वाद की पृष्ठभूमि
यह मामला पटना स्थित “प्रश्रय विला” नामक एक अपार्टमेंट भवन से संबंधित है। याचिकाकर्त्री का दावा है कि वह इस भवन में फ्लैट सं. 501 की स्वामिनी और अधिवासिनी है।
उसके अनुसार, यह भवन 27.05.2009 को स्वीकृत संशोधित भवन मानचित्र के अनुरूप निर्मित किया गया था। बाद में, फ्लैट स्वामियों में से एक, प्रतिवादी संजीव कुमार पांडेय ने अन्य फ्लैट स्वामियों के साथ मिलकर शिकायत की कि बिल्डर ने स्वीकृत मानचित्र से अधिक निर्माण किया है।
शिकायत में आरोप लगाया गया कि बिल्डर ने अन्य अनियमितताओं के अलावा अपार्टमेंट में दो अतिरिक्त मंजिलों का निर्माण किया है। इस शिकायत पर पटना नगर निगम के समक्ष सतर्कता प्रकरण सं. 26B/2015 दर्ज किया गया।
16.01.2019 को सतर्कता प्रकरण का निस्तारण हुआ। नगर आयुक्त ने चौथी मंजिल के ऊपर का निर्माण, अर्थात पाँचवीं और छठी मंजिल, तथा भूतल पर स्थित एक शौचालय को ध्वस्त करने का निर्देश दिया। आयुक्त ने यह भी निर्देश दिया कि जनरेटर कक्ष और गार्ड कक्ष को बिल्डर के कब्जे से मुक्त कराया जाए, कि बिहार नगरपालिका अधिनियम, 2007 की धारा 315 के तहत रु. 7,00,000/- जमा किए जाएँ और अनुपालन के उपरांत विचलनों को नियमित करने के लिए पश्च-स्वीकृति हेतु संशोधित मानचित्र प्रस्तुत किया जाए।
बिल्डर ने इस आदेश को चुनौती देते हुए नगर भवन अधिकरण, पटना के समक्ष अपील सं. 5(S)/2019 दायर की। यह अपील बिल्डर और नगर निकाय अधिकारियों के बीच लंबित थी।
याचिकाकर्त्री का कहना है कि उसे इन कार्यवाहियों की जानकारी बाद में ही हुई। 22.07.2021 को उसने नगर भवन अधिकरण के समक्ष आवेदन देकर अपील सं. 5(S)/2019 में स्वयं को प्रतिवादी के रूप में सम्मिलित करने का अनुरोध किया।
उसका पक्षकार बनाए जाने संबंधी आवेदन दीवानी प्रक्रिया संहिता की आदेश 1 नियम 10(2) सहपठित धारा 151 के अंतर्गत दायर किया गया था। उसने दावा किया कि वह उचित और आवश्यक पक्षकार है क्योंकि जिस भवन में उसका स्वामित्व और अधिवास वाला फ्लैट स्थित है, उसी के बारे में ध्वस्तीकरण आदेश पारित किया गया है, जिससे वह प्रत्यक्ष रूप से प्रभावित होती है।
28.04.2022 को नगर भवन अधिकरण ने उसके पक्षकार बनाए जाने के आवेदन को खारिज कर दिया। अधिकरण ने माना कि ऐसे अपील प्रकरणों में बिहार नगरपालिका अधिनियम, 2007 के तहत किसी फ्लैट के क्रेता को आवश्यक पक्षकार नहीं माना गया है।
इस अस्वीकृति से आहत होकर याचिकाकर्त्री ने संविधान के अनुच्छेद 226 के तहत पटना उच्च न्यायालय का द्वार खटखटाया। उसने दिनांक 28.04.2022 के अधिकरण के आदेश को रद्द करने तथा फ्लैट सं. 501 में अपने संपत्ति अधिकारों की रक्षा करने का आग्रह किया।
न्यायालय ने क्या परखा और क्या निर्णय दिया
न्यायमूर्ति हरीश कुमार ने याचिकाकर्त्री की ओर से अधिवक्ता श्री अंकित कटियार तथा पटना नगर निगम की ओर से अधिवक्ता श्री प्रसून सिन्हा की दलीलें सुनीं।
याचिकाकर्त्री का मामला दो मुख्य बिन्दुओं पर आधारित था: पहला, कि प्रभावित भवन की फ्लैट स्वामिनी होने के नाते वह सतर्कता प्रकरण सं. 26B/2015 में पारित ध्वस्तीकरण निर्देशों से प्रत्यक्ष रूप से आक्रांत है; और दूसरा, कि उसे संविधान के अनुच्छेद 300(ए) के तहत संपत्ति का संवैधानिक अधिकार प्राप्त है, जिसे विधि द्वारा स्थापित उचित प्रक्रिया का पालन किए बिना छीना नहीं जा सकता।
उसने तर्क दिया कि अधिकरण ने यह निष्कर्ष निकालकर गलती की कि फ्लैट क्रेता बिल्डर की अपील में आवश्यक पक्षकार नहीं है। उसने इंगित किया कि बिहार नगरपालिका अधिनियम, 2007 की धारा 323(3) के अनुसार मुख्य नगर पदाधिकारी के आदेश से “कोई भी व्यक्ति” आक्रांत हो तो वह आदेश की तिथि से तीस दिन के भीतर अपील दायर कर सकता है।
इस आधार पर, उसका तर्क था कि स्वयं कानून यह स्वीकार करता है कि उसके जैसे व्यक्ति, जिनके संपत्ति संबंधी हित प्रभावित होते हैं, को आदेश को चुनौती देने का अधिकार है। उसने जोर देकर कहा कि उससे उसकी संपत्ति छीनी जा रही है, जबकि उसे कार्यवाही में सुना तक नहीं गया।
याचिकाकर्त्री ने सर्वोच्च न्यायालय के दो निर्णयों पर भी भरोसा किया: Deputy Commissioner, Hardoi बनाम Rama Krishna Narain एवं अन्य, AIR 1953 SC 521, तथा Amit Kumar Shaw and Another बनाम Farida Khatoon and Another, (2005) 11 SCC 403। इन निर्णयों का हवाला इस सिद्धांत के समर्थन में दिया गया कि जिन व्यक्तियों के अधिकार सीधे रूप से प्रभावित होते हैं, उन्हें सुने जाने और संपत्ति संबंधी विवादों तथा ऐसी कार्यवाहियों में उनके अधिकारों को मान्यता दिए जाने का महत्व है।
दूसरी ओर, नगर निगम ने रिट याचिका का कड़ा विरोध किया। उसके अधिवक्ता ने यह प्रस्तुत किया कि यदि याचिकाकर्त्री सतर्कता प्रकरण सं. 26B/2015 में नगर आयुक्त के आदेश से आक्रांत थी, तो उचित उपाय बिल्डर की अपील में स्वयं को पक्षकार बनवाना नहीं था।
इसके बजाय, उनका तर्क था कि उसे बिहार नगरपालिका अधिनियम, 2007 की धारा 323(3) के तहत नगर भवन अधिकरण के समक्ष स्वयं की अपील दायर करनी चाहिए थी। उनके अनुसार, दीवानी प्रक्रिया संहिता की आदेश 1 नियम 10(2) सहपठित धारा 151 के प्रावधान अधिकरण की कार्यवाही पर लागू नहीं होते, और इस प्रकार उसके पक्षकार बनाए जाने का आवेदन स्वयं में ही भ्रांतिपूर्ण था।
उन्होंने यह भी कहा कि उसके पक्षकार बनाए जाने के अनुरोध को अस्वीकार करने वाले अधिकरण के आदेश में कोई गंभीर त्रुटि नहीं है।
उच्च न्यायालय ने दोनों पक्षों की दलीलों पर सावधानीपूर्वक विचार किया और अभिलेख का परीक्षण किया। न्यायालय ने पहले बिहार नगरपालिका अधिनियम, 2007 की धारा 323(3) की रूपरेखा देखी। न्यायालय ने नोट किया कि यह प्रावधान किसी भी व्यक्ति को, जो नगर आयुक्त के आदेश से आक्रांत हो, नगर भवन अधिकरण के समक्ष अपील करने का अधिकार देता है, परंतु यह आदेश की तिथि से तीस दिन के भीतर किया जाना आवश्यक है।
इसके बाद न्यायालय ने याचिकाकर्त्री की स्थिति पर ध्यान दिया। अभिलेख पर उपलब्ध सामग्री से न्यायालय ने प्रथम दृष्टया पाया कि याचिकाकर्त्री इस विवाद के संदर्भ में एक आवश्यक और उचित पक्षकार प्रतीत होती है। वह उसी अपार्टमेंट भवन में फ्लैट सं. 501 की अधिवासिनी है, जिसके कुछ हिस्सों को नगर आयुक्त द्वारा ध्वस्त करने का आदेश दिया गया था।
अतः उसकी संपत्ति संबंधी अधिकार स्पष्ट रूप से दांव पर लगे हुए थे। न्यायालय ने अवलोकन किया कि ऐसे अधिकार मात्र तकनीकी आधारों पर सरलता से सीमित नहीं किए जा सकते। एक बार जब वह यह प्रदर्शित करने में सक्षम हो कि विवादित संपत्ति पर उसका वर्तमान में भी वैध अधिकार, स्वामित्व और हित विद्यमान है, तो उसे उन अधिकारों की रक्षा के लिए अवसर अवश्य दिया जाना चाहिए।
न्यायालय ने यह भी नोट किया कि पूर्व कार्यवाहियों के किसी भी चरण में याचिकाकर्त्री को कोई नोटिस जारी नहीं किया गया था। इसका अर्थ यह हुआ कि जब सतर्कता प्रकरण का निपटारा हुआ और जब बिल्डर ने अपील दायर की, तब उसे सहभागिता या अपनी बात रखने का कोई अवसर नहीं मिला।
इन विचारों के बीच संतुलन साधते हुए, न्यायालय ने सीधे तौर पर अधिकरण के पक्षकार न बनाए जाने संबंधी आदेश को निरस्त नहीं किया। इसके बजाय, न्यायालय ने संविधान के अनुच्छेद 226 के तहत अपनी असाधारण अधिकार-क्षमता का प्रयोग कर ऐसा समाधान निर्मित किया जिससे याचिकाकर्त्री को ध्वस्तीकरण से संबंधित आदेश को प्रभावी ढंग से चुनौती देने का अवसर मिल सके।
न्यायालय ने माना कि न्यायहित में यह उचित होगा कि याचिकाकर्त्री को बिहार नगरपालिका अधिनियम, 2007 की धारा 323(3) के तहत नगर भवन अधिकरण के समक्ष विधिवत अपील दायर करने की अनुमति दी जाए। उसे ऐसी अपील अधिमानतः उच्च न्यायालय के निर्णय की तिथि अर्थात 10.10.2023 से दो सप्ताह की अवधि के भीतर दायर करने की स्वतंत्रता प्रदान की गई।
न्यायालय ने इसके बाद अधिकरण को विशेष निर्देश दिए। निर्देशित किया गया कि यदि याचिकाकर्त्री अपील दायर करती है, तो अधिकरण उस पर उसके स्वयं के गुण-दोष के आधार पर विचार करे और आगे की कार्यवाही चलाए। ऐसा करते समय अधिकरण को यह तथ्य ध्यान में रखना होगा कि याचिकाकर्त्री संबंधित अपार्टमेंट में फ्लैट सं. 501 की अधिवासिनी है और वह bona fide (सद्भावपूर्वक) अपना उपाय तलाशती रही है।
यह स्वीकार करते हुए कि धारा 323(3) में निर्धारित सामान्य 30 दिनों की अवधि की अपेक्षा स्वाभाविक रूप से काफी अधिक विलंब हो चुका होगा, न्यायालय ने स्पष्ट रूप से अवलोकन किया कि विलंब की क्षमा के लिए उसके द्वारा दायर किसी भी आवेदन पर सहानुभूतिपूर्वक विचार किया जाना चाहिए। यह टिप्पणी इस तथ्य को ध्यान में रखते हुए की गई कि उसे नगर निगम के समक्ष लंबित कार्यवाहियों की कोई पूर्व जानकारी नहीं थी।
न्यायालय ने यह भी महसूस किया कि समान विषयों पर परस्पर विरोधी निर्णयों से बचने के लिए अधिकरण के समक्ष लंबित दोनों अपीलें – बिल्डर की पूर्ववर्ती अपील तथा याचिकाकर्त्री की प्रस्तावित अपील – एक साथ सुनी जानी चाहिए। इससे परिणाम में संगति और निष्पक्षता सुनिश्चित करने में सहायता मिलेगी।
इन टिप्पणियों और निर्देशों के साथ उच्च न्यायालय ने रिट याचिका का निस्तारण कर दिया। न्यायालय ने 28.04.2022 के अधिकरण के आदेश को निरस्त करने की प्रार्थना स्वीकार नहीं की, परंतु व्यवहारिक रूप से याचिकाकर्त्री के लिए उसके संपत्ति अधिकारों की रक्षा हेतु एक नया, विधिसम्मत मार्ग खोल दिया।
यह निर्णय क्यों महत्वपूर्ण है
यह निर्णय फ्लैट स्वामियों और बहुमंजिली इमारतों में संपत्ति खरीदने वाले अन्य व्यक्तियों के लिए महत्वपूर्ण है, विशेषकर ऐसे नगरों में जैसे पटना, जहाँ भवन निर्माण उल्लंघन सामान्य हैं।
पहला, यह पुष्टि करता है कि भले ही किसी स्वामी को नगर निकाय की कार्यवाही में पक्षकार न बनाया गया हो, उसके अधिकारों की अनदेखी नहीं की जा सकती। यदि उसके फ्लैट या भवन पर ध्वस्तीकरण या नियमितीकरण आदेश का प्रभाव पड़ता है, तो वह बिहार नगरपालिका अधिनियम, 2007 की धारा 323(3) के तहत नगर भवन अधिकरण के समक्ष उपाय तलाश सकता है।
दूसरा, पटना उच्च न्यायालय ने यह मान्यता दी कि अनेक खरीदारों को ऐसे आदेशों की जानकारी बहुत देर से मिलती है। यह निर्देश देकर कि जिन मामलों में व्यक्ति को जानकारी ही नहीं थी, वहाँ अपील दायर करने में हुई देरी पर सहानुभूतिपूर्वक विचार किया जाए, न्यायालय ने निर्दोष क्रेताओं को व्यवहारिक सुरक्षा प्रदान की है।
तीसरा, यह निर्णय संविधान के अनुच्छेद 300(ए) के तहत संपत्ति के संरक्षण को पुनः पुष्ट करता है। किसी भी सरकारी या नगर निकाय की वह कार्रवाई, जो संपत्ति को प्रभावित करती हो, उसे निष्पक्ष प्रक्रिया का पालन करते हुए और प्रभावित व्यक्तियों को सुनने का अवसर देकर ही किया जाना चाहिए।
अंततः, संबद्ध अपीलों को साथ‑साथ सुनने का सुझाव देकर न्यायालय ने यह सुनिश्चित करने की दिशा में कदम बढ़ाया है कि जब बिल्डर और क्रेता दोनों ही एक ही नगर निकाय आदेश के विभिन्न पहलुओं को चुनौती दे रहे हों, तब निर्णयों में संगति रहे और भ्रम की स्थिति उत्पन्न न हो।
कानूनी प्रश्न और उनके उत्तर
- प्रश्न: क्या नगर सतर्कता कार्यवाही में मूल रूप से पक्षकार न रहे फ्लैट स्वामी, नगर भवन अधिकरण में लंबित बिल्डर की अपील में स्वयं को पक्षकार बनवाने पर ज़ोर दे सकता है?
उत्तर: न्यायालय ने बिल्डर की अपील में उसे पक्षकार बनाने का निर्देश नहीं दिया, बल्कि यह माना कि फ्लैट स्वामी को बिहार नगरपालिका अधिनियम, 2007 की धारा 323(3) के तहत स्वतंत्र वैधानिक अपील का उपाय उपलब्ध है, और उसे उस उपाय का उपयोग करने की अनुमति दी, साथ ही विलंब पर सहानुभूतिपूर्वक विचार करने को कहा। - प्रश्न: जब प्रभावित व्यक्ति को पूर्ववर्ती नगर निकाय कार्यवाही की जानकारी ही नहीं थी, तब धारा 323(3) के तहत अपील दायर करने में हुई देरी का कैसे उपचार किया जाना चाहिए?
उत्तर: न्यायालय ने निर्देश दिया कि ऐसी परिस्थितियों में विलंब की क्षमा के लिए दायर किसी भी आवेदन पर सहानुभूतिपूर्वक विचार किया जाए, इस बात को रेखांकित करते हुए कि याचिकाकर्त्री अपना उपाय bona fide (सद्भावपूर्वक) तलाशती रही है। - प्रश्न: क्या फ्लैट स्वामी के संपत्ति अधिकारों को तकनीकी आधारों पर, उसे सुने बिना, सीमित किया जा सकता है?
उत्तर: नहीं। न्यायालय ने माना कि जब किसी व्यक्ति के संपत्ति पर वर्तमान में विद्यमान अधिकार, स्वामित्व और हित दांव पर हों, तो मात्र तकनीकी आधारों पर ऐसे अधिकारों को सरलता से सीमित नहीं किया जा सकता, विशेषकर जब उस व्यक्ति को कभी कोई नोटिस ही न दिया गया हो।
न्यायालय द्वारा उद्धृत प्रकरण
- Deputy Commissioner, Hardoi बनाम Rama Krishna Narain एवं अन्य, AIR 1953 SC 521.
- Amit Kumar Shaw and Another बनाम Farida Khatoon and Another, (2005) 11 SCC 403.
प्रकरण विवरण
प्रकरण संख्या: सिविल रिट अधिकारिता प्रकरण सं. 11140/2022
प्रकरण शीर्षक: Sarika Kumar Sinha बनाम The Chairman, Municipal Building Tribunal Patna एवं अन्य
उद्धरण: 2024(1) PLJR 587
पीठ: माननीय श्री न्यायमूर्ति हरीश कुमार
अधिवक्ता: याचिकाकर्त्री की ओर से अधिवक्ता श्री अंकित कटियार; पटना नगर निगम (प्रतिवादीगण) की ओर से अधिवक्ता श्री प्रसून सिन्हा
वाद का स्वरूप: नगर भवन अधिकरण में लंबित अपील में पक्षकार बनाए जाने के आवेदन की अस्वीकृति को चुनौती देते हुए संविधान के अनुच्छेद 226 के तहत दायर रिट याचिका
निर्णय की तिथि: 10.10.2023
पूर्ण निर्णय का लिंक: Patna High Court Judgment in CWJC No. 11140 of 2022
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