथा कब्जे की बहाली के डिक्री की मांग करते हुए शीर्षक वाद दायर किया।
वाद के साथ ही वादियों ने एक अस्थायी निषेधाज्ञा की मांग की, जिससे कंपनी को भूमि पर किसी प्रकार का निर्माण करने, उसे आगे हस्तांतरित करने या उसके स्वरूप में परिवर्तन करने से रोका जा सके। दिनांक 09.01.2018 को सब जज-1, नालंदा ने अस्थायी निषेधाज्ञा पारित की, जिसने कंपनी को निर्माण या हस्तांतरण से रोका।
कंपनी ने, जो वाद में प्रतिवादी है, यह कहा कि उसने 2016 और 2017 में दर्ज रजिस्टर्ड बिक्री विलेखों के माध्यम से अभिलेखित किरायेदार से मूल्य लेकर विधिसम्मत रूप से भूमि खरीदी है। उसने यह भी दावा किया कि उसने पहले से ही एक बड़ा आवासीय परियोजना शुरू कर दी है, जिसके तहत डुप्लेक्स और बहुमंज़िली इमारतों का निर्माण हो रहा है, और स्वीकृत नक्शे के अनुसार लगभग 80 प्रतिशत कार्य पूरा हो चुका है।
निषेधाज्ञा से आहत होकर कंपनी ने Code of Civil Procedure की Order 43 Rule 1(r) के तहत पटना उच्च न्यायालय में Miscellaneous Appeal संख्या 145/2018 दायर की। एक समन्वय पीठ ने 06.02.2019 दिनांकित आदेश द्वारा उस अपील का निस्तारण कर दिया।
उस आदेश में, कंपनी के इस बयान को अभिलेखित करने के बाद कि वह वाद के निस्तारण तक किसी भी निर्मित हिस्से को नहीं बेचेगी, उच्च न्यायालय ने निषेधाज्ञा को केवल इस सीमा तक निरस्त कर दिया कि वह निर्माण कार्य रोकने संबंधी थी। उसने स्पष्ट कर दिया कि वादित भूमि पर किया गया कोई भी निर्माण वाद के परिणाम के अधीन रहेगा। किंतु, किसी भी निर्मित हिस्से के हस्तांतरण पर लगी रोक वाद के निस्तारण तक यथावत रखी गई। निचली अदालत को निर्देश दिया गया कि वह वाद का वरीयता के आधार पर एक वर्ष के भीतर निपटारा करे।
बाद में, कंपनी को लगा कि जो बातें उसने समझा कि मौखिक रूप से न्यायालय में कही गई थीं, उनमें से कुछ लिखित आदेश में दर्ज नहीं हुई हैं। इससे वर्तमान संशोधन याचिका दाखिल की गई, जो Miscellaneous Jurisdiction Case संख्या 1672/2019 के रूप में पंजीकृत हुई।
न्यायालय ने क्या परखा और क्या निर्णय दिया
वर्तमान याचिका की सुनवाई माननीय श्री न्यायमूर्ति अनिल कुमार सिन्हा द्वारा की गई। याचिकाकर्ता ने मुख्यतः बिक्री विलेखों के निष्पादन और शीर्षक वाद के शीघ्र निस्तारण से संबंधित कई निर्देशों की मांग की, साथ ही पूर्व अपीलीय आदेश में पक्षकारों के विवरण में सुधार का भी अनुरोध किया।
सबसे पहले, कंपनी ने उच्च न्यायालय से प्रार्थना की कि वह Miscellaneous Appeal संख्या 145/2018 में पारित 06.02.2019 के आदेश में संशोधन करे। वह यह स्पष्ट अनुमति चाहती थी कि वह निचली अदालत की अनुमति से खरीदारों के पक्ष में बिक्री विलेख निष्पादित कर सके।
कंपनी ने यह भी अनुरोध किया कि निचली अदालत को निर्देश दिया जाए कि वह शीर्षक वाद संख्या 182/2017 का निस्तारण एक वर्ष के भीतर, दिन-प्रतिदिन की सुनवाई के आधार पर, बिना स्थगन दिए करे। आगे, अपील में प्रतिस्थापन संबंधी एक अंतरिम आवेदन पर पहले ही पारित आदेश के आलोक में, उसने पक्षकारों की स्थिति में संशोधन की मांग की, ताकि विधिक उत्तराधिकारियों को शामिल किया जा सके और उस मृत प्रतिवादी को हटाया जा सके जिसके उत्तराधिकारी पहले से ही अभिलेख पर मौजूद थे।
वास्तविक तथ्यों पर, कंपनी ने स्पष्ट किया कि शीर्षक वाद 04.07.2017 को दायर किया गया था। उस तिथि से भी पहले, उसने वादित भूमि पर निर्मित हो रहे डुप्लेक्स इकाइयों के लिए विभिन्न खरीदारों के साथ कई दर्ज रजिस्टर्ड बिक्री अनुबंध कर लिए थे। इन खरीदारों के नाम और विवरण संपूरक हलफनामे के माध्यम से उपलब्ध कराए गए।
उसने आगे यह भी बताया कि निचली अदालत के 09.01.2018 दिनांकित निषेधाज्ञा आदेश से भी पहले कुछ दर्ज रजिस्टर्ड बिक्री अनुबंध निष्पादित किए जा चुके थे। वर्तमान में 75 डुप्लेक्स मकान निर्माणाधीन थे, और वाद दायर होने से पहले तथा बाद में 50 से अधिक बिक्री अनुबंध किए गए थे।
कंपनी ने इन खरीदारों की वित्तीय स्थिति पर न्यायालय का ध्यान आकर्षित किया। उनमें से कई ने विभिन्न वित्तीय संस्थानों और बैंकों से आवास ऋण लिया हुआ था। बिक्री विलेख और कब्जा न मिल पाने के कारण, कुछ संस्थानों ने आवास ऋण को व्यक्तिगत ऋण में परिवर्तित करना शुरू कर दिया था और दंडात्मक ब्याज लगाने की धमकी दे रहे थे।
कंपनी ने तर्क दिया कि यदि उसे ऐसे खरीदारों के पक्ष में, न्यायालय की अनुमति के साथ और वाद के परिणाम के अधीन, बिक्री विलेख निष्पादित करने की अनुमति नहीं दी गई, तो वह स्वयं और खरीदार दोनों कठोर कठिनाई और अपूरणीय क्षति का सामना करेंगे। कंपनी पहले ही इस परियोजना में करोड़ों रुपये निवेश कर चुकी है।
अपने प्रार्थना के समर्थन में, याचिकाकर्ता के वरिष्ठ अधिवक्ता ने Transfer of Property Act, 1882 की धारा 52, जिसमें lis pendens का सिद्धांत निहित है, से संबंधित सर्वोच्च न्यायालय के तीन निर्णयों पर भरोसा किया।
T. Ravi and Another v. B. Chinna Narasimha and Others, (2017) 7 SCC 342 में, सर्वोच्च न्यायालय ने धारा 52 का संदर्भ लेने के बाद यह निर्णय दिया कि lis pendens का सिद्धांत वाद लंबित रहने के दौरान किए गए हस्तांतरण को निरस्त या शून्य नहीं करता। बल्कि, ऐसा कोई भी हस्तांतरण वैध रहता है, परंतु वाद में घोषित किए जाने वाले अधिकारों के अधीन रहता है। यह भी माना गया कि न्यायालयों के पास यह शक्ति है कि वे सुरक्षा जैसी शर्तें लगाकर संपत्ति को धारा 52 के पूर्ण प्रभाव से मुक्त कर दें, ताकि वाद लंबित रहने के बावजूद पक्षकार संपत्ति का हस्तांतरण कर सकें।
याचिकाकर्ता ने A. Nawab John v. V.N. Subramaniyam, (2012) 7 SCC 738 का भी उल्लेख किया। वहां सर्वोच्च न्यायालय ने दोहराया कि वाद लंबित रहने के दौरान किए गए हस्तांतरण शून्य नहीं होते, किंतु हस्तांत्री वाद की परिणति से बंधा रहता है और वह हस्तांतरक के स्थान पर खड़ा होता है।
एक अन्य निर्णय जिस पर भरोसा किया गया, वह Mandali Ranganna and Others v. T. Ramachandra and Others, (2008) 11 SCC 1 था। उस मामले में सर्वोच्च न्यायालय ने यह नोट किया कि पर्याप्त निर्माण पहले ही हो चुका था और उस स्तर पर उसे ध्वस्त नहीं किया जा सकता था। उसने आगे निर्माण की अनुमति दी, वाद के परिणाम के अधीन, यह निर्देश देते हुए कि किसी भी बिक्री विलेख में लंबित वाद का उल्लेख किया जाए और सुरक्षा प्रदान की जाए।
दूसरी ओर, प्रतिवादी (जो शीर्षक वाद में वादी हैं) के अधिवक्ता ने संशोधन याचिका का विरोध किया। उनका तर्क था कि कंपनी ने 06.02.2019 के उच्च न्यायालय के पूर्व आदेश में परिवर्तन करने के लिए कोई ऐसा ठोस आधार प्रस्तुत नहीं किया है।
दोनों पक्षों की दलीलें सुनने और अभिलेख की जांच करने के बाद, पटना उच्च न्यायालय ने कुछ महत्वपूर्ण निर्विवाद तथ्यों पर ध्यान दिया। कंपनी ने वादित भूमि खरीदी थी और वहां इमारतों तथा डुप्लेक्स इकाइयों का व्यापक निर्माण किया था। उसने अनेक खरीदारों के साथ दर्ज रजिस्टर्ड बिक्री अनुबंध भी किए थे और भारी राशि का निवेश किया था।
महत्वपूर्ण यह था कि निर्माण, अनुबंधों और निवेश से संबंधित इन तथ्यात्मक दावों का प्रतिवादियों द्वारा खंडन नहीं किया गया। यह भी स्वीकार किया गया कि कंपनी वादित भूमि के कब्जे में है।
इन परिस्थितियों और lis pendens संबंधी विधिक सिद्धांतों को ध्यान में रखते हुए, न्यायालय ने यह अवलोकन किया कि किसी वाद में दिया गया निर्णय केवल वाद के पक्षकारों पर ही नहीं, बल्कि वाद लंबित रहने के दौरान संपत्ति में हित अर्जित करने वाले व्यक्तियों पर भी बाध्यकारी होना चाहिए। वाद लंबित रहने के दौरान किसी क्रेता द्वारा अर्जित कोई भी अधिकार, वाद में सफल पक्ष के अधिकारों के अधीन होगा।
इसी आधार पर न्यायालय ने 06.02.2019 के पूर्व आदेश में आंशिक संशोधन करने का निर्णय लिया। उसने कंपनी को उन खरीदारों के पक्ष में बिक्री विलेख निष्पादित करने की अनुमति दी, जिनके साथ वह पहले ही दर्ज रजिस्टर्ड बिक्री अनुबंध कर चुकी थी। हालांकि, यह अनुमति निरंकुश नहीं थी।
प्रथमतः, प्रत्येक बिक्री विलेख के लिए निचली अदालत से पूर्व अनुमति लेना अनिवार्य होगा। द्वितीयतः, प्रत्येक बिक्री विलेख में यह स्पष्ट रूप से दर्ज होना चाहिए कि शीर्षक वाद संख्या 182/2017 लंबित है और ये सभी बिक्री उस वाद के अंतिम निर्णय के अधीन हैं। इस प्रकार, खरीदार यह पूर्ण जानकारी के साथ खरीदेंगे कि उनके अधिकार शीर्षक वाद में होने वाले अंतिम निर्णय पर निर्भर हैं।
वादियों के हितों की सुरक्षा के लिए उच्च न्यायालय ने वाद के मूल्यांकन पर भी दृष्टि डाली। प्रतिवादियों ने वाद का मूल्यांकन 20,00,000 रुपये (बीस लाख) किया था। उनके हितों को ध्यान में रखते हुए, न्यायालय ने कंपनी को निर्देश दिया कि वह 75,00,000 रुपये (पचहत्तर लाख) की राशि चार सप्ताह के भीतर निचली अदालत में बैंक ड्राफ्ट के रूप में जमा करे।
निचली अदालत को निर्देश दिया गया कि वह इस राशि को किसी राष्ट्रीयकृत बैंक में ब्याज युक्त साधन में निवेशित रखे। न्यायालय ने यह स्पष्ट कर दिया कि यह राशि शीर्षक वाद के अंतिम परिणाम के अधीन रहेगी।
इसके अलावा, उच्च न्यायालय ने मुख्य वाद के शीघ्र निस्तारण की आवश्यकता को दोहराया। उसने निचली अदालत से अनुरोध किया कि वह शीर्षक वाद संख्या 182/2017 का निस्तारण संशोधन आदेश की तिथि से वरीयता के आधार पर, यथासंभव एक वर्ष के भीतर, दिन-प्रतिदिन सुनवाई करते हुए और अनावश्यक स्थगन से बचते हुए करे। दोनों पक्षों को वाद की सुनवाई में सहयोग करने का निर्देश दिया गया।
पक्षकारों के नामों के सुधार के प्रश्न पर, न्यायालय ने नोट किया कि Miscellaneous Appeal संख्या 145/2018 में प्रतिवादी संख्या 2 और 13 अपील लंबित रहते हुए निधन हो चुके थे। प्रतिवादी संख्या 2 के विधिक उत्तराधिकारियों के प्रतिस्थापन तथा प्रतिवादी संख्या 13 (जिसके विधिक उत्तराधिकारी पहले से ही प्रतिवादी संख्या 14 और 15 के रूप में अभिलेख पर थे) के नाम विलोपन हेतु दायर Interlocutory Application संख्या 7682/2018 को 06.02.2019 को स्वीकार कर लिया गया था। तथापि, उस अपीलीय आदेश के कारण शीर्षक में पक्षकारों की स्थिति में संशोधन नहीं किया गया था।
इस विसंगति को दूर करने के लिए न्यायालय ने 06.02.2019 के आदेश में संशोधन करते हुए स्पष्ट किया कि उसे अब वर्तमान निर्णय में उल्लिखित संशोधित पक्षकार स्थिति के साथ पारित माना जाएगा। रजिस्ट्री को निर्देश दिया गया कि वह न्यायालय की वेबसाइट पर पक्षकारों के विवरण में आवश्यक सुधार करे।
इन निर्देशों के साथ संशोधन याचिका का निस्तारण कर दिया गया।
यह निर्णय क्यों महत्वपूर्ण है
यह निर्णय उन गृहखरीदारों, भू-मालिकों और बिल्डरों के लिए महत्वपूर्ण है जो ऐसी संपत्ति संबंधी विवादों में उलझे हैं, जहां वाद लंबित रहने के दौरान निर्माण काफी आगे बढ़ चुका हो।
पटना उच्च न्यायालय ने प्रदर्शित किया है कि भले ही शीर्षक वाद लंबित हो, न्यायालय निर्मित इकाइयों की बिक्री की अनुमति दे सकता है, परंतु केवल नियंत्रित तरीके से। निचली अदालत की अनुमति, प्रत्येक बिक्री विलेख में लंबित वाद का स्पष्ट उल्लेख, और पर्याप्त सुरक्षा राशि जमा करवाना — ये सब मिलकर मूल मालिकों के दावों की रक्षा करते हैं, साथ ही खरीदारों और डेवलपर की कठिनाई को भी घटाते हैं।
यह निर्णय इस बात को भी पुष्ट करता है कि न्यायालय ऐसे मामलों में त्वरित सुनवाई के लिए जोर देंगे और केवल चल रही आवासीय परियोजनाओं को रोकने के बजाय हितों का संतुलन बनाने की कोशिश करेंगे। यह रेखांकित करता है कि विवाद के दौरान संपत्ति खरीदने वाला व्यक्ति स्वयं जोखिम लेकर खरीदता है और वह अंतिम निर्णय से बाध्य रहेगा।
कानूनी प्रश्न और उत्तर
प्रश्न: क्या बिल्डर को, शीर्षक वाद लंबित रहने तथा हस्तांतरण पर रोक होने के बावजूद, विवादित भूमि पर डुप्लेक्स मकानों के बिक्री विलेख निष्पादित करने की अनुमति दी जा सकती है?
उत्तर: हाँ। पटना उच्च न्यायालय ने अपने पूर्व आदेश में संशोधन करते हुए उन खरीदारों के पक्ष में, जिनके साथ पहले से दर्ज रजिस्टर्ड बिक्री अनुबंध हैं, बिक्री विलेखों के निष्पादन की अनुमति दी, परंतु केवल निचली अदालत की अनुमति के साथ, इस स्पष्ट उल्लेख के साथ कि मामला sub judice है, तथा शीर्षक वाद संख्या 182/2017 के अंतिम निर्णय के अधीन। बिल्डर को 75,00,000 रुपये सुरक्षा के रूप में जमा करने होंगे।
प्रश्न: ऐसी बिक्री की अनुमति देते हुए न्यायालय वादियों के हितों की रक्षा कैसे करे?
उत्तर: 75,00,000 रुपये की राशि को वाद के परिणाम के अधीन किसी ब्याज युक्त खाते में जमा करने का निर्देश देकर, यह सुनिश्चित करके कि सभी बिक्री विलेखों में वाद के लंबित होने तथा अधिकारों के अंतिम निर्णय के अधीन रहने का स्पष्ट उल्लेख हो, और शीर्षक वाद के त्वरित, दिन-प्रतिदिन सुनवाई के आधार पर निस्तारण का आदेश देकर।
प्रश्न: उस पूर्व अपीलीय आदेश को कैसे सुधारा जाए जिसमें विधिक उत्तराधिकारियों के प्रतिस्थापन की अनुमति तो दी गई थी, परंतु कारण शीर्षक में कोई संशोधन नहीं हुआ था?
उत्तर: न्यायालय ने पूर्व आदेश में संशोधन कर यह स्पष्ट किया कि उसे संशोधित पक्षकार स्थिति के साथ पढ़ा जाएगा और रजिस्ट्री को निर्देश दिया कि वह वेबसाइट पर पक्षकारों के विवरण को उसी के अनुरूप अद्यतन करे।
न्यायालय द्वारा उद्धृत मामले
- T. Ravi and Another v. B. Chinna Narasimha and Others, (2017) 7 SCC 342
- Vinod Seth v. Devinder Bajaj, (2010) 8 SCC 1 : (2010) 3 SCC (Civ) 212 (T. Ravi में उद्धृत)
- A. Nawab John v. V.N. Subramaniyam, (2012) 7 SCC 738 : (2012) 4 SCC (Civ) 324
- Sanjay Verma v. Manik Roy, (2006) 13 SCC 608 (A. Nawab John में उद्धृत)
- Mandali Ranganna and Others v. T. Ramachandra and Others, (2008) 11 SCC 1
मामले का विवरण
प्रकरण संख्या: Miscellaneous Jurisdiction Case संख्या 1672/2019, Miscellaneous Appeal संख्या 145/2018 में; जो शीर्षक वाद संख्या 182/2017 से उत्पन्न
मामले का शीर्षक: The Managing Director, Vastu Bihar through Vinay Kumar Tiwary v. Jitendra Mohan Sahay & Others
कोरम: माननीय श्री न्यायमूर्ति अनिल कुमार सिन्हा
उद्धरण: 2022 (2) PLJR 365
अधिवक्ता: याचिकाकर्ता की ओर से: श्री राजेन्द्र नारायण, वरिष्ठ अधिवक्ता; श्री सुरेन्द्र किशोर ठाकुर; श्री रवि शंकर कुमार। प्रतिवादी पक्ष की ओर से: श्री अनिल चन्द्र।
मामले का स्वरूप: शीर्षक वाद में पारित अस्थायी निषेधाज्ञा के विरुद्ध Order 43 Rule 1(r) CPC के तहत दायर एक Miscellaneous Appeal में पारित आदेश में संशोधन हेतु दायर Miscellaneous jurisdiction application।
निर्णय की तिथि: 13.04.2022
निर्णय का लिंक: पटना उच्च न्यायालय की वेबसाइट पर पूर्ण निर्णय देखें
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